产业是一座城市发展的基石。近日，成都提出要增强产业要素集聚能力，建立跨区域产业生态圈，借鉴乌镇历史街区保护和旅游业发展经验，因地制宜推动农商文旅体融合发展，大力发展“周末经济”、深度体验游等新消费新业态。
产业生态圈、农商文旅体融合发展、因地制宜、周末经济、深度体验游等一系列关键词背后，预示着成都的产业发展思路在不断升级优化，也给市场赋予了多重新意义：
主城资源集合度高的新兴版块迎来新机会，产业资源丰富的片区势必形成新合力，房地产企业有望找到开发的新机会，城市消费人群或将有更多新打卡地。
壹
产业驱动城市 房企紧追着跑
在“产业带动城市发展”的时代背景板下，有产业的地方最不缺关注度，也更能吸引嗅觉灵敏的房企紧紧追随，这能够实现双重互利：一方面，通过前端的规划、策划，土地的后期利用有了明确的图谱，确保真实利用；另一方面，房企可以充分享受产业盘活区域带来的红利，并反哺区域。
锐理君整理发现，2016年至今，大成都出让宗地的产业准入要求呈现两个突出特征：
▎有产业准入要求地块的占比逐年上升。2017年开始，含产业准入要求的地块开始大量登上大成都的土拍舞台，之后每年此类宗地的占比都呈上扬趋势。
2017年出台的“成都产业新政50条”，曾明确提出了“优化土地利用规划，优先保障产业用地需求”。未来，成都土地出让与产业准入条件挂钩会越来越普遍。
▎产业准入要求越发精细。锐理君对比了2017年与2019年众多出让地块的产业准入条件发现，对引进企业的规模大小、投资强度、产业类型等，成都都有越来越精细的要求。
两宗地块产业准入要求变化明显
2017年9月，成都市政府发布了《成都市人民政府关于进一步加强全市土地上市与供后监管的意见》，强调要“加强上市宗地产业定位与准入管理，相关部门可
对拟上市宗地提出产业类型、产业标准、产业形态、物业比例等要求，作为上市宗地的产业准入条件。”
来源：《成都市人民政府关于进一步加强全市土地上市与供后监管的意见》
在“产业先行”理念的指导下，“产业驱动城市发展”的重要性越发凸显。近两年主城区多宗带产业用地热卖也给予了有力证明。
贰
产业“淘金梦” 主城有大空间
2017年至今的带产业用地拍卖，不断激发出房企与产业之间的化学反应，尤其是在成都主城，资源集中度高、后发优势明显的区域备受房企青睐。
01/房企甘愿在主城“剁手”
带产业条件地块最高成交楼面价来到了12300元/㎡，“眼馋”的房企还不少。2019年3月，金牛区茶店子一宗商兼住用地（商业占比上限50%）吸引了近15家房企到场，最终该地块被时代中国以12300元/㎡的楼面地价拿下，溢价率36.93%。
产业准入要求不低，房企也敢拿地敢出价。值得注意的是，上述时代中国所获地块的产业准入要求并不低。该宗地有不低于50%的商业需自持，同时要求商业物业内必须为科技类产业，入驻企业为总部型或世界500强投资或授权等等。
这样的地块要求并非个例。今年4月，由金地商置竞得的昭觉寺片区地块，自持计容商业建筑面积比例不低于总计容面积的35%；还得打造集文创产业中心、文旅体验、产业人才社群空间于一体的城北新经济、人文创新标地——成都熊猫文创中心，计划引入产业办公楼宇、开放式商业街区、特色文创等业态；至少引入一家国际知名IP的文创类总部企业。即使条件严苛，该地块仍被多家房企看好，最终成交楼面地价来到9770元/㎡，溢价率13.54%。
02/打好产业牌的关键在“人”
产业是城市发展的驱动力，而“人”是打好这副牌的关键。
如今，成都城市发展的思路由“产-城-人”转到了“人-城-产”，十分肯定“人”在产业发展中的地位与作用，通过人口搭建产业架构，从而影响产业要素的持续聚拢。以日本的产业布局为例，人口随着产业就持续向大都市圈集聚，日本的城市格局从东京圈、大阪圈、名古屋圈“三极”集聚转为东京圈“一极”，最终人才与产业、产业与人才组成了城市发展的闭环。
叁
产业聚合成势 新“窗口”在海滨？
房企拿地意愿强，产业要素聚合度高——对经济处于爬坡期的主城区而言，未来的产业发展版块既要能满足新兴的消费需求，还要防止动摇原有的产业基础。
在研判主城未来的产业发展路径和机会时，我们需要回答两个关键问题：主城发展产业差什么？有什么产业值得挖掘？
A/主城发展产业差什么？最大掣肘是空间。产业的影响力需要靠规模来扩散，而规模需要空间，虽然主城的很多土地出让都有明确的产业要求，但受“缺地”的影响，大多还处于分散状态，很难形成集中影响力。成都市此次提出要增强产业要素的集聚能力，打造跨区域的产业生态圈，从细微处来看能够很好地弥补这样的短板。
B/主城发展产业有什么？文创、旅游、商贸，这是成都知名的三张牌。
1 2017年，“了不起的国家中心城市·成都”大数据出炉，在六大国家中心城市中，成都文创关注度超30亿人次仅次于北京和上海，位居第三，成都已成为名副其实的“中国文创第三城；
2 2018年，“新文创·新动能”新文创产业峰会发布的《中国城市新文创活力排行》中，成都更是赢得综合排名第一；
3 2019年，在国庆黄金周期间成都接待游客首次突破2000万人次，旅游总收入286.46亿元，同比增长25.2%，全国排名第3位。
在众多产业名称之外，“文商旅产业”的发展空间越来越大，其经济价值的追涨空间也清晰可见。
文化+文创、商业+商贸、旅游+消费——对比成都主城的东、西、南、北、中五个方位，城东有东郊记忆、城西有浣花溪、城南有武侯祠等文旅产业名片，城中心有春熙路-太古里为代表的文旅地标，但他们大多有个共性：在传统的产业基础上做文章，受制于土地开发量，对新兴产业的吸附和承载能力有限。
整体来看，城北的成华区是个特例。以“天府成都 文旅成华”为口号定位的成华区，同时具备空间和文化IP这两大形成新产业聚合效应的条件。具体来看，这里有以熊猫基地为代表的大熊猫IP经济，有以昭觉寺/动物园为代表的文旅产业，有以东郊记忆/八里庄为代表的文创艺展经济，加上北湖片区以大熊猫为超级IP 的“熊猫星球”……文商旅产业生态圈的打造基础很深厚。
这应当并值得引起房企重视。
那么如何才能打造出一个完整的产业生态圈？成都提出要借鉴乌镇的发展经验，要把传统的文化产业和旅游经济盘活，这也能给我们提供更多启示：
产业生态圈要真正“活”起来，需防止单打独斗。
以大熊猫IP为例，虽然四川在雅安、成华区、都江堰等地都有发展大熊猫IP的基础，但一直以来联动性不足，每个景点的深度体验功能不强，很难“留人”。
日前，成都对大熊猫IP有了新规划。9月25日，熊猫星球及熊猫基地改扩建项目正式开工，未来还将把都江堰（熊猫家园片区）、成华区（熊猫星球片区）、龙泉山（熊猫之窗片区）连片打造为“熊猫之都”，打出一张独一无二的熊猫牌。
熊猫星球的建设，不单是作用于熊猫基地周边，更将与相邻的成都动物园片区、昭觉寺片区、八里庄——二仙桥等文旅产业名片形成联动，促进文商旅产业生态圈的成型。强调“商”的能动性，着力于消费场景的营造。
文商旅产业生态圈必须厘清“文化——商业——旅游”之间的关系。文化是支撑旅游的基础，商业能促进旅游人口再消费，旅游能源源不断提供人口“血液”。
打造“主+客”共享经济，365天盘活区域。
主城之外的很多文旅产业，最大的弊端就在于消费的断层。因此，主城文旅发展势头迅猛的情况下，未来需要在原住居民消费、周末家庭出游、外地来蓉游玩等消费势力之间找到平衡点，实现本地“主人”和外来“客人”的持续消费，让消费盛景365天不落幕。
海滨文商旅版块、各产业、商圈位置相对示意图
当然，成华区的文商旅产业生态圈有基础，尤其是文旅产业IP很强，但起串联作用的商业商务还需要补短板。
通过上图我们不难发现，在熊猫星球——动物园——八里庄——昭觉寺等组建而成的产业生态圈中，海滨文商旅版块具备为未来提供消费“芯”动能的价值。
这与成都春熙路——盐市口——太古里商圈类似，周边有文殊坊、宽窄巷子、武侯祠等文化IP环绕，与核心的商业商务形成了有效的支撑与互补。
不难看出，海滨文商旅版块已经含着“金钥匙”，具备打造全新商业商务中心功能的基础。有消息显示，海滨文商旅版块内有近2000亩的可开发土地资源，尤其是多宗商业和商兼住地块已经成为香饽饽，未来这里一定是房企强攻主城的重要城池。
关于海滨文商旅版块的价值分析和解读，锐理君在下期还会继续解密~~敬请期待！
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