2019年的最後一個月，房地產市場的氛圍異常焦灼。
一方面，是銷售額年底出現翹尾反彈。
統計局近期發佈的數據顯示，1-10月份商品房銷售面積133251萬平方米，同比增長0.1%，增速今年以來首次由負轉正。
按照測算，只要11-12月的成交額不出現暴跌，2019年房地產市場有望創造接近16萬億的歷史紀錄！
另一方面，降價促銷的氣氛依然濃厚。
中國房地產測評中心近日發佈的《2019年11月中國城市住房價格288指數》報告顯示，其監測的全國288個地級以上城市房價變動趨勢的“中住288指數” 為1543.0點，較上月下降1.4點。
這是時隔54個月後，一手房價格指數首次下跌。
更能反映市場真實情況的二手房數據則顯示，2019年11月十大城市主城區二手住宅平均價格同比下跌0.96%。十大城市中，重慶、天津等8個城市同比均下跌。
這樣的現象並不矛盾，房地產有成交量，也有人氣，卻是靠降價換來的。
事實上，進入“三九天”的樓市，還出現了3個“異象”。
第一，資金面持續收緊，房地產信託4年來首現增速負增長。
中國信託業協會近日發佈的數據顯示，三季度末，投向房地產的信託資金餘額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環比下降5.05%。
這是自2015年四季度以來，首次出現新增規模的環比增速負增長。
信託是除銀行貸款之外，房地產的重要資金來源之一，4年來首次出現負增長，與房地產金融體系收緊有很大關係。
房地產的信託規模減少，當然是有背景的。
經濟日報近日報道稱，據記者不完全統計，下半年以來，央行先後7次定調房地產市場。
具體來看，7月29日、8月2日、8月9日、8月20日以及11月16日、11月25日，在這些關鍵節點，既有會議，也有報告，還有通知，不管採取哪種形式，房住不炒，抑制投機依然是反覆重申的基調。
第二，房貸增速連續兩年回落，居民購房潛力已經接近“天花板”。
《中國金融穩定報告（2019）》顯示，2018年末個人住房貸款餘額為25.8萬億元，同比增長17.8%，增速連續兩年回落。
與之對應的，是2018年房價增速基本延續了2017年以來的放緩趨勢，全年上漲5.1%，漲幅較上年末回落2.1個百分點。
當然，2019年的數據還沒出來，僅從2018年的表現來看，房貸還在增長，房價也保持了微漲。
但是，趨勢已經變了，最近兩年房價漲幅不斷放緩，上漲時間越來越短。
個人房貸增速持續回落，意味著購房者的潛力已經越來越小。
舉個例子，原來年入10萬的家庭，有30萬的存款，可以承擔4000的月供，40萬的首付，當越來越多類似的家庭背上了房貸，收入難以增長的情況下，很難再承擔二套房或更高的槓桿。
第三，多家開發商陷入停工的窘境。
最近不斷刷屏的400多家房企破產，其實並不算新鮮，因為全國有好幾萬家開發商，消失幾百家並不算什麼太大的事。
但是，受困於現金流緊張，停工卻是擺在整個房地產行業迫在眉睫的問題。
證券日報12月6日報道稱，雲南仁澤房地產破產重組，旗下昆明西南海項目已停工多年。在此之前，百強房企三盛宏業旗下多個項目停工，陷入債務違約危機。
上個月，連續上榜百強房企15年的頤和地產9筆債務涉及違約，總計金額達50億元。近幾日，總資產萬億某房企巨頭旗下武漢某項目停工1個月後，再爆出另一個項目也陷入停工。
在龐大的房地產市場面前，這些現象只是冰山一角而已。
以上所說，1.信託4年首次負增長，2.房貸增速連續兩年回落，3.在建樓盤停工頻繁出現，這些“異象”，讓本就處在“以價換量”氣氛中的樓市，在三九寒冬的季節，又開始“喝涼水”了。
筆者認為，除了資金因素之外，庫存也是重要原因。
過去幾年，因為棚改貨幣化、人戶分離、房企下沉小城市等種種原因，房地產庫存快速降低，房價水漲船高，尤其以二線與三四線城市最為典型。
在庫次快速消化的同時，開發商又開始大量囤地，比拼土地儲備，這些地塊並沒有入市，而是捂在手中，待價而沽，看市場行情再擇機入市。
但是，這樣的如意算盤，被2019年的市場無情打碎了。
資金面的收緊，引起的反應是一連串的，開發商沒有現金流，手裡囤的還是高價地，即便入市，也只能選擇無奈停工。
這是低庫存時代的無奈，也是去庫存之後，樓市面臨的又一個難題。
事實上，這種現象在2012年就出現過。
西南證券宏觀分析師楊業偉近日發佈研報指出，無論是庫銷比衡量的狹義庫存，還是施工面積與銷售面積比例衡量的廣義庫存，目前房地產庫存水平都與2012年相近，處於較低水平。特別是二三線城市，庫存水平更低。
也就是說，現在樓市所經歷的，與2012年幾乎一模一樣，同樣是低庫存，同樣是一輪房價上漲後的盤整期。
歷史雖然不會簡單的重複，但我們依然應該瞭解：2012年之後，發生了什麼？
2013、2014連續兩年時間，房價漲幅不斷縮減，直至步入負增速，賣不出去的樓盤開始積壓，地產業正式入冬。
假如我們現在所處的階段和2012年一樣，是不是意味著2020-2021年，會重複這樣的道路？
讓答案留給時間吧。
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