最近我在一個線下活動認識了一個30歲左右的女生。
她剛畢業出來就拼淘寶，現在已經搞10年了。厲害了，現在已經是個年入千萬的妥妥女土豪。 不過，女土豪最喜歡做的事情，無他：買別墅。
細聊之下，她前10年一賺到一桶金就惴惴不安，然後就在朋友介紹下去買別墅。 不過因為別墅實在太大了，根本租不出去，現在就在蒙灰塵。
這還不算，每個月還要交各種雜七雜八的維護費用，算起來還要大幾千。
這幾年淘寶生意不太好的時候，真覺得自己活得相當窘迫難堪。 我問她：“那你怎麼不考慮賣掉呢？” 她蒙圈了，賣掉？這似乎是從來沒想過的事。
每一磚每一瓦都是她的血汗錢，好不容易變成磚頭和瓦片，現在你讓我變回錢？？？！！！
我也蒙圈了。為什麼這麼有商業頭腦的小姐姐，就在買房這事上鑽了個牛角尖呢？
那一刻，我不禁想起一個非常鮮明的對比。 不久前一個做券商10年經驗的朋友跟我說，“準備賣掉上海兩套房子all in股市。”
我當時就震驚了。 上海兩套房子怎麼著也值2000萬，這可絕對不是一般的大手筆啊！
但是股市現在撲朔迷離的狀態，真的值得all in全副身家？
嚇得我趕緊拿起小本本準備記錄人家的炒股要訣。 他呵呵一笑，也沒什麼炒股要訣了，買股or買房，這事兒看上去是個選擇題，本質上是個判斷題。
這個判斷題，根本上是做以下兩個小判斷：
- 我的房子能帶來現金流嗎？
- 現金流比得過其他投資嗎？
嗯，一語驚醒夢中人。
這兩個思維應該是你們所不熟悉的買房思考前奏。
首先來判斷一下女土豪的“大別野”，它真的能帶來現金流嗎？ 我左數數右數數，還真的沒辦法找到。
打掃衛生好歹要個阿姨吧，都是土豪了物業管理費怎麼也要交上吧，我都還沒說那些土豪才能體會到的未來的房產稅呢。
這些，統統都是負數的現金流。 而能帶來正向收入的“租金”，偏偏是收不到。
其實房子這玩意兒，雖然是過去10年的暴富培養基地，然而卻在現金流這件事上卻做得不是那麼好。 就看我們北上廣深吧，租金回報率還比不過買餘額寶。
而且這還是針對所有類型住宅的統計，想想豪宅的出租率，我已經感覺到一陣寒意從後脊樑竄上來。
沒有現金流，一切都是虛話。
咱們做投資無非就是為了財務自由，說白了，就是不用幹活有飯吃。
如果每個月領不到錢，那就像勞動了沒拿到工資，抱著房產證也有點慌啊！ 也許這時候女土豪要揚起傲嬌的小眼神說：可是我要肯賣，別墅還是能賣出去的！
的確如此。 但是當我認真評估了一下她的資產狀況，卻感覺特別糟糕。 她的三套別墅，位置都在廣州市芳村，無論怎麼折算也價值3000萬。
這3000萬幾乎是她90%以上的資產。 用正兒八經的學術語言表達是：資產類別太集中了。生息的資產太少了。
用幼兒園級別的大白話翻譯是：雞蛋全放在一個籃子裡，而且這雞蛋還不負責孵小雞！
回頭再看看那個願意賣房買股的老司機，為什麼要做出這麼有悖中國人“安全感”意念的行為？
我估計他一定是非常清晰地算過這麼一盤賬。 買房，它除了是一種消費，更是一種投資。 把錢換成股票是投資，把錢換成房產證也是投資。
就看誰換回來的現金流夠多。 最近10年，房價的漲幅還是挺驚人的，北上廣深隨便翻個倍，翻個兩倍也是那麼地輕鬆。
連人家徐靜蕾上《奇葩說》都說了：
“擁有最值錢的東西是什麼？” “房子。”
簡直就是衝口而出，毫不掩飾。
然而我想連徐靜蕾也不清楚，為什麼房子能讓自己稀裡糊塗抱著塵封的房產證也能致富。
其中最根本的原因——因為房貸。
10年前，廣州一套100平米的住宅頂多就是100萬，只要首付30萬，到今天就漲成了330萬。 30萬變330萬，貸款30年，就算減去還貸的利息和本金，每年的回報超過了30%。
如果你當初拿著100萬的本金買，整個形勢都變了，你頂多年回報率達到了23%。
毫無疑問，房貸這個天然的槓桿，輕鬆放大了你手裡鋼鏰的價值。
然而，到今天又是怎樣一個情形？ 假如房價不再大幅上漲，房貸卻月月要還，你每年就要揹負4.9%左右的房貸利率。
如果房價每年不再上漲超過4.9%……那麼對不起，你是在負重前行，獲益倒退。
房貸在價格上升時，放大了你的財富；也在價格下跌時，加深了你的揹負。
所以，當老司機們預測買股票的現金流能年獲利超過4.9%，當然是二話不說，賣房買股了。
事實上，A股的上市公司們雖然有一毛不拔的壞習慣，也有一些是出汙泥而不染的。 先不說排前五位的大佬們，股息率已經超過了17%。
也就是說，靠分紅派息你也不該拿著三套“大別野”眼睜睜蒙灰塵。
再隨便數一下，最近5年的股東回報率Top10的學霸們：
- 騰訊53.6%
- 貴州茅臺35%
- 亞馬遜36%
你閉著眼睛買，似乎都比艱苦奮鬥還房貸強。
可以說，只有財商負分滾粗的人，才會全款買房。 而那些精明會算賬的，現在已經在盤算，手上哪個樓盤應該先放。
這些年寫公眾號，我也算是深有感觸。 每次一寫買房，都有一堆老鐵後臺追著留言說：幸好上了車。
的確，10年前上了車，哪怕5年前上了車，都是非常便宜的車票。 哪怕到今天，如果買一套剛需房自己“消費”，完全無話可說；但只是錢多沒地兒放，買一個豪宅來投資，那真的是毫無意義。
且不說豪宅本身就是要交更多的交易稅，豪宅比較難出租獲得現金流。
光看豪宅佔用的資金總量，你哪怕是個年入千萬的土豪級，也應該認真先掂量掂量。 何況大多數人都是每天擠地鐵、啃盒飯、趕上班的普通人，“千萬收入”那是夢裡睡著都要笑醒的天方夜談。
還是那句話，買房自己住完全沒問題，買房投資的，趕緊拿起手裡的算盤搞搞數學題。
我們和世界交手的姿態，永遠要跟上時代。 稍不留神，就被錯誤的抉擇扔進了韭菜的大海。
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