广州大学经济与管理学院 潘蜀健
物业管理：一个以房产或地产构成的物业为对象的，专业化的经营管理行业。
社区建设：以区域性的社会为对象的建设性的活动。
把物业管理与社区建设结合起来考虑。视物业管理为现代社区建设的重要内容和基础条件，源于对物业管理重要意义的新认识，源于对现代社区建设内涵的新理解。
一、重新认识物业管理的内涵、意义和作用。
物业管理是从住宅小区管理起家的。八十年代中期，由于住房制度改革和土地使用制度改革的推动，我国的房地产业，以住宅区的综合开发为特色蓬勃发展起来。1992年，不到10年的时间，全国城乡住宅建设投资2600多亿，新建住宅12.5亿平方米，建筑面积5万平方米以上的住宅小区2500多个。这么多的房屋，住了这么多人，如何管理是个大问题。交给街道吧，有些由于配套设施问题、距离问题、维护费问题，街道不愿接。只好开发公司自己管，他们拿着是个负担，要赔人、赔钱、还要赔精神、有些老总就说：“开发一个小区，背一个包袱，总有一天背不动了。”
形势迫使我们不得不寻找一条出路，为了探索一条适合我国具体条件的住宅小区管理模式，
各有关部门从1989年就开始探讨、研究。89年9月在黑龙江大庆召开了全国第一次住宅小区管理工作会，90年建设部在沈阳召开了第一次全国住宅小区试点工作会。当时，全国的住宅小区管理模式虽然五花八门，但归纳起来不外三种主要形式。
(1)以房地产行政管理部门为主，即房管所管理的模式；
(2)以街道行政管理为主，开发公司参与的管理模式；
(3)专业性的物业管理部门进行管理的模式，又分两种类型：①开发公司下属物业管理部门（公司）；②具有法人地位，独立经营的物业管理公司。应当说，当时具有独立法人地位，有经营自主权的主要从事物业经营性管理的物业公司只有极少数。而这股力量却迅猛发展起来了。仅10来年的时间，广州市就有600多家，从业人员高达数万人。
回顾这段历史，是要说明，我们对物业管理的认识是要有一个逐渐理解、逐渐深化的过程。10余年的时间，我们的认识大致跨越了几个台阶。
住宅区管理 专业化的住宅区管理 物业管理 物业经营和管理
（管理型） （专业型） （不仅是住宅） （公司型）
91年在深圳莲花小区开会。我曾跟有关同志商议写一本物业管理的书，就是在是否提“经营性”问题上发生分歧而没办成。我认为专业化的物业管理要发展，必须脱离开发公司的支助，走自主经营之路（就是要自己嫌钱）。这种观点在当时自然有点超前，没有被采纳、书也没写成。回到广州，马上找到当时广州物业管理的大哥大，市城建总的穆汉卿、东华实业的何树林、省国投的李卓章。他们很赞成我的观点。几个人一拍即合，93年我们合作出版了《物业经营与管理》，被建设部推荐为全国物业管理培训教材。
现在回过头来看这本书，有些观点就显得肤浅而落伍了。我想这是一种必然规律，人类在进步、社会在发展，观点、观念总是要不断发展，理论总是要不断创新，才会永保活力。
在那本书里，我们曾经定义物业管理是专业化的住宅小区管理，我们曾经为物业管理公司设置了经营管理目标。我们把它分为三类。
第一类是为业主提供服务的目标，即使居民生活在舒适、宁静、快乐、健康的环境之中。
第二类是对业主财产进行妥善管理的目标，使其始终保持在良好状态，维持并延长其使用寿命。
第三类是开展各类有偿服务活动，创造尽可能高的经济效益。
在这本书里，我们曾把物业公司的工作内容界定为管理、经营两大类。无非是清洁卫生、治安保卫、家政服务、租售代理等等。
事过十年，再回过头来看看，重新审视这些内容，是不是发现好像缺了一块。物业公司作为经营性的服务公司，当然是要强调营利性的经营活动，以及为业主提供各类有效的服务性管理活动。但是，作为社会的一个集体成员，而且物业公司又是以密集的人群（居民）及其相关的建筑物为管理与服务对象的企业。就更不能简单地把它的目标锁定在为业主提供服务，为自己经营营利上了。那么，我们缺了什么呢？我看是缺了社会责任。这种社会责任就是指在城市社区建设中的责任。我们整本书里，其他同类教材或专著中，包括现行法规、条例中，都没有很好的论及。虽然有些在相应章节、条款中有所涉及，但都很不够，我的意思是应当把物业管理与社区建设的关系论述清楚，把物业管理在社区建设中的地位研究透，把物业管理目标与内容中有关社区建设的内涵界定明白，从而突出物业管理的社会责任。
二、社区建设中的物业管理
社区是社会在地域上的集合，是城市系统内的子系统；是相同地域范围内的人、团体、设施组成的复杂综合体。包罗万象、涉及各个层面，没有任何系统，像社区系统这样复杂与多变。
社区建设是指围绕社区所进行的组织建设、思想建设、文化建设、环境建设、治安建设等一系列管理与构建活动。在计划经济体制崩溃、市场经济环境日益形成的今天，社区建设在当代社会发展中的地位日益突出。8月26日，广州日报全文发表的“市委、广州市人民政府关于全面推进社区建设的意见”中关于社区建设的指导思想是这样写的：全面深入贯彻党的精神，以加强社区组织建设为重点，以理顺社区关系为突破口，以发展社区服务为龙头，以社区管理体制创新和社区信息化为动力，以创建文明社区活动为载体，以提高人民群众的生活质量为根本出发点，巩固党在城市工作的组织基础和群众基础，加强城市基层政权和基层群众性自治组织建设，密切党群关系，维护社会政治稳定，促进我市经济和社会的协调发展。由此可深刻领会社区建设的意义和方向。这份文件全面论述了社区建设的指导思想、总体目标以及各种具体措施，多达30条。这当然是本市社区建设的指导性文件。遗憾的是不知是因为认识上的原因还是忽略，整个文件没有提及在现代社区中具重要影响，而且将来还大有发展的物业管理。
我想探讨的是物业管理与社区建设的密切关系，试图说服物业管理公司重视社区建设，借以体现你的社会价值与社会责任，提高整个物业管理行业的社会地位；试图说服各级地方政府重视物业管理在社区建设中的地位和作用，借以为落实市委市政府的决策目标建立牢固的基础。
三、物业管理与社区建设的几个关系
物业管理必须和介入社区建设，承担其社会责任，提升其社会地位。社区建设应当借助于物业管理，从而有利于落实其建设目标。这是我对物业管理与社会建设关系的认识。这种认识，来源于如下几点基本判断。
（一）积极参与社区建设是物业管理义不容辞的责任。物业管理公司虽然也是独立的自主经营性企业，但由于物业本身所具备的区别于一般商品的属性，物业公司经营活动的对象、经营活动的性质与一般的商品经营有着很大的不同。在这里，更关注人、关注人的精神层面、更关注一切活动的社会效果。因为物业管理更多的是对人及人的居住环境的管理和服务。小区本身就是一个社区，小区环境、小区服务、小区文化、小区治安、小区信息等等方面的建设与管理本身就是社区建设的内客。只有做好了这些工作，物业管理公司才算为业主尽到了责任。在这里社会责任与公司对业主的责任是高度统一的。反之，如果忽视社区建设工作，不去从事小区内的社区建设，物业管理则未尽到自己的社会责任，也是对业主的不负责任。
（二）经过十年的发展，本市的物业管理已发展成一支不容忽视的社会力量。如今的广州已成立了600多家物业管理公司，管理着1000多个住宅小区，8000多万平方米的住宅。100多万户家庭，近300万人居住在物业管理公司管辖的小区内。其影响之大，可想而知。更要引起重视的是，这是一种方向，一种趋势，不久的将来，绝大多数的旧城区，几乎全部的新区，都要推行物业管理。未来的社会，物业管理公司在居民生活中的影响将更加强大。
（三）知名的物业管理公司，已充分意识到社区文化建设对于增强凝聚力、提高知名度的重要意义。他们有意无意，自觉不自觉地从事了大量社区建设活动，也取得了很好的效果。如丽江花园的“一方水土一方人，美善相随丽江人”，他们把丽江花园不仅仅看作是一个居住环境，更是一个孕育、沉淀了独特文化的社区，一个有着独特人文情貌的精神家园，从“丽江花园、美满家园”到“和谐生活社区”，从“诗意的安居”到“一方水土一方人，美善相随丽江人”，社区建设就这样自然融入了物业管理之中。
（四）物业管理集经营与管理于一体，具备实践社区管理目标的实力
物业管理虽然也在履行管理职能，但它不同于一般的街道行政管理。物业管理是经营性的管理活动，相对而言，它有经济实力为社会管理目标的实现提供了基础条件。
（五）社区活动、社区文化建设对提高物业管理公司，尤其是住宅小区的品位、档次、知名度具有重大意义。近年来，本市知名的开发商不惜工本在社区文化建设上下功夫，其目的很明显，就在于提高知名度，吸引消费者。事实也是如此，比如奥林匹克花园在体育文化上做的文章、在申奥活动上做的文章。其影响之大，不知比单纯的打广告要高多少。
（六）社区建设离不开物业管理。据报载，市委市政府为本市的社区建设规定了宏伟的目标。如社区信息网络、社区服务基础设施建设、社区服务队伍建设、社区环境建设、社区治安建设以及社区文化体育活动等，这些目标的实施，没有一样离得开人和资金。如果单纯依赖政府财政投入，显然是不现实的。依赖辖区内各单位的投入，无论是从运作方式还是现实条件方面来分析，都有一定的问题。
对于较大的住宅小区，本身就是一个社区，莫不如依赖物业管理公司，依靠他们的人力、财力以及社区文化建设上的能力和经验，来实现社区建设目标。
（七）市场竞争的一个必然结果，是优胜劣汰，这一点在本市房地产业的发展过程中得到充分表现。最近广州日报公布了广州市市民投票表决的“十大最喜爱楼盘”。据报载，从近10万张选票中统计的结果来看，入选楼盘的共同特征是全为大盘。大盘受欢迎，原因当然是多方面的。我看到的是，广州的房地产开发，已进入了大开发商、大中介公司、大物业管理公司垄断市场的新时代。大规模的楼盘是将来居住小区的基本形式。因此，充分地关注这些物业管理公司，把他们纳入城市社区建设的主力军，让他们发挥更大作用，是落实市政府社区建设宏伟目标关键的一招。
四、物业管理公司与街道携手共建社区是历史的必然选择
市委市政府在“关于全面推进社区建设的意见”中指出，“要发挥街道办事处在社区建设中的组织、协调作用，加强社区居民委员会建设。街道办事处是区人民政府的派出机构，在社区建设中的具体作用是制订发展规划、优化整合社会资源、拓展服务领域、完善服务设施、强化管理职能等等。主要是宣传组织、协调、管理层面的。物业管理公司则拥有更多的资源来从事计划的实施。诸如社区文化建设活动的项目策划、各类服务组织机构的建设、服务人员培训、服务设施的建设等等。
如果物业管理公司与街道携手共建社区，无论于城市社区建设目标的顺利实现，还是于物业管理社会地位的提升、于物业管理公司社会知名度的提高，都是十分有益的。所以，我极力主张，社区建设要把物业管理作为主体骨干力量，物业管理公司要把社区建设作为主要工作内容、主要目标。两者携手共建、开创物业管理和社区建设的新局面。
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