2020年秋季即將試點「多校劃片」，學區房的鐵飯碗麵臨價值破裂的風險；與此同時，距離福州市教育局召開“六年一戶”的聽證會已經過去近一個月了，至今還是有不少家長的心在懸著。
縱觀福州樓市前三季度來看，特別是二手房成交量波動明顯。
福州2019年前三季度二手住宅走量
但神奇的是上個月鼓樓區二手房成交量大幅度上漲，學區房需求復甦成為樓市寒冬中的陽春主力。
其中，分別對口延安中學和屏東中學的房價雖然有所波動，但相比其他攔腰斬斷的價格來說，依然堅挺。
一、弱勢中學變身福州中考之王，從延安、屏東雙校的價值蛻變，洞見學區規則洗牌的未來
說起這兩所中學，這幾年的成績斐然，是公辦初中當之無愧的翹楚。尤其是延安中學，更是斬獲了中考十五連冠王的好成績。
近些年延安中學升學率霸佔榜冠
延安中學今年中考的“一三附”錄取率為12.65%，“老八所”錄取率為31.81%，依舊是福州公立初中的TOP1。與2018年的中考成績相比，今年延安中學的整體錄取率有所下降，但依舊無法撼動其公立中學的霸主地位。
回溯歷史，這兩所學校都曾是上一輩老福州人眼中的弱勢末流學校。
延安中學校貌
先說延安中學，歷史底蘊深厚，但無奈前身是省立福州職業學校，後面變為女子中學，成績一直屬於墊底的；再看屏東中學，校齡比較短，距今才37年，教育師資經驗不夠豐富，生源成分也比較一般。
二、小升初全市統考，看似公平的遊戲規則背後，是福州一整代人的考分童年
福州小升初最早是全市統考，1990年到1997年改成按學區統考。比如鼓樓區分成四個學區，各學區組織統考，然後按照重點校分配給名額，（比如錢塘小學指定一中100個名額）從高分到低分錄取，剩下全部進入指定中學學習。
小學生用考試成績決定初中歸屬，真正做到了由學生本身通過競爭來區分誰有資格接受精英教育，而不是取決於他們父母的財富和地位。
但是，萬事都有兩面性。在看似解決了教育公平的同時，一個新的問題產生了——
由於中學招生是按不同層次從高分到低分分批錄取，層層篩選，最差的生源就沉澱到了排名末位的學校，週而復始，加上教師的積極性不高，也很難提升辦學水平。強者恆強，弱者恆弱，教育資源分配不均衡的惡果顯現。
而當時，福州一中、師大附中、福州三中等8所一級達標校（簡稱“老八所”）初高中一體，按照慣常的升學路徑，考入重點初中，意味著半隻腳就踏進了重點高中。
考分軍備競賽，從小學開始。千軍萬馬過獨木橋的小升初考試，競爭激烈和高考有過之而無不過及。對許多福州孩子來說意味著從小學時代就成為了考分機器，一切圍繞著中考指揮棒轉的童年扼殺了一代人的整體創造力。
三、從市統考擇校到劃片招生，延安屏東雙校生源大轉身
於是，為了減輕孩子的壓力，福州推出了一項新政策——小升初取消統考，就近劃片入學。
1998年，福州正式實施初中就近入學政策。同時，伴隨著另一個大招——初高中脫鉤，分離辦學。
從98年開始，福州老八所沒有了初中，只設高中，初中的精英教師資源被分散到其他學校。
制定政策的初衷，是縮小義務教育階段辦學的差距，減緩學生過重的課業負擔，克服初中擇校熱、加強薄弱初中建設等問題。
這一系列政策的出臺，徹底改變了福州小升初的格局，也改寫了延安中學和屏東中學的命運。
延安中學截流到了鼓二小、二附小的生源，屏東中學則是對口了錢塘小、鼓實小的生源。
這些生源非常優質，大部分都是很多省市機關幹部、科研機構的子女，先天在接受家庭教育上就領先了其他區縣，加上他們的父母本身也是應試教育裡面的頂尖高手，能夠發揮的資源和作用也比較大。
另外，這四所小學也是老八所初中部錄取率比較高的學校，受到的社會關注度比較高。無論是教學設備，撥款經費均是最頂端的配置。來自社會的監督促使老師教學會更加認真，還有最重要的是家長能夠提供的作用，給予孩子展示的機會比一般學校強的多。
福州市鼓樓第二中心小學學校內部設施
一方面，從統考到劃片的學區政策調整後，延安屏東的生源一夜之間成為了福州頂尖的優勢生源；另一方面，核心師資又隨著老八所的初中部解散而流向這兩所中學。
延安中學和屏東中學至此，開始彎道超車，披荊斬棘，一躍穩居福州公辦初中的前三甲。
群眾的眼睛是雪亮的，福州家長們在新的招生環境中達成了共識——“買學區房，最好要買鼓樓的，買鼓樓的，最好要買延安屏東對口的。”
當這個共識形成，且很難改變時，對口的學區房就形成一種強大的稀缺資源，房價多年來領漲福州二手樓市。
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