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产业的能级向来可以“决定”其周边的房价。

比如张江产业园，堪称上海第一产业园区，以一己之力带动了整个大区域的房价，甚至是唐镇；

再比如市北工业园，仍在建设中的高新科创园区，其周边的房价已经攀上了10w+；

主要原因其实也很好理解：

尤其是在疫情爆发的当下，我们更能看出“高能级”产业的“抗压性”。

已经有不少的小企业，在这个漫长的假期中已经无奈宣布了倒闭；

而超大型企业，不仅留住了“工作人口”，同时还能给武汉“捐口罩”。

来自于微博

到此了解下产业对于房地产的重要性就可以了，再写下去就该跑题了。

本文主要讲的是，

青浦篇

从大虹桥的规划，到地铁17号线的开通，青浦可以说是近年来最“火热”的板块之一。

而在产业上，青浦区更是“穷追猛打”，将打造集聚全球创新资源的西虹桥科创中心、千亿级的青东科创产业集群，同时依托环淀山湖创新绿核，打造千亿级的西部创新产业组团、世界级的西部金融功能圈和千亿级的金融产业集聚区。

先后引进了华为、网易等知名产业择址青浦，或许5年之后，青浦真的即将彻底“脱胎换骨”。

2020年1月6日，《2020年青浦区加强招商引资和产业项目推进实施方案》正式公布，青浦区将力争用5-10年时间打造3-5个千亿级产业平台，一批百亿级产业集群，不断提升青浦区经济发展的综合竞争力。

（到2020年，物流产业平台突破千亿规模；软件信息和现代商贸产业集群实现五百亿级；高端装备、医药医械、新材料、汽车（含零部件）等百亿级产业集群，以及会展、跨境电商产业集群再上一个新台阶。）

预计2020年，青浦区在招商引资方面，将统筹开展“3+4+8+X”招商系列活动，完成合同外资18亿美元，实到外资9亿美元；完成引大引强引实160户；完成工业（研发）投资80亿元，服务业投资145亿元；全力推进洽谈、引进阶段项目早日落地。项目推进方面，完成土地出让27幅、开工项目27个、竣工项目22个、投产项目10个。

加上产业周边的生活配套改善及落地，如教育、医疗、交通等资源，青浦重大规划共涉及

同时为确保重大项目早日“落地生根”，青浦区不仅支持本土优质企业开展工业强基和技术改造，更是实现了营业执照、税控设备、发票、公章等一窗发放，加大全程网办率，力争实现5个环节24天办理建筑许可。

<strong>总结一下：

而当这些近1500亿投资落实到具体项目上，可以发现青浦区2020年规划重点产业基本集中在三个区域：

• 西虹桥商务区
• 市西软件园
• 青浦工业园区

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01 PART

西虹桥商务区

产业园规划

西虹桥商务区位于青浦区东部，是虹桥商务区的重要组成部分，西虹桥商务区规划面积约19平方公里,涉及青浦区徐泾镇约16.5平方公里，其中国家会展中心所在1平方公里区域，还属于虹桥商务区核心区范畴。

西虹桥商务区可开发商办计容建筑面积为360万平方米，新建住宅计容建筑面积已增至220万平方米。在土地出让时序上，先出让商办用地，后逐步开发住宅、人才公寓等配套项目。目前西虹桥商务楼宇经过2至3年的建设周期，已经初具形态。

西虹桥商务区将着力发展：会展服务业、总部经济产业、现代金融服务业、文化创意产业和战略性新兴产业。

引入产业现状

西虹桥商务区实施产业平台集群战略，目前商务区内重点打造的多个产业平台正在建设，部分平台正加快崛起。

<strong>（1）会展产业平台

以国家会展中心为主，目前已集聚会展产业企业近百家，形成会展场馆方、会展主办方和会展配套服务企业产业链。

<strong>（2）北斗导航产业平台

目前已集聚包括上市企业华测导航在内的273家北斗导航和位置服务企业，搭建专业的公共服务平台，建立上海市院士专家服务中心，形成垂直产业分工明确的创新产业集群。

<strong>（3）科创产业平台

目前已引入北斗卫星导航、无人机、高分遥感、核建工业、新能源汽车、康养医疗、人工智能等战略新兴产业，并建设自有的科创基地，聚力打造高端集聚的科创产业平台。

<strong>（4）文化产业平台

依托区域资源禀赋和产业优势，西虹桥以水环和绿环串联起百老汇文化演艺综合体、蟠龙古镇、虹馆演艺中心、博万兰韵非物质文化遗产展示中心、世界你好美术馆、手工艺博览园等文化空间。

（5）加速崛起的新平台

包括高分遥感专项平台、电竞产业平台和广告产业平台等。

2020年重点规划产业

说起西虹桥，首当其冲的就是国家会展中心，已经举办了两届“进博会”，2020年西虹桥商务区的产业重点依然围绕着国家会展中心。

<strong>（1）国家会展中心海外贸易组织办公平台

作为进口博览会功能型服务平台，为海内外贸易机构、组织、重点企业等提供空间支持、公共配套福利和综合资讯服务。平台首期规划面积约7000平方米，目前已有南非跨境电商协会、墨西哥商会、国际慢食协会、中国服务贸易协会等机构在洽谈中。

<strong>（2）绿地全球商品贸易港

作为上海市商务委认定的“中国国际进口博览会‘6天+365天’常年展示交易平台”，已成为国内进口商品的集散地、首发地。目前已经与40个国家的110个国家级贸易商会、行业协会、知名企业启动战略合作。

<strong>（3）上海康复辅助器具产业园

作为上海市民政局认定的专业康养产业园之一，是西虹桥商务区针对细分行业全力打造的功能型平台。产业园布局16300平方米空间，以康复辅助产业为切入点，目前已入驻日本国际介护协会ICA、日本SUN集团海羿文化（中日介护人才培养计划）等40家康复辅具产业、康养产业企业及机构，积极打造康养产业新高地。

<strong>（4）中国核建上海科创园

中国核建上海科创园总建筑面积达30万平方米，市值约300亿，将集聚集团各类优势资源，建设中国核建第二总部，形成总部经济、教育培训、科技研发、金融租赁、海外市场开发等综合功能。

生活配套规划

2017年2月，亚洲最大规模百老汇剧院落户青浦徐泾，工程预计投资9.3亿美元，打造集商务办公、商业、酒店餐饮于一体，综合型特色品牌项目，或将于2023年正式运营。

青浦还将开建总长约14.3公里的有轨电车（按敷设轨道总长计算），将以徐民路发展轴为核心，沿诸光路、蟠龙路-高泾路、龙联路、徐民东路、高光路构建“8”型地面有轨交通支线网络。

“8”型支线网络与中运量主线共同通道实施共线运营，徐民东路、诸光路、蟠龙路、高泾路通道轨道敷设结合道路两侧规划防护绿带，龙联路、高光路通道轨道敷设优化规划24m 道路红线的断面布置。

规划西虹桥地区中运量公交支线在“8”型地面有轨交通支线网络通道的基础上，实施“单向顺时针环线”运营，形成北环线(长5.15km，设12个站点)、南环线(长9.15km，设18个站点)两条运行环线。

2020年区域内或将入市新盘介绍

<strong>中核锦悦府二期

中核锦悦府一期2019年4月开盘基本售罄，二期与一期中建相隔蟠龙路。

轨交信息：2号线徐泾东站，17号线蟠龙路站。

产品信息：318套；带装修；户型为92平2房、100-102平3房和147平4房；其中92平-100平的户型居多。

☑ 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上；

☑ 中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %；

工程进度：二期已进场，工地内已有工程设备。

。

二期工地

<strong>瑞安蟠龙天地

蟠龙天地位于17号线蟠龙路站北侧。其商业区是被11A-04、11B-04/11B05、A05-04/A03-02三幅住宅地块包围。该项目将会是一个商业、休闲、住宅的大型综合体。

（蟠龙天地示意图，点击可放大）

产品信息：带装修、中小户型多、容积率不等

工程进展：已经在2019年4月23日开工

11A-04、11B-04、11B-05地块规划

06-02地块规划

<strong>万科天空光之丘

万科天空之城四期光之丘，据说或将于2020年将上市，是万科天空之城中，距离地铁站最近的地块。

02 PART

市西软件园

产业园规划

上海市西软件信息园投资开发有限公司（简称“市西软件园”），于2017年12月27日正式揭牌成立，距离上海虹桥商务区及虹桥国际机场约12公里，距青浦城区约8公里。

市西软件信息园总体规划为“一轴“、“一核”，多点联动。其中“一轴”即17号线，“一核”为地处青浦区赵巷镇，总规划用地面积约1.5平方公里的核心区。

市西软件信息园将以软件信息和高新技术为核心产业，发展以CIM、大数据、云计算、工业软件、物联网、人工智能、智能芯片、集成电路等为主的产业，规划园区经营收入到2020年经营收入达到600亿，到2025年经营收入达到1500亿。

上海市西软件信息规划图

市西软件信息园还包含拓展区以及渗透区。

拓展区：包括现有产业园区、合作开发园区、规划在建产业园区、华为（上海）研发基地以及轨道交通17号线站点上盖综合体等产业空间载体。

渗透区：包括吉盛伟邦等靠近核心区的企业或园区。

引入产业现状

市西软件园内，相当大一部分，属于

漕河泾赵巷科技绿洲一期已于2018年7月正式开工，规划建设用地面积约96亩，建成后商办建筑面积17.4万平方米，公共配套面积1.7万平方米，地下建筑面积8.7万平方米，综合容积率2.74。

漕河泾赵巷科技绿洲二期也已于2019年1月正式开工建设，规划建设用地面积160.2亩，建成后总建筑面积28.3万平方米，由14栋花园独栋、2栋总部办公、2栋直连地铁的双子塔楼组成。

而且上海市信息服务产业基地促进会，也已经落户于市西软件园，目前，园区产业招商已经在精测半导体、东芯半导体、军民融合、上海锐发、爱湃斯科技、清数创新基地、中税网、启迪项目、永乐数码等项目中取得较快进展。

2020年重点规划产业

2020年，市西软件园的规划重点产业，将在其核心区的网易电竞生态园区，以及拓展区的华为基地。

<strong>（1）网易电竞生态园区

网易电竞生态园区占地面积为66184.3㎡，容积率2.5，建筑面积165461㎡。

计划投资超50亿

该地块出让时明确要求：

引入文创、电子商务为主特色的互联网产业园，申请时需承诺项目综合验收合格后5年内立项研发游戏产品数量不少于20款，引入国家规划布局重点软件企业不少于1家等。

<strong>（2）华为基地

备受瞩目的华为基地，虽也属于市西软件园，但却属于其拓展区，择址于青西金泽镇的西岑。

上海市西软件信息园的结构

一占地面积即高达94.7万㎡，办公区总占地面积高达1400余亩，目前已经正式开工，建设工期约为2年，总投资高达71亿元，年产值预计将达100亿元。

华为地块控制性详细规划图

华为基地预计将在2020年：

计划引进华为产业链项目16个；引进农业项目4个，总流转面积2000亩以上。

华为青浦园区概念规划鸟瞰图

生活配套规划

因该产业园内两大重点规划非别位于两个区域，所以生活配套资源也暂时分为两个方面。

<strong>（1）核心区

教育方面，周边的协和双语学校（青浦），已于2019年正式开学，占地面积83亩，建筑面积近70000平方米，国际部的外籍教师主要来自英美加澳等地，教师中外籍的比例保持在1：1。

目前市西软件园周边还或已确定3条道路规划，分别是佳迪路（沪青平-佳高路）新建工程；佳旭路（沪青平-佳高路）新建工程；佳高路（嘉松公路-佳旭路）新建工程。

2020年区域内或将入市新盘介绍

<strong>融创地块

2020年，赵巷板块或仅有一则新盘即将推出，即紧邻上海青浦协和双语学校

产品信息：低密社区，大户型为主

☑ 容积率1.3 ；

☑ 限高不大于24米；

☑ 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上；

☑ 本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 5.0 %。

项目进度：规划已出，1#-29#为5层，30#-40#为7层，41#-44#为8层

（规划图）

<strong>（2）拓展区

据说在紧临华为地块北侧，未来将规划有17号线延伸段站点，而且其周围有公交车首末站、大型停车场。

医疗上，2019年8月，位于青浦朱家角的复旦大学妇产科医院（三甲）正式开工，其占地面积64108㎡，总建筑面积86000㎡，医院规模为500张病床。

再向东侧，位于淀山湖板块的兰生复旦中学也将于2020年9月正式招生运营。

2020年区域内或将入市新盘介绍

<strong>淀山湖三则住宅地块

朱家角淀山湖大道和淀园路交汇处，有三幅住宅地块目前规划已出，但是否能在2020年入市尚且待定。该三则宅地已是距离华为基地最近的全新待开项目。

中环D07-01地块

产品信息：低密度，4层、8多层住宅

☑ 容积率1.3；

☑ 不大于24米，不小于10米；

☑ 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上；

☑ 本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60.0 %.

项目进展：已有围挡，有规划

中环D08B-01地块

产品信息：低密社区，大户型为主

☑ 容积率1.25 ；

☑ 不大于24米，不小于10米；

☑ 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上；

☑ 本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

项目进度：规划已出，工地未动工，1#、2#为8层，3#、4#为7层，5#-16#为5层

（规划图）

<strong>至高D08A-01地块

产品信息：低密度，多层住宅

☑ 限高不大于24米，不小于10米；

☑ 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上；

☑ 本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60.0 %。

工程进展：空地

03 PART

青浦工业园区

产业园规划

上海青浦工业园区成立于1995年11月25日，是市政府重点扶持发展的市级工业开发区，总面积56.2平方公里，拥有上海青浦出口加工区和张江高新区青浦园2个国家级开发区。

2019年7月12日，经生态环境部、商务部、科技部研究，决定批准上海青浦工业园区为国家生态工业示范园区。

张江高新青浦园区所辖区域是在国家级高新区——中国纺织国际科技产业城的基础上，将青浦工业园区部分优质资源和区域扩区构成，主导产业方向为生物医药、新材料和先进重大装备。

引入产业现状

园区内目前已经拥有美国英威达INVISTA、霍尼韦尔HONEYWELL、泰科TYCO、奎克化学QUAKER、德国采埃孚、ZF日本住友金属微电子、住友金属矿山、法国博舍工业、中国置信电气

<strong>2020年重点规划产业

在青浦工业园区附近，或将新建一个约23w方的普轩智创服务产业园

公示截图

上海市规划和自然资源局截图

<strong>2020年区域内或将入市新盘介绍

距离青浦工业园区最近的或将于2020年入市的新盘有

<strong>首创地块37-02地块

产品预测：小高层、带装修，中小户型较多

☑ 限高不大于50米，住宅不小于24米；

☑ 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上；

☑ 本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %；

工程进度：进度较快，已经建设到地上好几层

首创22-05地块

产品预测：多层8层、小高层12层

☑ 限高不大于40米，不小于24米；

☑ 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上；

☑ 本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %。

工程进展：原计划2020年2月13日竣工，受疫情影响，目前竣工时间暂不确定，或将延后，但极大的可能性将于2020年入市。

施工现场图

<strong>首创25-04地块

17号线淀山湖大道 万达茂

产品预测：13层小高层住宅

☑ 不大于40米，不小于24米；

☑ 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上；

☑ 本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.00%。

工程进展：同样原计划于2020年2月13日竣工，但因疫情影响外，从建造速度来看，并不像2月即将竣工的样子。

施工现场图

<strong>宝业23-01地块

产品预测：综合体，有12-13层商品住宅

☑ 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上；

☑ 本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %,

工程进展：已出规划，未开工

最终总结

青浦的未来其实非常值得期待，从借力大虹桥到地铁17号线开通，再到大规模引进高能级产业

1、17号线的开通，使得青浦更加便利地借力大虹桥，而且青浦区的产业规划也基本以17号线为主，与大虹桥之间的联系非常紧密；

2、同时，青浦还引入了诸如华为、网易等超高能级的产业，将为青浦引入大量的优质人才，如华为基地就预期将带来约15w的就业人口；

3、为了配合人口的引入，青浦在生活配套上，如教育、商业、医疗、交通、文化等多方面都进行了资源的建设与升级，在相当大的成都上提高了居住水平；

这就导致，青浦区的房价，或也将非常“扎实”。

而且青浦区还是长三角一体化这一国家型战略的重要组成部分，也许不用5年，我们就能见到青浦区的飞速成长。

当然，从目前的房价来看，青浦区仍属于上海内较低的板块，除了本区域以及大虹桥工作的购房者以外，其便利的交通以及极大的发展潜力，对于在市区工作但预算有限的刚需购房者来说也是一个不错的选择，或许会有与市区内同等价位房源完全不同的优质生活体验。

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