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这个问题没有可比性，如果按西方制度，世界普遍通用眼光看房价，北上广到手收入年平均8万，一套外环外独立别墅差不多应该在80万，建筑面积90平的公寓中环到外环区域差不多也在80万，如果超过3倍，就进入危险区域，差不多也就240万，到5倍也就是400万进入随时崩盘阶段。

日本是人口密集度极高的国家，常年房价都是徘徊在2倍左右，东京更是常年3倍左右，日本房产崩盘达到了5+倍，东京在7倍左右。

我们国家体制特殊，崩不崩，什么时候崩到什么程度都是不是市场说了算。

而我们现在的经济困难是房产大量掠夺了实体经济的资金，导致实体经济困难，影响国家大局，所以房价肯定要动的，但这种动是要转移资金，只要达到这个目的就行，而实际是贬值还是降价不好说，各有利弊，而保住房产现有价值就绝了实体经济，这是国家所不能忍受的。而直接崩盘对经济冲击太大，这也是国家不希望看见的。还有两个问题，第一个是大量空置房在地方手上，第二，房子大多欠着银行的钱，崩盘意味着国家要打出大量的钱补空，如果不拿钱出来，只能贬值，但是这和RMB国际化的大局冲突。

对于国家来说，最好的办法就是略微小幅度贬值，在拿出一部分可以承受的钱，再让百姓承担一部分，这种分担损失对于国家来说最为有利。

饕餮大猪

日本房地产泡沫导致日本历史上失去了黄金十年，是从1990年开始的。

日本房地产泡沫的形成始末

• 1985年9月日本大藏大臣竹下登启程前往美国参加了一个重要的会议，参会的国家有美国、德国、法国和英国的财政部长，当时的竹下登掌管着日本的财政税收和金融，是日本经济事务的核心决策人，在会议上五国财政部长达成了一项重要的协议，就是联合起来一起干预外汇市场，让美元对主要货币有序贬值，这个协议后来被称之为“广场协议”。

• 在广场协议签订之前日本经历了长达20多年的高速增长，经济总量跃居全球第二，当时的日本依靠廉价的日元和高超的手工业，让日本制造的产品畅销全世界，成为当时最大的贸易顺差国，由于美元大量流入日本，日本的外汇储备大量投资债券、楼市和股市。
• 到1985年，日本取代美国，成为全球最大的债权国，而美国的外贸赤字却在不断扩大，所以美国希望通过美元贬值来增强美国的产品出口竞争力，并改善美国的国际收支状况。

• 在广场协议签订后不到三年的时间，日元似乎坐上了火箭，从一美元兑250日元左右一路飙升至一美元兑换120日元，在当时的日本，由于日元的大幅度升值，疯狂的日本做出了很多令世界震惊的事情，如日本三菱公司收购美国地标象征洛克菲勒中心；1987年3月在伦敦佳士得的拍卖会上，一家日本企业用将近4000万美金拍的荷兰作家梵高的名作《向日葵》等等疯狂举动。

• 在宽松的货币政策下，日元对外升值，本土货币宽松，这直接推动了日本海内外的投资风潮，在海外大量收购资产，楼市更是一片沸腾，在最疯狂的时候，仅东京一个城市的土地总价值就相当于当年美国全国的土地总价值，日本资产泡沫在人们疯狂的追求下，再一次进入了高速增长的时期，看到房子上涨，房贷利率又低的可以忽略不计，日本几乎所有家庭都开始贷款买房，房价被投机者迅速推高，而且大部分日本人在狂热分子的鼓吹下，相信日本的国情比其他国家都特殊，宣传日本国土面积较小，人们生活起居都比较喜欢在一个相对固定的区域内，不像欧美人喜欢长途迁居，所以购买住宅的情绪一直高居不下，房价不可能会下跌，更何况，日本之前也没经历过房地产泡沫和崩盘苦痛，所以在当时上至富翁，下至黎民百姓，都非常热衷于房地产杠杆交易，90年代的日本东京房价达到了140万日元一平米，差不多等于当时7.8万人民币，放在今天看相当于100多万人民币一平，当时日本民众还高呼日本是日不落帝国，此时的日本国民感觉上已经达到了人生的巅峰。

• 1987大藏大臣竹下登也顺利登上了内阁首相的宝座，宽松的货币政策带来了通货膨胀，日本高层开始意识到风险的来临，逐步实行紧缩的货币政策。
• 就在1989年到1991年间，日本央行连续五次提高利率，并收紧银根抑制投机，两大泡沫在日本国民丧失理智的疯狂中应声而破。
• 股市在1989年到1990年暴跌超过70%，楼市在1990年到1992年间也暴跌超过70%，日本经济从此进入了漫长的寒冬，而此时的竹下登也无力回天了，在1989年被弹劾下台，淡出了政治舞台。

深刻教训

• 日本楼市和股市的崩盘，看似是贸易战，开始于广场协议，但是其实早就蕴藏着经济结构的不稳定性，长期的货币宽松政策和金融市场自由化，让整个市场的流动性过度泛滥。这些流动性，不会主动进入制造业，而是追逐高回报的股市和房地产，从而产生泡沫。在贸易战里，日本产业结构层级有所提升，国民实体经济其实并未得到发展。相反，错误的应对政策，对房地产的过度容忍，却助了最终的结果。
• 应对贸易战，关键在于及时调节产业结构，以实体经济发展为主，避免经济陷入高杠杆高风险的短期利益追逐当中，迫使经济有序发展，才能营造良好的经济环境。

国内房价目前所处位置

• 2019年8月下旬，多家媒体报道，全国有12家银行暂停了二手房贷款业务，有的二手房交易甚至已经开始退单。消息一出，震惊了整个楼市。据部分银行透露，停贷的原因主要是住房贷款的额度比较紧张，但从多方面综合分析来看，事情好像并没有这么简单。

  
  

• 房价已经不能无休止的涨下去了，但是也不能短时间内暴跌。我们的房地产泡沫依然存在，不管房价上涨还是下跌都会对目前的经济形势造成一定影响。所谓牵一发而动全身，房地产市场涉及的相关产业链实在是太多了，几乎涵盖了各行各业，楼市稍微一动荡，就会引起一定程度的社会恐慌。
• 让我们再把目光从国内经济转到世界经济大环境上。中美贸易战愈打愈烈，导致全球贸易市场的秩序开始变得混乱。一些产业结构单一，靠出口为主要经济支柱的小国家经济已经受到了严重重创。有人预言，按照以往世界经济危机出现的周期来算，新一轮的全球性金融危机可能会在今明两年来临，而且受全球贸易战的影响，此次的经济危机形势将会更加严峻。

社长财经

日本房地产泡沫源于上个世纪80年代的日元升值，当时美国经济很不景气，而当时的日本正在全面赶超美国，为了提振本国经济，美国于1985年9月22日，逼迫日本签订”广场协议”。从此之后，日元开始迅速升值，日元升值后，国际资本开始蜂拥进入日本，日本进入到了资本盛宴时期。

当时在日本盛传2个神话，第一个神话是土地永远不会贬值。因为土地具有奇缺性，所以日本全民开始炒房，由此导致国内土地价格轮番暴涨，各地的地王记录不断被刷新。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。最高时候，仅日本东京的土地价格就足以买下整个美国的土地。第二个神话是东京房价永远不会下跌，人们相信政府永远会支持房价走高，而像东京这样的国际化大都市，每年都会吸引数以万计的外来人口，因此，东京的房子永远是稀缺品，价格只会涨不会跌。但日本忽略了一个重要现象，日本的城市化率已经达到77.4%，城市化率在升高，但人口红利在减少，经济增长失去了源动力，房价就失去了最大的支撑。

该来的总归回来，1990年，日本股市率先崩盘，随后传到到楼市，日本房地产价格暴跌，很多房屋近乎腰斩，日本房地产泡沫终于破裂。

此情此景，是否非常熟悉，几年前我们的房地产和日本当年的非常相似，不过，正是因为有了日本房地产的前车之鉴，我们才能吸取日本这方面血的教训。而日本房地产的教训，最深刻的一点就是要给房子一个正确的定位，如果把房子看成是一个投机品，人们会纷纷买入房子，来寻求资产的保值增值。但当投机的潮水褪去，房子的属性回归到“住”的属性，房子的价格就会回归理性。这就好像有一块石头，当大家都认为他是一块黄金时，那么它就是一块黄金，而自然石头就会被卖成黄金价格，但突然一天，这个谎言被拆穿了，石头还是石头，这时候，石头的价格自然会大幅下跌，回归石头的本来价格。

所以，抑制房价上涨，必须让房子回归“住”的属性，而在这方面我们已经在行动了，房子的价格现在已经开始理性回归，我们泡沫最大的时候已经过去了。

大国纵横

泡沫经济这个词是日本人发明的，上个世纪80年代，日本经济在电子和汽车工业发展的带动下迅速增长。迅速增加资本刺激了国内基础设施建设和房地产业，日本开始疯狂地架桥修路盖房子。到90年代初期，号称日本全境已经连成一体，于此同时日本的房屋价格也已经达到历史最高点。

日本房地产价格高涨的时候，很多日本企业大量购入房地产，再用房地产做抵押从银行贷款，相互购买股票，导致股市不断高涨，企业什么都不做都能红利滚滚而来。日本的泡沫崩坏是从广场协议开始的。当时日元被迫升值，导致日本企业需要大幅增加海外投资。于是各大企业不得不出售股票变现。日本股市非常封闭，国内企业互相持股，集体清仓便引发了股市暴跌，很多企业一夜之间变成负债累累，不得不处理抵押的房地产，这时就出现了所谓的房地产泡沫。当时日本首相小泉纯一郎大力改革日本经济，很大程度上抑制了日本的股市楼市的崩盘。此后日本楼市一直缓慢下跌，这一跌就跌了二十多年。

中国经济表面上看跟日本有些相像，但实质存在着很大差异。小泉改革日本经济的重要手段是邮政民营化，直白地说就是用国家控制的资本去盘活民间资本。(这有点像最近抖音上的一个视频，三个人互相欠了一百块，谁都还不了钱，这时有人借给其中一位一百块，三个人顺利把钱还给了对方。)日本政府控制的资本十分有限，改革的力度和效果也都大打折扣。中国则不同了，国家控制的资本占绝对优势，实行这样的改革是轻而易举的事情。因此，目前中国经济总体上还是乐观的。

退一万步说，就算中国的楼市走到了泡沫崩坏的地步，房价也不会一下子跌成白菜价，而是温水煮青蛙似的，花上几十年的功夫慢慢跌下来，没有必要担心楼市会暴跌，自己一夜变负翁。只是投资买房的时候，要量力而行警惕出现楼市低迷想卖房子却卖不出去，无力还贷的局面就欧了。

日冲信息 黄

10次危机，9次房地产；10次房地产危机，9次流动性。房地产泡沫对于许多国家来说，都是一个老大难问题。<strong>

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国内楼市相当于日本房地产泡沫崩溃前夕

自1992年住房改革推行以来，我国房地产行业由起步发展到高峰，如今楼市已经处于后调控时代，相当于日本的1987年（即日本政府意识到泡沫后才是调控的时候），与日本楼市泡沫崩塌相比，国内楼市泡沫已经开始逐步出现了破裂征兆。不过我认为中日两国楼市有一些异同点，单纯横向对比的话，可比性并不强。

当下的中国和当年的日本虽然同处于房地产泡沫泛滥时代，但日本政府当时采取的措施是扩大公共投资，财政政策全面转为宽松。而货币+财政的双宽松，最终导致了房地产泡沫迅速积累。而咱们目前财政政策偏积极，货币政策有松有紧，不至于让楼市泡沫危机全面爆发。中日两国的楼市有何异同？

相同点：

1、前期需求端增长过快，后期增长缓慢。早在上世纪50年代，日本的城市人口就已经达到总人口的60%左右，也就是说城市化已经达到了60%，但之后的增速便非常缓慢，加之日本人口基数本身就不大，年均新增城市人口并不多，后期楼市缺乏强有力的需求支撑，导致房地产泡沫破灭以及其后很长的时期内的低迷。

截至2018年末我国城市化水平达59.58%，刚好“及格”，但根据诺瑟姆理论，60%以后的增长会非常缓慢，因此未来需求可能不足是国内楼市面临的最大问题，就这点来看，与日本极为类似。

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2、本币升值导致外国资本推高房价。2000年以来，人民币汇率从8∶1，上升到目前的6.8∶1，升值超过15%。本币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国，并以国际游资的方式进入房地产市场。而当年日本的80年代也同样经历了日元大幅升值，资金向楼市聚集的过程。

<strong>1、我国宏观调控能力较强。咱们的宏观调控能力要远强于20世纪80年代的日本。目前国内对于房地产调控的政策不再是以前那样一“限”了之，而是全方位的：从限制资金入市，到各种限购限贷限售，再到增加土地和房屋供应，同时健全租赁市场，以租代售。反观日本，1987年，日本政府意识到泡沫后便提高房地产税收，同时日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，并宣布商业银行停止向房地产贷款。在之后的几年内，日本先后都出台了许多调控政策，旨在抑制暴涨的房价。但遗憾的是，一系列政策使得土地供给减少，供不应求，地价不降反升。

紧缩政策，加上数次连续加息，房地产的资金链开始断裂，房价暴跌，弃供现象出现，最终导致泡沫破灭。2、中国正在积极转变经济增长模式。与当年的日本相比，当下的国内经济正在全力由出口导向向内需和消费导向转型。更重要的是，我国的增长潜力比日本要大得多，未来可改变的空间依然很大。目前国内楼市已经进入后调控，后泡沫时代，历史性拐点已经出现。一般来说，在大牛行情在结束前，所有板块都要被拉升一遍，而现在国内的房价也是一样，从一线到三四线县级市，都被炒了一遍，不少县城房价都已接近万元/平方米，泡沫已经出现破裂征兆。日本的楼市泡沫更多的是内外部共同作用，国内则是通过拉动内需，逐步调控逐渐消化，相对更加温和。未来中国楼市每年通过小幅调整可以消化库存，再加上居民收入的提高，或许有望实现软着陆，但小城市房价的泡沫依然值得警惕。

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小白读财经

从日本房地产泡沫破裂的形势看，现在国内的房价到底是属于怎样一个阶段？

房地产泡沫只是日本泡沫经济时代的一个缩影

如果我们细观日本泡沫经济的历史会发现日本房地产（不动产）行业的泡沫破裂只是二次世界大战结束至80年代经济大量泡沫化的一个缩影。

1.汇率

日本在战后重建中涌现了大量的国际级企业，制造业繁荣、生产力大幅提高，创造了大量的外汇，而80年代恰逢美国银行危机。因此美国瞄上了日本，开始对日元的汇率下手。随着日元对美元的升值，导致制造业出口订单下降。为了弥补出口的损失，维持GDP，日本政府开启了泡沫经济的第一枪——大量的基础建设。

2.金融业

面对大量的基础建设，加上日本本身土地资源稀缺，造成了地价不断上涨。同时，日本银行业为了抢夺客户，向企业、个人发放大量贷款，其中房地产抵押贷款更甚。当时，几乎只要是以不动产（开发、购置）抵押的贷款，都可以说是不加审查即可获批。进一步导致大量的资金流入房地产行业。

3.房地产本身

刚才提到了，土地本身在日本是一项稀缺资源，高涨的地价不断推动房地产行业的热情，“今天不买，明天就买不起了”这样的情绪并不是我国的房地产首创。不断推高的房地产价格以及国民贷款导致整个日本经济越来越恶化。最终，在“广场协议”的催化下破裂。

对比我国房地产处在什么阶段

其实直接拿我国房地产的现状对比美国是不太合理的。不过，前事不忘，后事之师，我们还是能从日本的教训中学习到不少东西。

在我看来，我国的房地产市场正在经历日本泡沫经历破裂的前夕，对比我上文所讲，基建带动GDP、房地产居高不下，美国本国危机，多么相似的经历呀。美国自二战后一直以全世界的利益来度过本国的金融危机。这次也绝对不会例外。就看我们的房地产能不能软着陆了。

1.汇率

保汇率还是保房价，这是在讨论房地产以及人民币汇率时不可避免的问题。现在看来，对于两者，我国都采取了维持稳定的手段，对房住不炒以及稳定汇率，去库存、消耗生产力做出了努力。

2.银行业

日本的教训告诉我们，银行业面对泡沫一刀切的切割除了加速泡沫的破裂并拖垮自己没有任何好处，但是无休止的房贷只会导致更大更危险的泡沫。纵观日本、美国的危机，都是由于银行面对房地产的风险视而不见，甚至加大杠杆造成的。如何一步步限制银行对开发商、买家、投资人的贷款才是重中之重。

3.房住不炒，不为了短期GDP发展房地产行业

这个最近也重申过了，还想投机的话我也无话可说！

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磊落说土澳

答案太刺耳，不是房市崩盘而是人在崩盘，房子都在谁手？在80后父母的手里，80后现在年龄是30到40岁，他的父母辈的结婚一般比较早平均50到65岁，这个年龄段的人口可谓是生在红旗里长在红旗下兄弟姐妹最最多一个年龄段，反观80后又是经伟大的祖国计划生育最最恨的一个年龄段，独生子女比例全球最高的一个年龄段，房市崩盘已经慢慢的在发生随着80后的父母的老去一点点的到来。从现在开始10后将是高峰期然后一直持续。甭管是楼房还是平房父母留下一套丈母娘又一套。自己还有一套，房产过剩怎么办？卖给谁，谁还要，现在刚买的房子还贷款十年然后房子不值钱了，你还要还贷款咋整啊。。房子不要了抵押给银行，欠银行的钱还能买两套可咋整。。

黄焖鸡米饭全国加盟

很明显啊，上下政策，现在都是在稳定房价，让房价稳定不变，或者是微涨。

这个状态，将一直持续未来五年，甚至更长一段时间。但以十年期来看，房价必然是大跌。

因为，现在国内经济转型升级，摆脱对基建、房产、汽车等少数行业的依赖，升级到对科技、服务、劳务型转变，需要至少五到十年的时间。

等经济转型一实现，房地产这个流动资金的庞大蓄水池，存在的意义，就不像现在这么重要了。

就可以根据市场需求，自由涨跌了。

大概率，国内除前30强大城市外，其他城市房价必须是暴跌。而在30强大城市中，非市中心和学区房，想涨也难，不跌就不错了。

这，就是中国房地产的真相。

董江波

我初中文化 我不懂啥叫泡沫 钱不流入房地产 就会流入衣食住行 工资不涨的情况下 5万一平米的房价跟150元一碗的面没有任何区别，你真要我说个区别那就是面吃进去变成屎，砖头依旧还是砖头！

良传精绘首席贴膜工

这个问题可以从很多方面回答，我们从汇率角度来看，2009年之前人民币处于对内贬值，对外升值的一种状况，因为，因为以前人民币实行过一次大幅度贬值，人民币确实被低估了，存在升值的空间。但是现在不一样了，一方面人民币要国际化，利率在很大的可能性要跟着美国走，同时，人民币也不可能大幅度贬值，如果大幅度贬值的话，人民币的国际化也没有办法实现，谁会去持有这种大幅度贬值的货币呢？以前房地产价格的快速上升，主要有两方面的原因，一方面是土地政策，另外一方面是低利率（甚至是负利率）这里的低利率指的是实际利率，可能名义利率会很高。土地政策稍微有了一点调整，但是调整幅度不是很大，就是集体土地可以上市交易，利率政策那就是，很难回到人民币是实际负利率的时代了。想到哪儿写哪儿，语言逻辑组织的不好口下留情，不要喷我。

關鍵字: 房产 外环 差不多