陆美江
笔者的观念落伍了。随着城市经济的发展，城乡一体化的推进，大量的青壮年农民涌入城市创业，购置房产，已成为城市的一员。原分配的土地，宅基地已闲置搁荒，造成极大的浪费。如何实现乡村振兴，如何抑制城市的房价，如何盘活村集体土地(宅基地)，让城乡实现真正的一体化，让农民富起来。个人觉得笔者应跟进现行政策，不要墨守成规，多提一些利国利民的好意见好建议。
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第一，根据今年9月两部委发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》两部委发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》文件来看，已落户到城镇的城市居民既不能回乡买宅基地修建别墅，也不能购买农房改造成别墅养老。
第二，已落户到城镇的城市居民，待农村集体建设用地入市政策全面落地后，可以相关项目的名义到农村合法地买地建房养老。
这是曾从事过多年村建国土工作，管理过宅基地审批工作，也十分关注最新土地政策的笔者，结合目前最新的政策给出的答案。
上述答案虽然先是一瓢冷水，但好在仍有实现的机会，而且可以预见的是，这一种实现的可能很快将全面落地开花，一些限制性的条件还有可能进一步放宽，对项目的大小、规模、产业要求等极有可能满足众多城里居民的要求，这其实也是促进城市资本、资源下乡的要义之所在，也是盘活激活农村闲置土地的要义之所在，也是增加农村群众财产性收入的一条途径。
浙江德清就是把农村集体建设用地通过出让的方式，让人购买后用于建设民宿，其用地是合法的，建房手续也是合法的，所修建的房屋还不是打造的一般的民宿，是较高端的。那么以修建民宿的名义，为自己单独修一幢别墅或留一幢别墅给自己住，是完全可行的。同时，几户联合购买已入市的农村集体建设用地，也是可行了。
（本文图片来自于网络）
乡村微视界之乡村漫记
我个人认为宅基地“三权分置”是好事，但是城市居民回乡买房建别墅就有待商榷。
宅基地“三权分置”就是进一步明确宅基地的所有权、资格权、使用权，在明确宅基地集体所有的基础上，村集体组织成员拥有获取宅基地的资格，村民拥有宅基地的使用权及所建房屋的所有权。房屋的使用改革试点自2015年起开始进行试点，2019年仍将继续开展试点。
一、宅基地“三权分置”的用意在盘活村级宅基地、盘活农村现有建设用地市场，化解城市和经济发展大量征用土地和农村宅基地闲置的矛盾，这一矛盾也不符合我国稀缺土地资源的高效利用原则。
近年来，由于国家基础设施建设和经济发展，需要大量使用土地，依靠现有土地管理法规，只能是进行征地，或直接征收、占用耕地，或拆迁村庄。
- 而伴随我国农村人口向城市的加速转移，农村宅基地闲置问题日益突出，不少村庄形成了空心村。闲置的宅基地既无法利用，也无法收回，直接形成了资源的浪费。
- 实行“三权分置”改革，农村集体经营性建设用地可以直接进入土地市场来买卖，这也能实现农村集体土地与国有建设用地的“同地同价”，让村集体直接享受土地增值收益，有效增加村集体、村民收入。同时，村民所建房屋可以直接申报不动产证，这也与城市商品房不动产证得到一致，从而有效保障个人权益，并可以将宅基地使用权、不动产证进行抵押等，从而提高农民的财产性收入。
二、宅基地“三权分置”依然存在着许多问题，这也是试点5年时间仍未全面推行的主要原因。在遇到的问题中，就包含了城市居民回乡买房建别墅的问题。
1、放开使用权的转让，一旦允许城市居民回乡买房或建别墅的话，会出现什么局面呢？城市高房价与农村低使用权之间存在着巨大的差距，这是不用质疑的。放开后，一定会出现大量城市居民到农村购买使用权，假如为中低收入家庭还能够接受，是否会出现高收入家庭购买多处宅基地、在多处购买宅基地建豪宅、别墅的情况呢，这无疑是一定会出现的，这些多占用的宅基地同样就背离了国家提高土地利用效率的初衷。在允许城市居民回乡建别墅最终获利的不可能是农民，而是富人。
2、在购买宅基地使用权后能够新建设房屋或别墅，尽管使用权属于农民，但是这个新建设的房屋的“物权”是固定的，谁建属于谁，假如房屋主人死亡后其法定继承人是能够合法进行继承的。这也就意味着，使用权的转让貌似能够确定期限，实际却是没有期限的。除非你愿意买回他建的房屋，否则，你无法强迫他把使用权返还给农民。
或者你可以想：可以选择继续转让使用权啊，十年到期再十年，然后再十年.........这就意味你永远失去了宅基地使用权，除非你回购房屋。
- 在一户一宅的政策下，在出让使用权的同时，农民也无法在获得新的使用权，除非你再去购买其他的使用权，这也意味着转让使用权的同时，同时转让了你自身的资格权。
- 同样，村集体的所有权也只能体现在字面上，除非村集体愿意购买房屋。
农村宅基地“三权分置”的试点还在继续，问题会逐渐暴露，也会逐渐化解，暴露的越多，对下步操作更有指导价值。“三权分置”的实施我个人认为更应该针对农民生产、生活、发展需要来设计，更应该向鼓励农民有效利用空闲宅基地来从事工商非农产业来设计，更应该鼓励有偿退出，切莫陷入“鼓励城市居民回乡建别墅”之类误区。
因为我所在县不是试点县，一家之言，欢迎试点县市的朋友们批评指正，共同探讨。
职业新农人
三权分治后，城市人到农村买房更困难，基本不可能了，目前国家对农村宅基地的管理严格，就连本村人购买第二宅基地都不行，还有严格的限制，之前还有很多人私搭乱建，城市户口到农村建房的情况，这次的确权就是要把这些不和规定的农村房屋清理干净。
清干净城市户口来农村建房，本村人的私搭乱建等。之后就是为了统一发展，比如城市户口想要到农村居住，有可能会推出专门供给城市居民体验农村花园独栋的养老房，但是这种房子是以租的形式推出，几年几十年的租。直接拥有是不可能的
alsame四月天
城里人去农村养老，只能租房，已建好的房，不能买宅基地建房。目前是这样。
我们村里空闲了很多房，从未听说过有城里人来村里租房养老。
农村建房分四个阶段四种。最先拆的是土坯房。第二阶段流行的是用空心水泥砖盖的铺预置板的一层的平房。第三个阶段就是在这一层平房上再加盖一层，勉强湊成了两层。第四阶段，也就是现在住的都是另外找宅基地盖的钢筋水泥半框架结构的三层小洋楼。
城里人来村里能租到的也就是农村人不要的，勉强凑起来的那种过时的两层小楼。设计得不好，阴暗，一点框架结构都没有，有裂痕，不安全，农村人都不敢住了，国家却叫城里人来农村租住养老，谁敢来？谁敢住？那些所谓的砖家们都是凭想象在网上写文章，多说无益，结合实际。
无忧你的心
要实现城乡交融，农村人可进城，城里人可下乡。这样可实现农村居民的多元化。在历史上客家人南迁，促进了南方够发展。如果农村人欢迎城里人下乡，也会促进农村的发展。城里人到农村买房买地，人家是出钱的，钱少了我们可以不卖。
用户6763825003090
按目前法律法规政策，宅基地流转只能在本村集体经济组织内进行，还不允许城市居民购买建房养老。
农村宅基地“三权分置”指的是宅基地的所有权、资格权、使用权，村集体拥有所有权，符合一户一宅条件村民具有资格权和使用权。主要目的是用好农村宅基地，能够将闲置的宅基地流转起来相对方便，增加收入，但这只是法律层面对宅基地管理方面上改变和松动，具体的组织实施方案还没有出台相关规定。
为了规范宅基地的使用，保护农民权益，2019年9月，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部联合下发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。
要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并,规范实施程序,加强监督管理。宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
该通知已经明确规定，严禁城镇居民到农村购买宅基地建设别墅。但既然已经“三权分置”，宅基地的有效使用也就打开了一扇窗户，待以后政策落地，大家会看到好结果的，只要耐心等待就好。
奋斗幸福515
大部分青年人都到城里干工买房了，剩了父母在家里守着几亩地-几间房子，只有这样的家庭才能与城市农村有牵联，父母老了，家里也没有什么亲人了，在外工作的青年人不可能再回家务工常居了，所以，今后农村是一片好大的荒凉空缺之地，诚市人农村沒亲人他们不会到农村发展。
老丁68543
先设计下，刚出生的和初中以下年龄的农民，没种过一天田，基本无社会价值创造，就可拿到土地分红，收入数额超过一个上班工作一生的城里人，而城里同龄小孩只是个无产者，上学还不加分
公正无分别
个人认为对城里人到农村买地建房应该允许和支持，一是可以让城市经济流入农村，带动农村农业发展；二是城市人的生活习惯、文化理念有助农村文明提升；三是老年人回乡养老可以缓解城市交通、医疗等压力，促进城市农村均衡发展。
