研究背景与分析框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代。
1）背景：房地产进入新周期，城市发展进入城市群都市圈时代。从总体看，20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。在需求侧，中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值，住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰，2018年商品住宅销售面积达14.8亿平方米、大概率为历史峰值。按照当前人口发展趋势，中国人口总量将在2024年左右见顶，如后续鼓励生育，见顶时间也最多延迟到2031年。在供给侧，1978年改革开放以来，特别是1998年房改以来，中国城镇居民基本实现从筒子楼到住宅小区，从全民蜗居到基本适居的历史性跨越，全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1，表明住房短缺时代终结。在政策层面，房地产调控思路发生重大转变，逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡。过去20年，中国房地产调控目标在稳增长和控房价之间几经反复，调控思路重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制，调控手段重行政调控轻经济手段，结果房价越调越涨。2016年12月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡，从全国一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。
2）分析框架：基本面分析趋势，市场面分析时机。基本面分析是城市发展潜力研判的核心，关键在于研判人口趋势，逻辑链条是：人随产业走，产业布局决定于区位。其一，房地产长期看人口，人口决定需求。人口是一切经济社会活动的基础，更是房地产市场发展的根本支撑。由于出生人口大幅下滑，2018年中国人口仅增加530万，人口总量将在2024-2031年见顶，各地区已逐渐进入人口争夺的存量博弈时代。人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距，一般规律是人随产业走、人往高处走。其二，产业决定城市兴衰，产业兴则城市兴，产业聚则人口聚。当前中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，从全球价值链的中低端向中高端转型升级，区域产业格局明显变化。从地区层面看，东部沿海大量制造业受成本上升影响，已经并正向中国内地、东南亚转移。从城市群角度看，发达城市群内核心城市集聚高端制造和高端服务业、向周边转移一般制造业，发育中都市圈城市群制造业继续向核心城市集聚，城市群外一般城市产业结构多呈现低端制造业化和低端服务业化。其三，区位决定产业布局，规模经济和交通成本决定区位。企业产业布局以最大化利润为目标，区位选择至关重要。但区位因素并非一成不变的，随着规模经济和交通成本等因素变化。中国东部沿海地区率先发展的关键并非是率先开放的政策，而是沿海的地理位置有利于出口；从全球看，约60%的经济总量集中在沿海100公里范围内。高端制造和高端服务业聚集在核心大城市，主要是因为规模经济带来的成本下降和效率提高。
基本面：2019年中国城市发展潜力排名。
1）榜单概览：根据GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，将全国337个地级及以上单位划分为一二三四城市，其中三沙市因公开数据缺失较多而不在本文榜单范围内。一线城市为北上广深4个，2018年GDP在2万亿元以上；二线城市为除一线城市外的直辖市、多数省会城市、计划单列市以及GDP大于7000亿元且城镇居民人均可支配收入大于4万元的少数发达地级市共35个；三线城市为少数弱小省会城市和GDP在2000亿元以上的其他地级单位共85个；四线城市为GDP在2000亿元以下的其余地级单位共213个。
2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名，二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部地区有32座城市进入前50名，东北地区有超八成城市位于200名之后。百强城市以全国13%的土地，集聚50%的人口，创造约73%的GDP，占全国商品住宅销量的约62%。深圳占据城市发展潜力榜首，北京、上海、广州紧随其后。二线城市中，成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列前10名；郑州、长沙、西安、济南、合肥等省会城市，厦门、青岛等计划单列市，苏州、东莞、佛山等发达地级市进入前20名。省会城市除呼和浩特、银川、西宁、拉萨外均排名前50。在前50名城市中，东部地区多达32个，中部、西部、东北地区分别有6、8、4个。除直辖市、省会城市和计划单列市外，前50名其余地级市大多分布在长三角、珠三角地区，其中长三角城市群8个，珠三角城市群4个，海西城市群、山东半岛城市群各2个。分地区看，东部、中部、西部地区排在200名之后的城市占比分别为4.6%、22%、64.1%；东北地区有30座城市位列200名之后，占本区域地级单位个数的83.3%，发展潜力总体靠后。需注意，各指标经标准化处理后合成的发展潜力指数仅具备序数意义。
2）人口现状：人口持续向大城市集聚，中西部核心城市崛起。从区域层面看，当前人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚并存，京沪津苏黑吉辽人口增长低迷甚至负增长。从分线城市看，人口持续向一二线大城市流入，三线城市全域流入流出基本平衡，四线城市持续流出。从重点城市看，深圳、广州、杭州常住人口大幅增长，西安、成都、长沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长放缓。
3）人口潜力：人随产业走，一二线产业基础及潜力突出。一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP，人口集聚潜力很大。当前一线城市以5.2%的人口创造了全国12.3%的GDP，二线城市以20.3%的人口创造了34.1%的GDP，三线城市的人口份额与经济份额基本持平、分别为33.9%、34.0%，四线城市的人口份额明显低于经济份额、分别为39.7%、24.5%（因统计问题，地区GDP合计与全国存在差异）。从经济—人口比值来看，2017年一、二、三、四线城市分别为2.4、1.7、1.0、0.6；从剔除工业因素的第三产业-人口比值看，2017年一、二、三、四线城市分别为3.2、1.7、0.8、0.5。从经济增速看，2015-2017年，一线、二线、三线、四线城市年均经济增速分别为7.5%、7.9%、7.8%、6.8%，四线经济规模基数小、但增速仍然乏力。从区域看，近几年经济增速比较低的地区是辽宁、山西等数据挤水分地区及东北、西部等偏远地区，经济增速多在6%以下；而中部不少地区经济增速在8-10%之间，西南部分地区更是在10%以上。总体上看，未来人口将继续向大都市圈和区域中心城市集聚，三四线城市全域人口未来将继续大幅流出。
在公共资源方面，一二线城市优质教育、医疗资源密集，城市轨道交通提升城市运行效率。公共资源是产业发展的配套，优质公共资源对人口有着明显吸引力。从教育看，直辖市和省会城市多拥有区域内最优质的中小学和高等教育资源，拥有的985/211大学数合计占全国的81%，拥有的在校大学生数量合计占全国的58%；其中，京津沪的一本升学率位居全国前三。从医疗资源看，一线、二线、三线、四线城市每千人口执业（助理）医师数分别为3.2、3.1、2.2、1.9，并且医疗资源的质量差异巨大，全国最优质的医疗资源主要集中在一二线城市。从城市轨道交通看，根据各城市地铁公司官网及发改委最新批复，至2019年3月全国已通城市轨道交通（不含有轨电车）的城市有35个，加上已批复未开通的城市则增至45个。二线城市中太原、呼和浩特、南通、泉州、烟台尚未开通城市轨道交通，三线城市目前仅温州开通。已批复未开通地铁的城市除太原、呼和浩特、南通3座二线城市外，还包含包头、徐州、常州、绍兴、金华、芜湖、洛阳等7座三线城市。
4）购买能力：一二线城市绝对购买能力较高，相对购买能力较低。从绝对水平看，一线城市人均储蓄存款、可支配收入分别高达11.5、6.6万元，远高于其他城市。从相对水平看，一线、二线、三线、四线城市房价收入比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年，但一线城市因供给不足，房价并非由中位数收入人群决定，而是由高收入人群决定。
5）住房供给：一二线城市住房供给偏紧，二三线土地财政依赖度较高。一二线城市住房供给偏紧、套户比分别为0.97、1.02，东北地区有过剩风险、套户比超过1.1。东部、中部土地财政依赖度较高，分别为57%、52%；二三线城市较高，分别为64%、50%。
市场面：2019年百强城市何时布局最佳？
1）榜单概览：在基本面分析基础上，结合市场面情况将发展潜力100强划为3档，其中深北上广等15个城市为一档，成都、武汉等25城为二档，兰州、徐州等60城为三档。
2）量价趋势：部分三四线城市需求明显透支，部分一二线城市成交量有所回暖、市场有望趋稳。已经历明显调整的部分一二线城市及周边房价将逐渐趋稳，如供给不足或存在一定上涨压力；前期受棚改货币化刺激销量暴增、而又缺乏基本面支撑的部分三四线城市存在调整风险。
3）库存去化：西部地区、四线城市总体库存风险较高。从可售库存看，2019年1月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月，三四线城市从2018年下半年以来有一定上升。从广义库存看，2017年西部地区、四线城市土地消化周期分别为2.5、2.1年。
4）拿地成本：2018年地价房价比总体回落，少数城市仍较高。2019年3月百城样本中一线、二线、三四线城市住宅类用地成交溢价率分别为4.2%、21.6%、21.4%，其中二线城市连续4个月上行、三四线城市连续5个月上行。2018年一线、二线、三线、四线城市地价房价比分别为29%、25%、19%、13%，除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外，二线、三线、四线城市分别下降7、5、2个百分点。
拥抱城市群，把握大趋势。
以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率，更节约土地、能源，是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点。2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群，有54个位于24个千万级大都市圈。从人均生产效率看，分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递减现象；1000万人以上的城市人均创造14万元的GDP，是100-300万人城市的2.1倍，是20万人以下城市的约5倍。在城市群层面，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。预计到2030年，中国2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。在都市圈层面，24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都市圈发展潜力明显居前。在大都市圈之外，仍有两类三四线城市值得关注：一类是东部沿海地区经济实力比较突出的三四线城市，另一类是距离中心大城市较远、辖区或腹地人口规模大的内陆地方性中心城市，均多数位于城市群内。
实施真正的房地产长效机制，有助于市场平稳健康发展，这也是人民、政府、企业等各方的共同期盼。长效机制的关键在于人地挂钩、金融稳定和因城施策。对于人口持续流入、供地不足导致的房价过高城市，增加土地供应；对于人口持续流出、供地过多导致的库存过高城市，减少土地供应；通过人地挂钩实现供求平衡，解决此前人地分离、供求错配导致的一二线房价过高、三四线库存过高问题。从美国、英国、德国、日本、中国香港、新加坡等经验看，房地产过度金融杠杆化是风险之源，货币金融稳定是治本之策，要避免货币超发、杠杆过高和居民过度举债，通过货币、金融、税收、土地等多种手段，支持刚需和改善型需求，抑制投机型需求。
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