◎海外掘金（ID：gold1849） | 宇庭
最近在办公室聊起买房，有位70后同事感叹，当年他北大本科班的四十多位同学，有三分之二还留在国内发展。
即便他们很多人在2010年以前月收入就已过万，作为北大毕业的精英和高知，当时大家都还没有买房意识，只想着买一套房自住。
而曾经唯一一位在深圳加杠杆买了三套房的同学，现在房产总价值将近两千万！
换成广深普通的工薪家庭，一年四十万的收入，也要持续五十年才能挣够两千万。这样的财富差距，至少需要未来两三代人才能填平。
而中国过去这十年的房地产黄金期，可能是改革开放以来，唯一一次普通人可以不依赖政商关系，实现阶层大跃迁的机会了。
可惜有多少人踏空。现在，国内的这个通道，所剩不多。
这位70后的北大博士仰天长叹，哎，真后悔当初没有多买几套房！！！
历史总是惊人的相似，只是换了不同的面具出现。回看东亚的几个大国，七八十年代的日本、九十年代的韩国、二十一世纪的中国，这些国家到了中等收入国家的水平，都开始出现楼市大爆发。
而最近接触了菲律宾本地的买房族之后，我发现这个国家也隐隐然处于楼市大爆发的前夕。
有一大批菲律宾炒房团正在觉醒，大有当初温州人扫荡上海、山西煤老板扫荡北京楼市的趋势。他们把自己的房子挂到了短租平台Airbnb上， 三年前就买下三套五套房的大有人在。
全东亚的经验表明，房产才是抵抗通胀、抵抗经济衰退、实现阶层大跃迁的利器，这个经验在菲律宾也不例外。
1
有着纯正菲律宾血统的房东Robby，身上居然透露着一股温州人的敏锐。
上次去马尼拉出差，我在Airbnb上找房子，发现菲律宾人Robby至少挂了五套公寓用来做短租。
Airbnb中文名叫爱彼迎，在美国、英国、加拿大、东南亚等等，这个平台已经是非常主流的住宿预订平台。
为了运营方便，一般只有长期住在当地的房东才能做，或者是委托给专业的运营机构去打理。
氮素！这不是一个订房经验贴，而是我发现，Airbnb特殊的运营模式，帮我重新认识了一座城市。
哪个区域的Airbnb房源更集中？这些房东都是什么背景？每人有几套房？是自己运营还是请机构运营？他们从什么时候开始在airbnb上出租房子？入住率怎么样？每晚的房价多少？
……
这些问题，如果套到绝大部分国际城市，背后就是一个非常清晰的当地人的房地产市场啊，从开发到购买到出租……涵盖了一级市场和二级市场。
过去，我们总觉得海外投资者和当地人的购房市场是割裂开的，国内投资者也缺少很多当地购房群体的信息。但看不见，不代表他们不存在。
“偷窥”一个城市爱彼迎上的短租房东，恰好可以帮你了解本地人都在干什么。
一句话，敬畏市场！
比如前面咱们提到的菲律宾房东Robby，他简直就是买房狂人，这位四十多岁的房东，已经过起了享受“睡后收入”的生活。
因为，他在马尼拉不止有五套房，而是十八套！！！
谁说菲律宾人买不起房的？
从公布的房源位置来看，Robby的房子专选CBD周边和城市主干道附近。他的每一步，都稳稳地踩准了马尼拉本轮房地产的黄金周期。
在2016年做“包租公”前，Robby做了将近十年的房地产经纪人，这也让他比其他人更早地感受到马尼拉楼市里的套利机会。
这一点，国内有经验的房产中介，都深谙其中的门道。
早些年在国内做房产中介，就是最容易在楼市里赚到钱的那一波人，因为更早接触到房源。要么是自己先买再卖赚个差价，要么就是持有到现在，套套都是翻倍。
当初带我在广州看房的中介妹子才三十出头，入行的时候刚好赶上了中国房价大涨的时候，现在人家是：有老公有孩子，广州两套房，长期霸占营业部销冠。
2
中国人走过的路，菲律宾中产也正在走。
有十八套房的菲律宾房东Robby在介绍里写道，他之前卖房时代理的开发商有Ayala、Megaworld、Rockwell、Ortigas、Shangrila。
这几个开发商其实都是菲律宾当地专做中高端房产的。它们在菲律宾的地位，就相当于咱们的万达、万科、保利、融创、绿地。
菲律宾的优质开发商不多，想了解更多开发商的细节，可以勾搭我的小伙伴颖炜 | 智谷趋势（zgtrender003）。
马尼拉本来有品质的公寓项目就不多，这些开发商早期在马尼拉几个CBD建的公寓，更是推一栋卖一栋。有这些工作经验，房产经纪人自然能更清晰地了解马尼拉的市场。
所以就有了现在管理十八套房子的Robby。
从租客的评论来看，Robby应该是请了几个菲律宾当地人，帮他接待租客、打扫房间。
现在，马尼拉的地标区域里，几乎都有Robby的房子，主要分布在马尼拉最贵的区域BGC、重要交通要道C5大道附近、小CBD区域Eastwood City这三个地方，而且都是单间、一房和两房的小户型，没有三房和四房。
两房每天的租金是600人民币起。按照每月50-60%的入住率保守估计，一套两房也有将近11000人民币的收入。但以我们每次去马尼拉出差的订房情况，入住率肯定不止60%，提前一周都很难订到房子。
（目前大马尼拉平均入住率是60%，上半年高峰期的时候可以接近70%，如果是CBD区域，这个入住率会更高）
3
我翻了一下午爱彼迎，挨个点开房东的个人简介，发现像Robby这些手上有多套房的菲律宾房东还不少。
我承认，这颠覆了我对菲律宾人的认知，我以为他们都是在为首套房而拼搏的刚需客。
有位房东在曼谷国际学校当老师，2015开始在做短租，在马尼拉有两套一房一厅的公寓。
有一位大学老师，喜欢在马尼拉湾区买房，做短租的三套房子都位于马尼拉湾，这里可以看到世界上最美的落日，三套公寓的评分都是4.5分以上（满分5分）。
还有一对夫妻，在菲律宾的三座城市买了9套房子，他们从2016年开始在平台上出租房子，职业写的是“Self-employed（自雇）”，看起来是专职做房东了。
除了这些自己运营的房东，也有机构专门做代理运营。例如，下面这位房东，他在马尼拉管理着16套房源，都位于叫做Eastwood的CBD区域。
他是一家民宿运营机构的工作人员，从2015年开始，专门为Eastwood的房主做公寓的短租运营。
像上面这样的菲律宾房东还有很多很多，介绍不过来了。有兴趣的可以下个爱彼迎上去 “偷窥”。
所以，谁说菲律宾人不炒房的？我太狭隘了！
历史总是惊人的相似，曾经的温州人、山西煤老板，疯狂看多祖国楼市，现在一部分菲律宾人也同样开始觉醒。
帮各位看官总结一下，偷窥了一下午菲律宾房东，有哪些成果呢？
第一，这些菲律宾房东开始做短租的时间，集中在2015年和2016年。因为这是马尼拉CBD真正意义上第一批楼盘的交房时间，2013年以前在马尼拉买了期房的房东，开始收房了。
第二，买了多套房的房东，有老师、医生、律师、房产经纪人、HR、程序猿、酒店经理等等，算是当地比较体面的职业，属于典型的中产。还有些买了太多套房子的，干脆自己做包租婆了。
第三，做短租的公寓以小户型为主，说明这是当地人购买的主流户型。
第四，目前马尼拉已经出现了代理机构专门运营短租公寓，其实可以理解为托管机构，房东支付托管费即可。你看，只要有需求，就一定会有解决需求的服务方诞生。
第五，有两类房源比较受欢迎，一是马尼拉湾附近的望海公寓，游客居多，周边的历史古迹丰富，也是到马尼拉的游客一定会打卡的区域。二是马尼拉各个CBD和主干道，租客多为来菲律宾出差的人群。这些区域，与我们之前文章里介绍的地段是吻合的。
对一个城市楼市最好的了解，是看看本地人是怎么参与的。
敬畏市场，尊重历史规律，市场才会给我们回报。祝愿大家都能不踏空，实现财富跃迁。
最后给大家看一张分布地图，重点看房源集中的区域↓↓↓
版面限制，放不了大图了，想看更细致的区域，可以勾搭我的小伙伴颖炜 | 智谷趋势（zgtrender003），用你的问题去轰炸他吧。
閱讀更多 海外掘金大師 的文章
