清峰找回

青岛人土著就是即墨(包括崂山、城阳、李沧等)，青岛西岸(包括胶州等)与老青岛实际没多大交集，然而大青岛，西海岸发展很快，潜力很大。然而即墨，特别蓝色硅谷后劲实足，旅游、教育、海洋科学，加上烟台的海阳不是没有可能划给青岛(其实海阳人大多数想划归青岛)，即墨必将成为真正青岛人最宜居和发展之地，房价随之升起，2万?3万也拉不住！青岛市南、市北、崂山、城阳城区基本已无地可用，即墨必将发光！

手机用户21075201448

前几天去了中国青岛，世界蓝谷，宇宙即米一趟，也来谈谈即墨的房子，特别是世界蓝谷。

一、大势所趋

2019年7月30日，国家对房地产的发展做出了明确的说明：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这段话的出台，就是给房地产今后的发展定了调。说的明白点，就是不要炒房了，再想通过炒房子赚钱就非常难了。这就是近几年的房地产发展的趋势，如果要逆势而我，那将被历史的车轮辗碎。开封市于是来了个房市松绑一日游，大连立即限价，这就是地方政府对730政策的相应 ，即墨房价再涨，那个领导不想干了。

二、无配套

坐11号线从蓝谷到青岛市中心需要40-50分钟，开车估计时间更长。现在蓝谷几乎没有什么配套，除了港中旅的房子供暖外，其他的房子均无供暖。山大幼儿园和小学不对外，其他学校就不用说了，说好的二中去那里了。齐鲁医院奠基了，北航奠基了，但是后续动工了吗？奠基仪式谁都会搞，只有像山大那样真金白银的建起来才是实在。给大家个理由，花1个小时住到蓝谷干吗？ 没有企业，没有人，没有配套，后续就不可能发展。 看看乳山银滩，没有人，十年房价也不涨。上次一家企业因为地方没有兑现给职工解决上学问题，离开了蓝谷。看看满大街的收费停车线，说说的政策，想留企业，想留人非常难。 虽然有研究机构，但是从成果转化为产品需要许多配套，配套在那里。国家提到上合示范区，但是上合示范区和即墨、和蓝谷有关系吗？

三、资金紧张，房价开始下降

况且，在目前的金融政策下，开发商的资金非常紧张。资金紧张就有可能发生烂尾楼的风险，看看一则新闻就能让新城卖项目，富力已经不再拿地，要求尽快收回资金。在这种情况下，炒房客观望，刚需没有理由来蓝谷。城阳、西海岸新区都有低于万元的楼盘。许多开发商开始卖毛坯房，每平方3000元的精装修房子，就是明抢。开发商开始卖毛坯房实际就是降价，这一切就说明了房价开始下滑了。观察一下2019年上半年的土地拍卖，不是底价就是流拍，说明什么？自己想吧。7月26日、7月29日拍卖的土地公布了吗？如果你看到了，告诉我一声。

买房有钱

中长期来说当然还会涨，但是从哪年开始涨那就不好说了。

说几个重点。

第一，即墨面积过大，比市内四区加起来还大的多，但人口面积远低于主城区。因此不存在土地供应紧张或者没处建新盘的情况。

第二，即墨前几年大涨是因为有：蓝谷、地铁、撤市划区三重概念重叠，又恰逢全国楼市普涨。此时主城价格持续走高，很多市区内买不起房的以及有闲钱炒房的人都跑即墨买房子，所以才有那般轰轰烈烈的行情。

第三，即墨的高规格规划是在黄岛和红岛之后推出的，所以热度也高。但是随着热度减弱，胶州那边出现机场落成、机场火车站一体化、通地铁等概念，成为了最新的概念区。因此即墨属于利好兑现，不再具备炒作的意义。

第四，现在处于大范围严要求的调控期，主城都扛不住压力应声回落，即墨自然也没有逆势上行的资本。

第五，随着此前诸多概念和利好的堆砌，即墨被炒的泡沫已经有点大了，需要几年时间消化以后才有可能出现的新的趋势，或许三年或许五年，甚至十年都有可能。这要看发展速度和人口增速，以及整体楼市大环境的变化。

综上所述，即墨的涨幅已经透支了未来几年的空间，因此短期几年内上涨的概率微乎其微，横盘震荡或者微跌的概率更大。要涨也是多年以后的事情了，毕竟经济在发展，时代在进步，收入也在增加，中长期来说任何大城市的房价都能上行，无非是涨多涨少、涨快涨慢的差别。

城市发展报告

说即墨等于说青岛，因为即墨房子抛开青岛其它地区单独涨跌的概率几乎没有，所以分析青岛整体的楼市就可以了。文末再单独分析一下即墨。

对青岛房子，我的看法是，短期不会涨，甚至会出现微跌，但放眼长期必翻倍，甚至好几倍。

为什么这么说，大家看一下青岛历年房价收入比的数据，会发现马克思政治经济学上说的“价格围绕价值上下波动”在房地产面前并没有失效。只不过，房价一轮轮暴涨，只涨不跌，是因为你手里的工资也是只涨不跌——为什么我最近没涨工资——你不涨不代表别人不涨，仅此而已。

换言之，是房价收入比围绕一个数值上下波动，而不是单纯的房价围绕一个数值上下波动。

对于青岛而言，这个数值在2-4上下，也就是说平均每2-4个月工资购买1平方米房产，从90年代房改以来，这个数值虽然上下波动过很多次，但中间除了个把月微超以外，整体未曾变过。

例如，2015年青岛平均工资大约5000元，全市平均房价大约1.3万元，房价收入比大约2.6。

2018年经历一顿大涨之后，青岛平均工资大约6000元，全市平均房价大约2万元，房价收入比大约3.3。

今年经历调控，目前青岛市平均工资大约6.2-6.7万元（数据来源不同，不做纠缠），平均房价大约1.8万元，房价收入比略低于3。

再往前推20年，结论差不多。这里不多纠缠了，有兴趣的可以自己分析。这就是我的结论：经济上涨必然伴随适度通货膨胀，而通货膨胀势必会导致房价作为M2蓄水池而上涨。古今中外，任何一个国家，一边经济发展蒸蒸日上老百姓收入节节高，另一方面房价萎靡不振的情况还没有出现过，也绝对不可能出现。只不过，发展成功的国家是工资跑赢房价，老百姓买房越来越容易，如美国。而发展失败的国家是房价跑赢工资，老百姓买房越来越难，最后导致社会动荡。如我国南部最近正在不安分的某城市。

所以当前期待房价大规模、系统性下跌的想法，还是做个梦吧。但是期待工资上涨房价收入比降低，买房变得容易，则是比较现实而且可能的。

我们回到青岛。2016-2018年上半年青岛房价刚涨过一轮，目前青岛房价收入比约等于3，还处于一个中高位，限购、限贷政策并没有放开。房价收入比的波动也不太可能在中高位向上翘，因此短期内房价上涨的概率可以认为没有。

但是长期看，房地产关联如钢铁、水泥、建材、装修、家具家电等行业的发展，尽管“房住不炒”，但国家还不太可能把房地产往死里打压。个人认为，在青岛市房价收入比达到2之前——以现在的房价数据，应该是社平工资达到9000元之前——政府一定会更改政策，改打压房地产为刺激房地产，届时又是一轮暴涨。个人估计届时青岛市平均房价应该能达到3-3.5万元之间，然后政府再一次打压喊停。（房价上涨过快会导致地产从实体经济吸血，说白了就是富人拿出办厂、经商、科研的钱用来炒房，这对经济百害无一利，比穷人买不起房的危害还要大百倍，无需多言）

至于即墨，我直接说了，这是一个重点上涨区域。

为什么这么说，我之前在关于青岛楼市的其他回答里说过，房子最能升值的区域，不是老市区，不是远郊区，而是城市发展扩张的下风向，近郊“刚刚郊区变市区或者即将郊区变市区”的地方。

落实到青岛，最值得买房的地方：西海岸、城阳、红岛、即墨，外加胶州（有点远，建议不要优先选胶州），但是最不值得买房的地方，我的看法是很明确的：市南、市北、崂山、四方、李沧。

前面的几个区，目前房价较低，大兴土木，年轻人集中涌入——现在新城吾悦广场、万达茂的人气已经明显比中山路、台东更高了，城市阳台海滨浴场招徕外地游客的数量超过一浴、二浴、三浴、六浴之和的情况下却还有人脑子转不过弯来说西海岸“鬼城”，城阳“老巴子”，这明显是有问题的。

城阳我去的比较少，以我对新城吾悦广场、一带人流分析来看，台东一带20多年的房龄的老房子要三四万，这些地方周围还能买到一万多不到两万的新房，很明显这不合理。未来只有两种结果，要么台东房价崩，要么积米崖房价翻倍。随着积米崖一带永旺梦乐城、德信利群、华侨城的兴建，配套越来越完善，将来房价会更高。而台东后面基本上没有什么利好了，现在什么样，再往下看十年变化的概率不会太大。

就我的看法台东整体崩掉概率极低，那么未来随着积米崖的配套进一步完善，势必有一个积米崖房价翻倍去追台东的过程。只不过出现在什么时候（社平工资达到9000元/月），哪一年会起跳，我不是神仙，就不得而知了。

即墨和积米崖道理相同，这里就不赘述了。

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一、首先看看全国大格局下青岛的位置：

1.青岛上合组织峰会后起码坐实了国家中心城市的位置。

2.10月22日又获山东省批复，《山东省沿海城镇带规划（2018—2035年）》，青岛为主，潍坊、烟台为辅的城市发展方向。

3.10月30日国务院办公厅发布，“国务院办公厅关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见，说明中国正在向大城市方向极速发展，青岛在建及规划未建铁路、基建也都将加快，国家花大价钱做的基建一定不会白白浪费，基建周围都将得到发展。

二、其次看一下即墨对于青岛未来发展格局中的位置：

1.在《山东省沿海城镇带规划（2018—2035年）》中位于连通烟台与威海的乘上起下的关键位置（必经之地）。

2.即墨现地铁规划三纵一横（此为老数据，现已增加），可直线连通青岛主城区和胶州国际机场，胶州划区后，即墨与胶州并行进如（国家大城市发展）青岛主城区位置，10年后的即墨房价与城阳、李沧价差将逐步缩小。

3.青岛香山旅游峰会后即墨旅游项目不断加入，整个青岛旅游业再升级，今后外来人口和旅游人口会持续走高，即墨二产有根基，三产有望实现突破，人均收入会不断增加。

总结就是：现房价12000基于稳定（政策调控全国一盘棋），基建成熟后，即墨破2万或翻翻不是没有可能。

海斯博

青岛哪里会有潜力，就说近20年，最简单的办法就是以市政府为圆心，画23公里为半径，半径之内行，之外别管什么西海岸，蓝谷都不行。都是以市中心，北京20公里到通州,通州怎么样，深圳20公里到宝安机场，小厂房工业区，上海不用20公里到广兰，广兰连个20层的楼都少见。这些大城市的资源，资金和人口聚力这么多年也没把20公里半径发展很好。何况青岛，青岛的这点资源市内四区加城阳足足够，做飞机看下面你就知道有的是地。天津但是新区和老城有35公里左右，那是因为新区要靠海，青岛海岸线不是稀缺资源，太长了。这点人口和资源吸引力，把环胶州湾发展充分都得很长时间，都理智点吧，蓝谷和灵山湾早着呢，摊大饼，抄概念，卖地而已

净说实话1011

笔者认为，目前即墨房子的价格不会上涨，甚至会有小幅下跌的可能。

一是楼市已经提前入冬，房价和信心都呈松动状态。今年的夏秋之间，楼市冰火两重天，由以前的万人排队、千人摇号到现在的冷清清、冰凉凉。目前，不管是新房还是二手房，价格都普遍出现了或多或少地下跌，或者可以讨价还价了；原打算购房的消费者也开始了犹豫不决，信心明显不足；接到的售楼处电话、街上散发卖房广告的都多了起来。

三是国家调控力度不减，暂不具备上涨的政策基础。近期，随着市场的转冷，市场上出现了调控松动的声音。对此，28日，住建部《通报》，坚决落实“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”；29日，新华社也突然发文：《如何看待未来房价走向？》，直白明示，国家遏制房价上涨的决心不会改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”。

综上所述，青岛即墨的房价短期内再涨的可能性极小。当然，不会上涨，也不意味着要大跌暴跌。目前，不管是宏观经济、GDP增长、居民就业、社会稳定等各个方面，都需要一个稳定理性的房地产市场。即墨，作为青岛的一个新区，发展潜力较大，前景看好，房价大幅下跌的可能性也不大。从中长期看，物价、工资、成本、房价都是一个上涨的趋势，只不过是“哪个快、哪个慢”的问题，将来或许房价收入比会有所下降。

恐龙之想

你们真的去看过房子吗？创智新区好多新盘虽然不是特别火爆好卖，但是真的不愁卖。。好点的地脚，好点的楼层基本选不到。。现在新区依旧13000-14500...哎 刚需怎么整！

抖音猜猜

个人观点

只要明年初政府没有房产利好政策发布，还是保持现有调控政策 我认为青岛房价还会再现有基础下降20%，但也并不是什么好事 先前高价买房人在偷着哭 买不起房子的还希望再降降！我认为适合自己的就是好的，现在预算够 刚需 就找到合适的楼盘入手，都想着抄底 但到达地步会快速反弹！因为又有一批炒房客等着入手了 ！房价降价用3年时间，涨价3个月而已！

青岛麻雀房产信息汇

近几年应该不会大涨，微涨还有有可能的。

首先青岛即墨的房价再即墨划区那一年房价基本上属于翻了一倍，原先6000左右的房价的基本上都涨到12000左右，炒房的暴利期已经过去，对房子的需求基本上就剩下婚房等刚需房了。所以想要大涨很难。

再看看青岛即墨目前小区的入住，撇开老小区不谈，近几年的新校区古城、万科、润发家园、雍翠湾等等入住率都极低，虽不像一线城市描述死城的模样，但是加上租户晚上亮灯的住户还是非常有限的。

古城小区东边有拆迁了一大片，德馨龙湖南边的新建的楼层即将完工，古城西新建的楼层也即将完工.....青岛即墨的房子越来越多，但是有购买力买起房子的人比例基本上没变，人民经济收入无法跟上翻了一倍 的房价，所以青岛即墨的房价即使跟着全国房价大趋势想要上涨那也只能微涨。

關鍵字: 城阳 即墨 青岛