有朋友給了一個文件，說是有關部門《關於加強人才住房建設和管理的實施意見（試行）》的文件。而且是個徵求意見稿，相關權威媒體也已經發布，都可以查閱了。
眾所周知，人才公寓在引進和留住人才的作用是很重要的，體現了一把手的良苦用心。但是前提是得做到位、做的好，符合市場，符合人才的需求，否則只怕是事倍功半。
既然是徵求意見，那百忍老師就根據這十幾年來的知識和經驗的積累提提意見。以前給交通、教育部門提意見，是憑藉常識，這次算是相對專業一點。
文件目標明確：2020年，全市建設和籌集人才住房不少於10萬套。
先引用一下這個文件中的幾個關鍵條文：
根據引進人才規模、土地資源和住房需求情況，合理確定租賃型人才住房和產權型人才住房佔比，其中市南區、市北區、李滄區、嶗山區以建設租賃型人才住房為主。租賃型人才住房套型建築面積以30-50平方米為主，產權型人才住房套型建築面積以60-80平方米為主。
西海岸新區，城陽區、即墨區、膠州市、平度市、萊西市在確保完成轄區人才住房建設任務的前提下，應預留部分配套完善的土地用於跨區協作建設人才住房。為彌補跨區落實房源所在區（市）土地收益和稅收等財政收入損失，跨區落實建設指標的區（市）應對房源所在區（市）給予經濟補償，補償標準不低於指標落實項目成交樓面地價的12%。
青島西海岸新區，市南區、市北區、李滄區、嶗山區、城陽區、即墨區、膠州市規劃為住宅的建設用地以配建租賃型人才住房為主，配建比例如下：
（1）新增建設用地應按其規劃住宅建築面積配建不低於20%的租賃型人才住房或40%的產權型人才住房。
（2）舊城和舊村改造，按其住宅建築面積配建不低於10%的租賃型人才住房或15%的產權型人才住房。
（3）經老城區搬遷企業用地，應按其規劃住宅建築面積配建不低於25%的租賃型人才住房或50%的產權型人才住房；屬於個人的用地，應按其規劃住宅建築面積配建不低於45%的租賃型人才住房或70%的產權型人才住房。
（4）無明確土地使用權人的國有建設用地，應按其規劃住宅建築面積100%建設人才住房。
2020-2022年，全市供應人才住房集中建設用地不少於8000畝，其中2020年不少於2095畝、2021年不少於3000畝、2022年不少於3000畝。
打造人才小鎮。除列入年度集中建設用地供應計劃的地塊外，青島西海岸新區，城陽區、即墨區、膠州市、平度市、萊西市選取高鐵站點周邊等交通便利、配套相對完善的片區打造人才小鎮，用地在控制性詳細規劃中落實，公共服務設施與人才住房同步規劃、同步建設、同步交付使用。單個片區人才住房建設規模不低於5000套，所建房源由市級統籌調配。
租賃型人才住房結合承租人意願簽訂租期不超過3年的租賃合同,期滿後如有需要並仍符合申請條件，可以續租一次，續租期限不超過3年，租住期間出現違約情況的，取消其產權型人才住房購買資格。
產權型人才住房自不動產登記之日起5年內，不得上市交易，人才調離本市的，由政府按原價格回購或面向符合條件的人才銷售；超過5年但不滿10年確需交易的，須面向符合條件的人才銷售；超過10年的，可以上市交易，政府優先購買的，不需補交土地增值等
收益。明確租金和銷售價格標準。租賃型人才住房結合房屋租賃合同租期實行階梯式租金遞增模式。承租人首個租期租金標準按不高於同區域住房市場租金的60%確定；第二個租期租金標準按不高於同區域住房市場租金的80%確定。產權型人才住房銷售價格按不高於銷售時點同區域商品住房售價的80%確定。
全市按照市委組織部和市人力資源社會保障局制定的分配對象、資格條件、排序規則開展分配工作，區（市）和各自建人才住房單位不能單獨劃定或提高申請條件。
以上是基本的幾條關鍵內容，說實話，看完這個文件，感覺更多是個湊數字的文件，不要說沒有詳細的現實調查，連一個相對準確的預估都沒有，更不瞭解人才狀況和房地產的現實狀況，更不知道如何實施，當然也很難實施。
下面說說文件中的基本問題和過去的一些經驗教訓：
能用市場解決的還是用市場解決，起碼要有個比例。在本國，無論哪個城市，福利房不可能如新加坡那樣，佔到80%多，那樣的話，大部分地產企業就得退出市場。
到底有多少人才缺房子？
那麼青島的這個邊界到底在哪裡？顯然是個非常重要的頂層設計的問題，顯然只是為了10萬套的整數，到底可賣的房子佔市場多大比例？到底可租的房子佔租賃市場多大比例？有沒有統計和調查？顯然看不出來。
從10萬套的規模看，就算一套的總成本是50萬，也這是個500億元的巨無霸項目，如果是一家企業來做，估計前期的市場和定位研究就得做大量工作，否則無法對應市場.但是這個文件看不出來，在市場調研上幾乎見不到幾個數字。
前不久有領導在央視做節目，說去年青島引進了25萬人才，估計是被有關下屬虛報數字了。因為青島這幾年增加的人口也就10萬左右，數字就對不起來。到底青島有多少存量人才，每年又有多少增量人才?這些人才有多少住房需求，到底多少能通過市場解決？還有多少要靠福利房解決？
人才公寓顯然要比以前的經濟房和廉租房複雜得多。從細節上，還涉及戶型比例和麵積的問題，文件後邊的人才分類來看，主要照顧了中高端人才。但是你看看面積，三五十平，七八十平，基本還是經濟房的思路沒變。高端人才就住這麼小的公寓？能體現出尊重人才麼？人家家裡人多，二胎家庭，這麼小怎麼住？顯然這樣的一刀切不符合以人為本和尊重人才的基本目的。
總之，很多事沒搞明白，如果能在前期花錢調查清楚，是不是更加有的放矢？避免更多資源浪費？
到底如何和商品房處理好關係？
這是人才需求方的問題，還有市場供給方尤其是商品房的問題，是不是也得調查一下？真如果大規模推出來，到底會對商品房市場產生多大沖擊？會不會到時候價格都差不多？對租賃市場會有多大壓制？會不會出租價格也會差不多？
上面的表格只是個和去年各區商品住宅數量的簡單對比，但是也能看出市區供應之難度，土地之稀缺，市區郊區之懸殊，各區域供求之差異。
文件中說的很清楚，說是人才公寓要在銷售時按照不高於周邊商品房的八成價格來賣。問題是去年青島二手房價跌幅全國第一， 去年有些新房降價厲害的區域降幅已經超過20%，已經是成本價。那麼同區域人才公寓再下調的話，成本怎麼辦？如今樓盤幾乎沒有20%的利潤的了，如何調動建設積極性？
就市內四區而言，人才公寓的量遠大於實際的商品供應，就便是以租賃房為主，也是個5萬套的龐大數字，哪裡找土地?地價如何平衡？某些區的土地都給了自己下屬的國有公司，都是債務巨大，本來就要靠土地還債，他們能願意劃撥土地建設租賃房麼？
尤其是市南，幾乎沒有土地供應，一下子給了16000多套的任務，如何騰挪給其他區？其他區能配合這麼大的土地麼？即便將來建成了，在市南上班，遠郊區的房子這些人才他們願意申請麼？只怕也沒有調查，只是簡單給了個數字。
而且去年整個青島賣的土地總計超過千億，總建築面積2935萬平米，也就是至少建設20多萬套房子，再加上今年一季度的疫情，二季度之後的供應量，如同泰山壓頂。這些情況考慮到了麼？
而今年根據市場的估計，全市商品房上市總量將超過20萬套，僅僅西海岸和膠州兩個區域總計就將超過10萬套可謂去化壓力巨大。而西海岸還規劃了2萬多套人才公寓，如何與商品房部分處理好關係？後期的地還能賣出去麼？
青島和香港，甚至和京滬不同，商品房沒那麼貴，尤其是郊區，再加上降價，很多人其實是動態的，他未必就非要選福利房，一次降價可能就會吸引很多年輕人去買商品房，這是一種比例很大的動態，沒有一個基本的預估能行麼？
比如膠州大多數開發商很是艱難，有些標誌性樓盤去年從13000到了9000，從10000多到了8000，即便如此的局面下，不能降價，否則約談。人才公寓還怎麼處理？還需要建設麼？直接從開發商降價之後把房源買過來不就行了？何必再自己出錢建設？或者允許開發商降價促銷，這不就是天然的八折甚至七折人才公寓麼？
比如萊西去年年初，本來房價很低，也就四五千，結果大量外地人員進入炒作，當地有關部門放任不管，結果三個月漲了一半多，六七千甚至七八千了，如今就是建了人才公寓，就是打八折，不還是比原來貴麼？
福利房未必有人要
在過去數年的房地產政策的制定上，有些部門是很牛的，他們幾乎很少徵求市場的意見，都是關門制定政策。百忍老師印象中，2012年市場艱難，有位房管局的女副局長出來象徵性的座談了一次，轉眼已經八年了。青島的房價大漲大跌，甚至幅度排到全國第一，與有些部門的這種行事作風，怕是不能說一點兒關係沒有。
其實從這個比例來看，也很難實現，因為地產下半場之後，包含了大量福利房的土地已經不是金餑餑了，開發商未必肯拿。價格制定自然也是難題，因為商品房一直在變動，而各區之間的土地騰挪指標更是難題，畢竟家家有本難唸的經。
白沙灣的深刻教訓
而且青島過去的福利房尤其是經濟適用房的建設和分配方面，教訓很多。
數年以前，領導拍板在白沙灣建設號稱全國最大的經濟房基地。找了天一、正商等開發商，做了三個盤，分別是金色海灣、白沙上苑、藍海港灣， 總計10000套福利房，其中銷售的經濟房就有6000多套，價格才5000多，可謂便宜。
沒有做足夠的市場客戶調查，就急急忙忙讓三家開發商開了工，上了馬。後來白沙灣旁邊的商品房大降價，性價比就不高了。原本是有市區的拆遷戶作為兜底，不愁無人申請。結果錯誤判斷了形勢，市區的人都卡不上這個區域，不來，條件一再放寬，申請的人依然很少，極為尷尬。
開發商資金壓力就大了，後來有關部門一看也是無可奈何，折騰了好長時間，最後只能低調了放寬到幾乎和商品房一樣的條件，這才消化完畢。後續還在為了配套的事情提意見，這個網上都有，隨便搜搜都是。
這個還有最新案例：市內某區為了安置回遷居民，在膠州某樓盤耗資數億採購了一批迴遷房，結果沒人去，又想讓人家開發商賣掉，殊不知人家自己的房子都在降價賣，誰還管你，何況你還不許降價，怕是國有資產流失。於是那些房子現在還在空在那裡。
高新區的未分配房源
近幾年，出了高新區之外，青島在福利房的建設方面規模大大縮小，甚至連分配的速度都是慢得驚人。
2019年夏天，算是最後一批放出去了。包含了李滄的中南、城陽的萬科等十來個項目，在此輪房價大漲之後，依然是4000多元，也沒啥調整。這些房子有的很多年沒人過問，早些年甚至申請不足，房子都建成好久了。這次是因為對比旁邊商品房，已經差了好幾倍的價格，因此引發更多人來。
高新區在領導堅持之下，很多地塊都直接規劃了人才公寓，正好趕上市場火爆，開發商要擴張，所以硬著頭皮拿地。無論是碧桂園、世茂、卓越、融創等等，都有大量的人才公寓的建設任務，很多都是佔了地塊的40%，如今市場局面下，這些地未必能賣出去。
而且這些房子只有最早的紫荊閣去年放了一批，價格只有5600，那當然是搶購了。如今依然要求現房之後才能申請，剩下的定價基本在8000，但現在誰也不知道會如何安排？按說該提前準備吧？整個高新區起碼積累了幾千套房子，到底如何處理？按照現在的數量、價格和申請標準，只怕高新區符合標準的人難以滿額，此事未見結果。
無論香港還是新加坡，申請此類房子，都是提前數年，規整資料，建檔立卡，動態變動，輪候排隊，政府掌握基本的需求情況，這樣才能按需而定。
如今高新區上學還有個積分制度，結果這個反而無聲無息。比如河套的世家御園很多年前也有大批經濟房的建設任務，但是因為商品房開發速度慢，如今這些經濟房早就沒人管了。
清憲書記來青島後，提出建設“市場化、法治化、專業化、開放型“”幹部隊伍，可謂點中穴位，戳中要害。 尤其是市場化和專業化，從日常和眾多公務員的接觸來看，對比深圳等南方城市，確實需要很長的路要走。很多人坐在機關裡，對市場極為隔膜，其實2018年高位搶房的人群中，很大一一部分就是體制內的人員。
這個文件從實際案例的角度，更加深刻的體現了這一點，不做調查和深入實際，就出了這麼一個涉及到十萬個家庭的文件，確實有很多問題。這裡邊涉及到人才的問題，土地的問題，財政的問題，差價的問題，是一個極為複雜的本國特色的政治經濟社會學的綜合難題。過去很多年裡，青島經濟房的規模比這個小的多，都出了很多問題。如今這麼大規模，更得貼近市場，切合實際，否則會造成巨大的資源浪費和市場尷尬。
不過他們既然開放徵求意見，那麼我們就簡單提一點常年在一線的體會吧。上述問題讓有關部門起草文件的同志回答一下，如果他們能條例清晰的回答明白，那或許真的是青島未來的人才之福。
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