壹
問：老師您好，剛加入星球，我目前外派廣州，1-2年返回南山工作。看12月漲勢，計劃在總價450萬之內考慮首房兩居室。向您提問：1.3,4月接盤是否有些著急？2.目前關注龍華金地上塘道二期、碧水龍庭，福田皇御苑，寶安富通城三期，對地段，交通，學位，升值空間有些難以判斷，其中較中意金地上塘道，但是掛價已經到8萬。除此外還有較合適的推薦嗎？不勝感謝！
答：您好，深圳2019年幾個熱點片區，10-30%的漲幅是有的，現在很多小區都在鬧房荒，如果不出臺調控措施，價格大概率還是向上的，疫情只是延緩了上漲時間點，給剛需朋友留足上車時間。
龍華現在稱為宇宙中心，房價在2015年左右漲了3倍。現可以分為四個梯隊：
第一梯隊就是深高北學位房，平均單價在10萬左右，例如匯龍灣；
第二梯隊就是紅山周邊，平均單價在8萬左右，例如中海錦城；
第三梯隊大概6萬左右，例如金地上塘道。第四梯隊4萬的也有。
金地上塘道屬於龍華的第三梯隊，距離地鐵比較遠，單價6萬價格還算比較便宜。
碧水龍庭花園大社區，居住品質不錯，自住舒服學區也不錯。自住更傾向金地上塘道和碧水龍庭。
投資建議重點關注寶安碧海。
貳
問：十三大大好，我工作5年，來深2年，女友在福田有一個59平的小兩房，滿2年，今年想在結婚前，出租女友的房子，再用本人的額度再買一套小房子，作為輔助資產（這樣我們兩供應兩套房，也不會太影響我們的生活質量），因為工作考慮，目前主要考慮南山，想問下南山總價450的房子，有哪些小區值得推薦？兩人均是90後，積蓄不多，年收入共100萬左右，想問下是否有更好的房產操作方式？
答：你好，思路沒有問題，房票用完再領證。南山工作可以重點關注南山。南山總價450萬，以下特點的房子在南山是比較走俏的：
1. 比較新，最好05年以後，可以無小區 2. 去工作地點方便：這裡包括南北科技園&後海 3.最好帶有中上等學位
典型代表樓盤 可以參考知識星球內推薦。
小戶型價格上漲會推動中大戶型的價格上漲，雖然不一定有成交，但賬面上去了。受眾面之眾，其實就是在紅海里競爭，只需要在意之前列出的條件就可以，至少不落後。
叄
問：目前名下坂田北一套樓梯三房，約420萬貸款餘額不多，龍崗中心城龍崗實驗四房700萬，均滿五年。工作在龍崗，兩個孩子大的二年級小的2歲，最近糾結要不要把坂田房產賣出換百花學位老破小，但是擔心居住生活問題，非常糾結。如果換百花三房，首付不夠有沒有其它辦法，二年級換試驗初中是否能錄取？龍崗實驗幾年沒公佈中考成績了，是因為成績下滑嗎？感謝
答：你好，參見我前段時間的看法:關於深圳中考 1、 深圳中考，均分95讀不了深中，均分93讀不了紅嶺，滿分460，普高錄取：非深戶391最低，深戶349分最低，深圳身份證只有400萬張，深戶考上高中的概率為70%，非深戶20%，深戶優勢很大；
2、參與中考78300人，公辦招生計劃35531人，錄取率45%，2018年錄取率約47%，學校建設速度跟不上人口流入速度；
3、四大全部大規模點招，點招生和地段生升學率差距驚人，比如廣受追捧的深高北，八大率只有16.9%，總共60人，紅嶺1人，深中、深實驗、深外分別兩人，自己的高中部53人，參考356人，這60人，有多少來自那兩個點招班？
4、福田、南山的成績成績比較穩定，寶中的學校（海旺、海韻）今年有較大進步，光明、龍崗、坪山則沒有亮點，說明，生源還是衡量學校水平最重要的指標，房價是衡量生源水平的重要指標；
5、南山的學校，基本沒有點招，全部是地段生，南二外系、南外系、南實系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不認為全是教學質量的緣故，硬件設施是一部分，主要還是生源以及家長對教育的時間、金錢投入；
6、花大價錢買深實驗的家長，都是各行各業頂尖人物，這群家長，對孩子教育的投資本來就大，換個二線學位，學而思、各大補習班一起上，成績也不會差，很多家長會錯誤的認為，孩子成績好是學校的緣故。
總結：投資學位，等人接盤，靠譜！自己上學，就近原則，過得去就行！孩子成績，最終還是拼實力，拼家長！
搞房地產，因城施策，搞教育，因材施教。
我不建議買百花三房，未來升值潛力一般，一套小戶型掛學位，附近租房住好了。
百花小學+深實驗雙學位低上車門檻樓盤，已經分享在知識星球內，可以參考。
這類物業絕大多數做倉庫或辦公，周圍很多物流大貨車，環境和交通狀況比價差，買來都是為了使用學位，對於這種的高單價的學位房建議只買小套，只用學位越小越好。
肆
問：你好:我們是85後屌絲家庭，有可愛的孩子兩枚，12月倉促收了10萬定金350萬賣出南山大陸莊園小戶型52平，暫時沒過戶沒收到款，但1月就已支付了20萬定金買羅湖雍翠華府的小三房76平400萬，現夫妻二人都在南山工作，只能扛1.5萬月供，收到賣房款後手裡200萬現金，還有我的名額可用。相信疫情後市場應該有筍盤出現，我糾結是放棄羅湖雍翠華府的20萬定金重新在南山或寶安尋找450萬內的房子還是履約去羅湖算了？2022年14號線開通，東邊的布心有可能跑贏西邊嗎？畢竟雍翠華府均價5.2的樣子，您有研究嗎？謝謝！
答：你好，羅湖布心5萬一平，看起來很值得。至於前景，大家心裡都有數，前景好能這麼便宜? 不過，對羅湖來說，小幅窪地補漲還是會有的。我始終認為，對剛需來說，住的舒心比那百八十萬的帳面浮盈要重要的多。但是如果考慮未來升值潛力，羅湖肯定是跑不過西邊的。
更好的方案，先用拖延流給自己流出充足的時間淘西邊的筍盤，有性價比高的再出手。
伍
問：你好，我17年入手了福田皇崗皇御苑的小兩房，但目前我和男友工作均轉到了南山（深圳灣/科苑附近），考慮自住通勤和未來增值，我們想在南山買一套400萬左右總價的小房子，請問有什麼推薦嗎？目前在看好來居，深藍季節，信和自由廣場，說實在的還挺難選的，也有想是不是還是考慮福田，比如趣園，房子比較大，風景也不錯，位置也還可以？想聽下您的建議，我們目前的想法是不是可行？
答：深藍季節，又名深藍公寓，南山中心區少有的次新小戶型，這是一個優劣勢都很明顯的樓盤。
優勢：南山中心區少有的次新盤，生活配套極其便利，戶型設計年輕時尚，年輕人很喜歡，租金高，租售兩旺。
劣勢：南山中心區太成熟無增量，環境一般，獨棟大塔樓，無小區，學區中等。優劣勢相抵之後，深藍的漲幅在南山並不理想，2016年我就實地看過這個盤，當時單價7萬出頭，目前成交價8萬出頭，只能說勉強跑平了南山漲幅，未來幾年大概率仍是跑平。
最後附贈一句，深藍這樣的樓盤註定是過渡產品，人們最終要買的還是適合居家的產品。
信和自由廣場相比深藍季節略好一些。
車公廟的交通強大到令人髮指，四條地鐵線交匯，鄙視所有雙地鐵口。但是，車公廟被兩大問題控制了漲幅，一是無縫鏈接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技園和天安數碼城產業已經落後，沒有了高收入群體的支撐。但這裡的房子好租好賣，而且租金很不錯。
400萬左右真的很難選，區位對比更傾向南山。
陸
問：老師好，過年前我說服爸媽把龍華中心地鐵口小三房的樓梯房賣了，準備換套600W以內新一點的電梯房來婚後住（父母有時會過來同住），我的工作在坂田布吉這邊，以後可能會調去龍崗中心城、龍華、羅湖都有可能。現在糾結於買在哪裡，買一手還是二手，總價高點還是低點，好地段小戶型還是差地段大戶型。我是首套房，單身，所以想慎重點。600W左右的壓力大，500W左右壓力小點，600W出頭都能接受，但不想壓力太大。二手房選擇比一手房多，龍華龍崗坂田都在考慮範圍，傾向於龍華多一點，看過壹城中心比去年貴了100萬感覺不值，現在意向比較大的是清湖，能買到漲幅不大面積不小離地鐵不遠的準新房。不知道老師有沒有更好的建議，謝謝
答：你好，龍華除了自身發展，更多的是承擔福田的外溢，工作在附近可以買入。壹城中心一直都不適合投資 壹城中心的問題有三：
一、量大、量很大、量非常大 二、交通，除了9區，其他距離地鐵都挺遠的，對於郊區剛需盤的定位而言，地鐵至為關鍵，4號線已經擠出翔了，下來還要走近半小時才能到家，這可是五六百萬的房子，怎麼好像還不如住光明的地鐵盤來得方便 三、同樣單價，在龍華更好地段的選擇很多，競品對手數不勝數，同樣的價格可以買上塘甚至紅山，為什麼要買龍華老城區，學校還不好 紅山和上塘的樓盤選擇，可以參考知識星球內部推薦。
柒
問：老師好！今年特區40週年大禮包，外界猜測鳳崗可能併入深圳，四季花城，大運城邦，是否適合投資？
答：鳳崗靠傳聞賣房，一群底層中介的狂歡。深圳還有很多潛力地段，東莞暫時不入眼。
捌
問：我在華僑城2017年入手了套新房，剛裝修完還沒入住，香山裡小學學位，我二小孩，大的2021年上小學一年級，小的還不到一歲，現在想把香山美墅的房子賣掉換個小學中學連讀的學位房，預算總價1200到1500萬左右，看了深高北的金亨利但是積分不夠，大的趕不上，看了龍華的金茂府，二小孩都能趕上，據說學位還非常不錯，但是金茂府125平的賣完了，剩下155平起步，就是感覺單價有點高（龍華10萬），總價有點高，還有房子使用率不高。您覺得我的置換對不對？金茂府能入手嗎？有能自住的9年連讀的好學位房推薦麼？
答：龍華的梯隊劃分其實很明確 1梯隊：深高北紅山四神盤、深外北白石龍次新剛豪 2梯隊：紅山二線普宅、白石龍民樂次新普宅、上塘龍勝 3梯隊：民治、龍華、觀瀾（是另一個大板塊，還不成熟） 金茂府是豪宅，產品定位是整個龍華稀缺的大平層，這個樓盤的價格是龍華的天花板了，投資意義不大，但周圍別家的樓盤，全靠它來幫襯。同價位的選擇性也很多，買這個盤站崗風險很大，既沒有山海景觀，也沒有好的學位，有實力的買家更多會選擇香蜜湖或者南山。
玖
問：大神，請教下，看中龍崗萬科天譽二期，一種戶型是66平挑空70年產權公寓3房，235萬，另一種是450萬住宅三房，考慮前10年投資出租，10年後如果小孩大學畢業回深圳也可以自住，您建議買哪種呢？很糾結，主要是手上資金只有180左右，女兒意見是以後也不想住福田太舊的盤
答：你好，萬科天譽是龍中的標杆樓盤，坐鎮區域行政文化中心，周邊各種便利無需贅敘，勝在配套全面。如果是考慮自住買70年大產權的純住宅產品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓漲幅非常弱。加上交易稅費很高，未來升值潛力不如住宅產品。如果想喜歡環境好的次新盤，大運很多低密度社區可以好好挑挑。
拾
問：手上有250萬左右資金，總預算不超過700萬，小孩一歲，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解決學位和有升值空間。目前在剛改和學位之間搖擺，擔心現在不買將來可能更買不起學位房，但又不願意犧牲居住。學位、居住和投資之間如何平衡？期待指點迷津。坂田看了嘉御山和銀湖谷，優點是樓齡新，配套好，但差在學位。但是坂田沒啥規劃，擔心變成下一個四季花城，多年橫盤，坂銀通道和10號線都帶不動。南山看了陽光雅居里和創世紀濱海花園。雅居里樓新，但學位一般，創世紀濱海學位尚可（學府），但樓齡20年，戶型物業一般。現在價格都在高位，擔心光靠學位拉動還有多少升值空間。寶安還不太熟，不知大大有無折中的推薦？
答：深圳房產升值潛力與學位強相關。雖然學區房面臨很多政策風險，無法推理及預判，有很大的賭博性質；但是，在深圳，新學校的引入是平穩的行情下完成暴擊的最大因素；如，去年的深圳灣暴漲，主要是歸功於深圳灣學校的建立；深圳教育資源不足，優質教育資源更是極端緊缺，因此深圳學區房相比其他城市未來會有更大的想象空間。
坂田 南山和寶安對比，南山想象力更大。孩子才1歲，疫情之後，你有充足的時間淘筍。
拾壹
問：十三老師好！福田的房價制高點在香蜜湖而不是在福田CBD，如果以這個來看的話前海以後的房價制高點還會在更強調以產業為主的新前海範圍內嗎？還是會出現類似福田CBD跟香蜜湖的情況，產業商業歸CBD，房價歸香蜜湖，如果出現大前海的“香蜜湖”在您看來會在哪？
答：很好的問題，我喜歡有想法的人。一個城市，房價的至高點從來不是CBD，因為CBD太鬧騰了。會出現在哪裡？我來總結一下：
1、出則繁華，入則寧靜；
2、樓齡新，樓盤品質高；
3、區域高端純粹 ，無農民房低端建築亂入；
4、有名校加持；
5、離CBD不能太近也不能太遠。
你琢磨一下，香蜜湖和深圳灣是不是都符合這些條件，也許你會說香蜜湖老了，但如果不老早站上25萬了。前海會出現香蜜湖嗎，大概率會，但肯定不是前海路兩側的那些熱炒樓盤，它們離熱點很近，離高端很遠。如果有，只可能出現在自貿區內，桂灣，前灣，還是媽灣？前海的規劃一直在變，到底會出現在哪裡，拭目以待吧，反正我們都是吃瓜群眾
拾貳
問：老師您好！我是您的粉絲，這個月準備在深圳純投資，買個400多的小三房，準備長持七八年，首付5成，貸5成，首付230，能夠得上的有光明綠地新都會（89平，4.7/平）優勢離地鐵近，光明天匯城（79平5.2/平）優勢地鐵口，缺點容積率高，光明華潤公園九里（93平，4.8/平）優勢精裝修缺點周圍工廠離地鐵遠，各有優缺點，請問如何選啊，買這些遠郊房會不會長期站崗啊？或者還有什麼更佳選擇嗎？謝謝老師！
答：400多萬小三房，純投資，長持七八年，光明確實是個不錯的選擇。但問題是光明很大，最有價值的核心片區卻不大，主要集中在光明新城公園以南，龍大高速以北，其他大量片區，仍然以農民房和工業區為主。一分價錢一分貨，四萬多的盤，肯定不在光明的核心區，但從長週期來看，一樣也會跟漲。這三個盤，一定要選，我會建議選綠地新都會，雖然周邊配套不夠完善，但想象空間更大，而且離光明核心區更近，更容易被輻射。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
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