曾廣森
個人看法是商鋪，商業以及商業步行街的繁榮都是一個地區經濟活躍程度的具體體現，個人有一些初淺的看法，不吐不快：
1、綜合來看主要還是因為經濟下行，各種各樣物價上漲，收入沒有增加，老百姓手裡沒有多餘的錢購買和消費。
2、還有就是因為電商的出現，對實體店形成了巨大沖擊。大家都圖方便，圖便宜。因為現在的快節湊生活，大家沒時間去逛街，都是動動手指購物，誰還逛街，這是大多數人的想法。
3、城市的發展和擴容，以前的城市商業很稀缺，消費習慣很傳統，在電商出來之前，消費很單一都是去逛街和實體店購買。現在不一樣了，消費習慣的改變 導致了商業格局的變化。現在是城市發展擴容，到處是商鋪和商業步行街，供大於求，以前一個步行街要輻射100萬人，現在基本上一個區域都有好幾個步行街和商業體，人少了，消費力下降了，商鋪更多了。
4、根據國際商業配比一般是1：0.8是比較合適的，但是很多城市已經達到了人均2.5：1的程度，這也說明現在商業規劃不合理。每個社區都有底商，甚至還有集中商業和商業街，這根本是消費力下降和分散了。更難以養活商業。
5、至於說位置，因為電商衝擊，核心商圈都有商業空置，大型商場人影聊聊，除了營業員都看不到幾個消費逛街的。就更不要說偏僻的區域了。（下面附圖說明）
6、關於網上很多人吐槽的租金貴的說法，首先是購買成本太高，導致租金沒法下降，其次是想說明，大多數社區商業或商業街的租金也就幾十元一平米，一般幾十平店租金的少則2000-3000多的也不過5000-6000元，這不是租金貴的原因，甚至還有開發商2年全免租金也沒有做是為什麼？
7、建議是國家應該限制電商發展，綜合國外經驗看，電商不是一個國家經濟發展的優勢，而是劣勢，如果全國商業一片衰敗死寂，沒有欣欣向榮，沒有繁華和熱鬧。反應出來的是全民追求低價，假貨遍地。沒有利潤就是沒有服務和品質，對於追求發展和強大的國家來說不是好事。沒有品質就沒有研發投入，導致更多人沒有工作和收入，就更沒有消費力。
8、針對實體店需要說的是電商不光帶來衝擊，更帶來了實體店發展，我們需要像電商學習，走出去，送貨上門，退換貨和價格競爭等電商有的優勢我們要有，沒有的更有優勢體現，比如體驗感和尊崇感。以及其他增值服務等。
9、人煙稀少的商業步行街（一線城市最繁華的商業步行街和集中購物中心），招租的一線城市的核心區域商鋪黃金寶地，購買價6/7萬一平，租金100-200元一平米。
jiangbuxu
俗話說“一鋪養三代。”現在看來難度有點大了，因為原來的商鋪就是基本是固定地點的，而且沒有電商競爭，現在可以說是有人之處就有商鋪，每個小區都有沿街樓，只要靠路邊都是商鋪，所以有些商鋪變得“租不出、賣不掉”，讓投資者感到很燒心。
以我所在的城市為例，前幾年由於電商衝擊，商鋪租金很低，很多小本生意都在路邊擺攤，那時候賣水果的、賣小吃的都是路邊店，從2016年創新衛生城市開始，路邊店幾乎不見了，以前賣肉夾饃老張也搬進了店鋪，賣水果的也都搬進了室內，衛生城市創建一度讓商鋪重現生機，隨之而來的是炸油條的少了，水果漲價了。
現在房租、物價已經進入新的平衡，商鋪的價格不斷提高，房租也水漲船高，但是開店的人越來越少了。前天去理髮，發現原來的常去的理髮店不見了，給老闆打電話才知道搬家了，和老闆交流了一下，原來是原來的店鋪面積太大了，房東漲房租後老闆覺得負擔不起，只好換了一個小面積的一樓出租房，房租從原來的每年3萬降到2萬元。
所以，現在投資商鋪確實不容易，尤其是三四線城市，現在開實體店，幹得好是和房東平分利潤，幹不好就只是給房東打工，到處可見的是吉房轉讓。因此，房東日子也不會很好過。
短期看，房價不可能再大幅上漲了，房租也進退兩難，對商鋪來說，有人流的地方仍然很搶手，沒有人的地方很可能面臨租不出、賣不掉的局面，而且隨著電商的發展，商鋪的增加，這種情況可能越來越多，商鋪的未來真的很難。
互金直通車
說起商鋪，咱就鬧心，這不這個月又要交租金了，生意差，租金貴，壓力山大呀!
我17年來這條街找店鋪的時候，這裡人很多，根本沒有店鋪出租，只有這個店位置比較偏，在街尾，雖然不是很滿意，也籤合同租下來了。合同簽了4年，第一年月租38000，然後再40000、42000這樣遞增。前兩年生意還可以，就這樣正常履行合同。
到了今年，生意差了很多，隔壁的店鋪轉來轉去，都換了幾個老闆了，我的店也不好做。先是跟房東說不要遞增了，還是同去年一樣月租40000，房東不同意，一口咬定按合同辦事。我跟房東說，這條街人流下降了那麼多，附近的沃爾瑪也關門了，你的店鋪也貶值了，整條街都在降租金，你也該降降了吧，最後房東同意今年不遞增。
到六七月份，生意更差，房東又降了租金，現在月租36000。房東也是怕我搬走，他的店鋪租不出去。隔壁店鋪也是他的，空置了近一年，最近才租出去，房東說他損失了幾十萬。這麼貴的租金，只有做餐飲的才接受得了，但現在查環保，辦不了餐飲營業執照，聽說到11月份可以辦，不知是真是假。
我這條街以前一鋪難求，現在很多長期空置，特別是對面，一排排都關門，看著很蕭條。有一個店鋪是集體的，8月份拿來投標，原來月租10萬以上，還要幾十萬進場費，現在投標底價4萬5千多，沒有其他費用，也沒人去投標，現在還空在那裡。
不僅街鋪不好做，廣場裡也一樣，也是冷冷清清，要麼是嘆空調的、瞎逛的。現在廣場也有空的鋪位，這在以前是不可能的。
在我這條街最好的位置，四五十平方月租二三十萬，做什麼能賺錢呢？所以現在只有大幅度降租金，共度時艱，商鋪才有未來!
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實體店開講
這種情況每個城市都存在。租不出。賣不掉。很正常。因為城市面積在不斷增加。新開發的樓盤有路的地段一樓全部設計為門店。而城市人口卻負增長。這種情況下只能出現上述問題。
手機用戶5492999511常青樹
俗語說：做老闆不如做老闆的房東，這句話是現代人投資商鋪的一個邏輯。但放在這個互聯網+時代，實體店的生意不好做，轉讓關門的店鋪比比偕是，越來越多，曾經”一鋪養三代“的教條，現在落得“租不出、賣不掉”僵局。面對這樣的事實，我覺得鋪主應該改變思路，因為思路決定出路！
1、還沒有進行投資的
隨著一些新型的互聯網模式的興起，過去傳統的商業模式確實在受到強烈的衝擊，除了電商以外，新增的商鋪還在源源不斷的上市，商鋪的供求關係發生了明顯變化，供大於求價格下跌。這個時候投資者不建議進行商鋪類的投資，商鋪返租更是千萬不要碰！
現在市場上有一種銷售方式，宣傳二倍回購、十年回本等的返租模式，實際上是開發商怕商鋪租不出去，於是成立子了公司負責包租，不管商鋪租出去與否，租金按時打給你。開發商並不是公益機構，他們只在乎利益最大化。商鋪不好賣，回籠資金壓力大，才想出了商鋪返租的模式。這種以子公司命名的商管公司以打包給另一家公司去管理，真正做起來的太少，更多是為自己脫身而準備的後路，把坑挖好等著投資者往裡跳。至於宣傳二倍回購、十年回本等口號，只需商鋪全部賣完，子公司宣佈破產，投資客找人連投訴的地方都沒有。
2、已經進行投資的
應該選擇那些比較成熟的商圈，別投資那些邊遠的，未開發的社區去做拓荒牛。如果實在撐不住，千萬別死扛，可以適當去降低租金。在選擇租戶方面，注意一下技巧，專挑有明顯經營現金流的租戶比看不懂商業模式的要強，優質的租戶對租金收益的穩定是至關重要的。比方說街頭的小籠包店、便利店、餐館之類，他們賣的東西都是大家生活的必需品，無論經濟環境如何變化，該買的還是要買。在經濟環境下，現金流穩定的租戶，至少不愁拖欠租金，這些租戶租的時間會比較長，不至於一年半載就退出。至於將來嘛，就別看得太遠了。
總結：
商鋪投資並非沒有風險，一帆風順。投資者必須認真分析目標商鋪是否有良好的發展空間，如果自己也覺得投資商鋪沒有發展潛力，就不建議大家盲目投資。謝謝您的觀看。
風雨順德人
商鋪陷入“租不出、賣不掉”僵局，商鋪還有“未來”嗎？這個問題需要辯證的看待。
首先，租不出去和賣不掉不具有普遍性。投資商鋪，除了位置還是位置，選址非常重要。對於那些位置好的商鋪，既不愁租也不愁賣，出現租不出去、賣不掉，只能說位置很差。那麼如何選址呢？一定要選擇人流量大的城市主要商業街，純一樓的為佳，或者是居住率高的大型社區，主大門兩側重餐飲、超市的門面，以及重點學校、醫院、廠區、辦公區等，有大量的人流自然就有穩定的消費群體。不建議購買商場內鋪及返點虛高的返祖鋪，位置差的商鋪寧願不買也不要去亂投資。
其次，租不出去和賣不掉與房東的經營理念有關。只要把租金和房價降下來，總會有人租和有人買。真的出現租不出去賣不掉的問題，90%的原因是商鋪位置太偏僻，整條街都是這種情況，比如城市建設中開發的新區，白天扔根木棍砸不著人，夜晚黑燈瞎火的不見人影，這樣的地方誰願意去投資做生意、願意接手呢，只有等到未來形成人氣才會有轉機，通常需要五年以上時間。
其三，商鋪的“未來”是有的，沒必要過於悲觀。目前實體店主要面臨的困境就是電商衝擊，作為實體店經營者首先要適應這一市場變化。比如說，電商賣的東西實行送貨上門，實體店就要轉變坐商習慣，要“走出去”才行，效仿電商把商品送到顧客家中；電商有“七天無理由退貨”服務，除了保鮮、保質類商品，可以採取試穿（服裝類）、試用（家電類），等等，不合適同樣包退包換，以及採取線上線下同步經營方式，提高顧客體驗感，提高服務質量，選擇廠家直銷進貨渠道，避開網店衝擊經營項目，等等。
其四、電商的優勢只是暫時的，未來將會形成線上線下合作共贏的格局。電商的短板就是顧客體驗感太差，經營成本在不斷增加，同行競爭激烈等，因此電商大佬們也在佈局線下零售。未來形成的商業氛圍是這樣的：比如說小李在網上訂購了一款衣服，取貨後發現款式、尺寸不合適，那麼平臺通過大數據篩選，迅速通知就近的服裝店進行調換，直到顧客滿意為止。這樣互聯網就把網店和實體店鏈接在一起，實體店的生意就被盤活了。
抽時間來看看
做老闆，不如做老闆的房東，這是投資商鋪的硬道理。但是在這幾年裡，電商的衝擊，以及實體經濟的不景氣，導致了做生意越來越難。
可以說，曾經那種“一鋪養三代”的週期已經一去不復返，如今，如果投資不慎，很有可能變為“三代養一鋪”的局面。所以投資商鋪也需要謹慎。
那麼，什麼樣的鋪子才能夠有較好的出租率呢？並且還不用擔心賣不掉？就是看租金回報率。說白了，商鋪投資看的就是地段和租金回報率，兩者缺一不可。
按照租金回報率，我們可以把商鋪分為以下三個層次：
第一、目前普遍的商鋪租金回報率在3%~6%左右，跑不贏通脹，甚至還跑不贏一些定存和理財產品。這類的商鋪主要集中在三四五線城市，投資的門檻低，少則幾十萬，多則上百萬即可。但是租金收益非常低，不值得投資，屬於不合格商鋪。
第二、7%~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，並且能夠抗通脹 。不過這類商鋪的投資門檻非常高，主要集中在一線、新一線、強二線等城市，少則幾百萬，多則上千萬。需要耐心等待這樣的鋪子出現，大部分都是新鋪，同時，他們也被稱之為合格的鋪子，看到了可以投資。
第三、10%~15%的鋪子。這類鋪子非常稀有，主要集中於強一線和新一線的市中心地帶。並且大部分這樣的鋪子都是一個只租不賣的模式，基本都是內定或者開放商用來送“大客戶”的。如果你有這樣的關係可以拿到這樣回報率的鋪子，記住，別錯過。我們稱之為非常優質的鋪子，極其稀缺，屬於極品！！
所以說，當你一開始就選錯了商鋪，那麼等待你的可能只有“租不出、賣不掉”僵局。也就是說，不是商鋪的投資沒有未來，而是垃圾商鋪的投資沒有未來。選擇商鋪進行投資，一定要懂得擦辣眼睛，寧缺毋濫。
否則，你很有可能會成為開放商和中介忽悠下的犧牲品！
琅琊榜首張大仙
我有個朋友因為家裡的房子拆遷賠了幾百萬，後來又賣大樂透中了二等獎80多萬獎，拿到錢之後就開始買了幾個鋪面，40平米就花50多萬元，現在租給別人才收600一個月中間空鋪期一年半，我前幾個月問他買的鋪面掙多少錢了，他告訴我買鋪面是他做過最敗家的事。現在實體店很難做生意，地段不好的鋪面經常空鋪很難租出去，而鋪面一般都比同城的房價還高，收回成本太慢了。
徐州平全
我家的門市很小，租金也不高，老媽人心地善良，總覺得別人辛辛苦苦做生意不容易，所以，基本上不會總是漲價起租，旁邊家的租金漲了，我家還是原價，按我老媽的話說，房子租出去一年都不閒著，那算起來一年的收入也還是不少，你租金再高，租半年空半年，那算起來一年的收入就完全打折了……
我老媽說，她肯定不會擾亂行情，但也不會坐地起價，就安靜本分的收租子……
現在生意不好做了，我家門市旁邊有幾家門市都空了，低價也沒人租，還好我家的還是有人租的，老媽就說，有錢進總比空著好，她很知足……
堪小滿
商鋪=天時地利人和，但現在，首先，商鋪本身就只值50萬，卻偏偏賣了120萬，房東付完首付50萬還要用高價房租還貸款。其次，商鋪地段房價貴，能勉強買起的也是在付分期，但房子沒人住——都在老家或者外地打工。商鋪附近房子很多但人煙稀少。再者，房東想賣也想按現價賣，幾年間已經從120萬漲到了240萬，本身人流量就少，房價又貴，又不想降房租，更沒人買的起。所以就造成現在租不出去，也賣不出去。
