china-xxf

日本上世纪的房地产泡沫并非偶然，而是来源于日本对于土地的自信。日本在上世纪90年代前整体经济发展状态都非常好，人民富足人口增长对于房子的需求自然也就提升了不少。日本自身就是一个岛国，土地资源十分有限，当时的日本人对于土地这个有限资源的看法是土地永远涨。所以也就推升日本当地的房价上涨。土地永远涨买房房子就相当于是赚到了。虽然日本房价持续高涨，但银行贷款的低首付、低利率也是给足了日本人购房的机会，也就是说日本当时正在向人人买得起房发展。结果买房的人多了房源紧张房价开始快速上涨，在楼市泡沫破裂前的一年时间里，日本的房价有上涨了一倍。终遇在1991年日本的楼市泡沫破裂，顺带着日本的经济、汇率一落千丈。经济的倒退、物价的上涨、企业的裁员降薪、高额的贷款、银行的倒闭给日本上下带来了沉重的打击。

<strong>

那么根据日本的楼市泡沫成因对照国内楼市的发展会是怎样的呢？

国内房价虽然上涨，但并非是短时间激增

日本的房地产泡沫形成就在短短不到十年时间全国房价平均上涨5倍以上。而对照国内从2000年到2018年平均房价上涨了4倍多，房价的上涨速度不算快。除了个别城市确实存在房价短期内猛涨之外，其他城市的房价发展都会有一个上涨然后区域平稳的过程。并非持续保持快速上涨的事态。

国内楼市政策抓得紧

我国对于楼市的政策与日本的最大的区别就在于我国对于楼市有着强力的调控措施。我国的房子并不是要让人人都买得起，虽然政策上保证人人有房住，可这个住房并不限于商品房。楼市各个环节都有政策的调控。利率也会根据楼市的松紧程度有所调整。土地也会按照市场需求增加或是减少供应。购房资格也会根据去化程度收紧或者放松。及时的调整调控是我国楼市稳定发展的最根本保证。

综合来说，我国的楼市对照日本泡沫时期也没什么好对照的，也属于日本当年楼市正常起步泡沫出现的初期。只要我国一直对楼市的发展进行行之有效的调整，那么我国的楼市也将会一直处在一个平稳积极的发展状态之下。

<strong>

房产老J

从日本房地产泡沫破裂的形势看，现在国内的房价属于是泡沫最大的阶段。为什么这么讲呢？我国的房价最近二十年的涨幅是在10倍到20倍之间，不同的城市和不同的位置有所区别，也就是说我国的房地产泡沫比日本当年的房地产泡要大得多。我国的房地产过剩情况也比当年日本严重的多，最近二十年是各行各业都参与了盖房子，是全民参与炒房炒地。面对大量过剩房地产和巨大的房地产泡沫，已经严重的影响到了我国的经济发展，已经严重的影响到了我国人民的生活，可是也不能让我国的房地产泡沫一次性的破裂。如果我国的房地产泡沫一次性的破裂，对我国的经济会造成很大的冲击。

怎么化解这个问题呢？我国用了一个世界上从来都没有国家用的方法，限制房地产的流动性，将房地产的风险转嫁给所有的炒房者，我国过去的购房者中有85%的财房者购房的目的不是自已住，而是炒房，而投资房地产，这个问题就好办了，既然全民炒房，那就让所有的炒房者来承担房地产的风险，于是我们采取限售，这样一来，你想卖出房产，必须找到有资格购买房产的购房者，找不到有资格购房的人，你的房子就卖不出去，如果你私下交易是非法的，不受法律保护，你只能大幅降价。

这样一来过去二十年投资房地产的人和所有的炒房者就承担了我国的房地产风险，而过二十年投资房地产的人或企业，还有过去二十年的炒房者们，谁想卖出房产都很难，只能是自己降价稍微卖点，想大量卖出找不到合格合法的购房者，这样一来就等于套牢了所有的投资房地产的人或者企业，套牢了所有的炒房者，也套牢了所有的地产商，谁想跑也跑不了。这种方法化解房地产风险，房地产的波动就很小，对经济的冲击也很小。

如果您认同我的观点，请加我的关注并点赞。如果您有投资或融资的难题也欢迎从我的首页导航条中点击加入我的“圈子”提出，谢谢您们的支持。

金融学家宏皓教授

日本房地产泡沫导致日本历史上失去了黄金十年，是从1990年开始的。

日本房地产泡沫的形成始末

• 1985年9月日本大藏大臣竹下登启程前往美国参加了一个重要的会议，参会的国家有美国、德国、法国和英国的财政部长，当时的竹下登掌管着日本的财政税收和金融，是日本经济事务的核心决策人，在会议上五国财政部长达成了一项重要的协议，就是联合起来一起干预外汇市场，让美元对主要货币有序贬值，这个协议后来被称之为“广场协议”。
  

• 在广场协议签订之前日本经历了长达20多年的高速增长，经济总量跃居全球第二，当时的日本依靠廉价的日元和高超的手工业，让日本制造的产品畅销全世界，成为当时最大的贸易顺差国，由于美元大量流入日本，日本的外汇储备大量投资债券、楼市和股市。
• 到1985年，日本取代美国，成为全球最大的债权国，而美国的外贸赤字却在不断扩大，所以美国希望通过美元贬值来增强美国的产品出口竞争力，并改善美国的国际收支状况。

• 在广场协议签订后不到三年的时间，日元似乎坐上了火箭，从一美元兑250日元左右一路飙升至一美元兑换120日元，在当时的日本，由于日元的大幅度升值，疯狂的日本做出了很多令世界震惊的事情，如日本三菱公司收购美国地标象征洛克菲勒中心；1987年3月在伦敦佳士得的拍卖会上，一家日本企业用将近4000万美金拍的荷兰作家梵高的名作《向日葵》等等疯狂举动。

• 在宽松的货币政策下，日元对外升值，本土货币宽松，这直接推动了日本海内外的投资风潮，在海外大量收购资产，楼市更是一片沸腾，在最疯狂的时候，仅东京一个城市的土地总价值就相当于当年美国全国的土地总价值，日本资产泡沫在人们疯狂的追求下，再一次进入了高速增长的时期，看到房子上涨，房贷利率又低的可以忽略不计，日本几乎所有家庭都开始贷款买房，房价被投机者迅速推高，而且大部分日本人在狂热分子的鼓吹下，相信日本的国情比其他国家都特殊，宣传日本国土面积较小，人们生活起居都比较喜欢在一个相对固定的区域内，不像欧美人喜欢长途迁居，所以购买住宅的情绪一直高居不下，房价不可能会下跌，更何况，日本之前也没经历过房地产泡沫和崩盘苦痛，所以在当时上至富翁，下至黎民百姓，都非常热衷于房地产杠杆交易，90年代的日本东京房价达到了140万日元一平米，差不多等于当时7.8万人民币，放在今天看相当于100多万人民币一平，当时日本民众还高呼日本是日不落帝国，此时的日本国民感觉上已经达到了人生的巅峰。

• 1987大藏大臣竹下登也顺利登上了内阁首相的宝座，宽松的货币政策带来了通货膨胀，日本高层开始意识到风险的来临，逐步实行紧缩的货币政策。
• 就在1989年到1991年间，日本央行连续五次提高利率，并收紧银根抑制投机，两大泡沫在日本国民丧失理智的疯狂中应声而破。
• 股市在1989年到1990年暴跌超过70%，楼市在1990年到1992年间也暴跌超过70%，日本经济从此进入了漫长的寒冬，而此时的竹下登也无力回天了，在1989年被弹劾下台，淡出了政治舞台。

深刻教训

• 日本楼市和股市的崩盘，看似是贸易战，开始于广场协议，但是其实早就蕴藏着经济结构的不稳定性，长期的货币宽松政策和金融市场自由化，让整个市场的流动性过度泛滥。这些流动性，不会主动进入制造业，而是追逐高回报的股市和房地产，从而产生泡沫。在贸易战里，日本产业结构层级有所提升，国民实体经济其实并未得到发展。相反，错误的应对政策，对房地产的过度容忍，却助了最终的结果。
• 应对贸易战，关键在于及时调节产业结构，以实体经济发展为主，避免经济陷入高杠杆高风险的短期利益追逐当中，迫使经济有序发展，才能营造良好的经济环境。

国内房价目前所处位置

• 2019年8月下旬，多家媒体报道，全国有12家银行暂停了二手房贷款业务，有的二手房交易甚至已经开始退单。消息一出，震惊了整个楼市。据部分银行透露，停贷的原因主要是住房贷款的额度比较紧张，但从多方面综合分析来看，事情好像并没有这么简单。

  
  

• 房价已经不能无休止的涨下去了，但是也不能短时间内暴跌。我们的房地产泡沫依然存在，不管房价上涨还是下跌都会对目前的经济形势造成一定影响。所谓牵一发而动全身，房地产市场涉及的相关产业链实在是太多了，几乎涵盖了各行各业，楼市稍微一动荡，就会引起一定程度的社会恐慌。
• 让我们再把目光从国内经济转到世界经济大环境上。中美贸易战愈打愈烈，导致全球贸易市场的秩序开始变得混乱。一些产业结构单一，靠出口为主要经济支柱的小国家经济已经受到了严重重创。有人预言，按照以往世界经济危机出现的周期来算，新一轮的全球性金融危机可能会在今明两年来临，而且受全球贸易战的影响，此次的经济危机形势将会更加严峻。

社长财经

上世纪90年代日本房地产泡沫破裂的原因（个人愚见）

第一、为了维持经济增长，过于宽松的货币政策。有很多观点认为其实到1985年的时候日本房地产泡沫已经很严重了，但是后来因为所谓“广场协议”，简单来说就是日元必须对美元升值。因为害怕本国的外贸受到影响打击国内的经济，就实行了所谓内需拉动经济的政策。所以日本就采取了非常宽松的货币政策，降准已经到了历史最低点，导致市场资金十分充裕。这样就进一步刺激资金流向土地和房地产，房价和土地价格就越来越高，加快了泡沫破裂。

第二、信贷政策过于宽松。本身房地产泡沫就比较大了，这时候应该的做法是收紧信贷（简单的表现就是提高上浮房贷利率）。但是当时或许是对于房地产的影响准备不足等原因，导致在逐利本性下，各大银行都在继续大规模发放贷款。

第三、股市、房市投机成风，监管形同虚设。在金钱的诱惑下，全民炒股到全民炒房，几乎是无缝对接。不仅仅是普通民众包括各大上市公司都是如此，因为大家都看好房市，也看好股市（包括银行）。这样情况下股市和楼市就彻底成为一体，想要动就更难了。

综上，个人觉得作为政府监管单位来说如果意识不到房地产泡沫是不现实的，到如今来看似乎是日本政府有意为之，也就是说在人为调控效果不理想的情况下，主动刺破泡沫。

那么我国房地产的情况与日本上世纪80年代有很多类似，但也有很大不同

相同点：

第一、过去很长时间为了维持经济增长而实行宽松的货币政策和货币被迫升值压力。仅仅从2008年开始的将近10年时间，我国的货币政策是很宽松的，大家知道的4万亿刺激政策（背后释放的资金远远大于这数字）。这么多年我国货币针对美元也从过去的10:1，变为如今的6.68:1，可以说同样面临日本1985年的情况。

第二、股市和房市互通有无。记得2017年的时候有一个数据，在上市公司3000家企业中有99%或多或少参与了房产投资，这不得不说是一个很严重的问题。

如果单单从这两点来看，曾经有一段时间我国房地产情况与日本1985年已经很相似了，可以说已经到了泡沫边缘。

但是实际情况从2015年后却有很大不同，几点愚见：

第一、主动降低经济增速是我国做的第一步。不再以GDP增速论英雄，是我国2015年GDP增速为6.9%（你说要保持7%增长有难度吗？其实是没有的），在之前很多学者和专家预测我国GDP增速低于7%，但是实际情况是低于7%后我国经济并没有出现什么大的问题，甚至我国已经有了GDP长期中低速增长的打算。这样就不用为了一味的追求GDP高增长而实行过于宽松的货币政策。

第二、收紧信贷和进行严格房地产调控。历次进行的房地产调控几乎是2年一轮，但是收紧信贷确实历史上第一次。从2015年之后，全国各地各大银行都或多或少上浮了房贷利率，最紧的就是2018年了，全国首套房平均房贷利率达到了5.71%左右，要知道之前都是维持在4.9%左右。

第三、股市和房市进行切割（资金监管严格）。相信对于股市有了解的朋友应该知道从2015年到现在股市都是处于半死不活的状态（近期算是有点动静），普通民众出现卖房炒股的几乎没有，除非是脑子出问题。而且为了防止股市资金流入房市，很多地方已经禁止公司为单位购买房产。在这种监管下，无论是单位还是个人如今想要通过高杠杆炒房可能性会很低。

综上，确实有一段时间（2015年前后）我国房地产的情况与1985年的日本房地产情形很像，但是跟日本选择的处理方式不同我国选择的是较为稳妥的处理方式，简单的表现就是：允许楼市上涨，但是要稳。经过这几年的调控，我国房地产的整体形势应该是属于稳健的，或许调控还需要一段时间，但是类似于日本那样的房地产泡沫应该在我国不会发生的。各位觉得呢？欢迎关心房产的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

勇谈房产经济壹贰叁

日本房地产泡沫源于上个世纪80年代的日元升值，当时美国经济很不景气，而当时的日本正在全面赶超美国，为了提振本国经济，美国于1985年9月22日，逼迫日本签订”广场协议”。从此之后，日元开始迅速升值，日元升值后，国际资本开始蜂拥进入日本，日本进入到了资本盛宴时期。

当时在日本盛传2个神话，第一个神话是土地永远不会贬值。因为土地具有奇缺性，所以日本全民开始炒房，由此导致国内土地价格轮番暴涨，各地的地王记录不断被刷新。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。最高时候，仅日本东京的土地价格就足以买下整个美国的土地。第二个神话是东京房价永远不会下跌，人们相信政府永远会支持房价走高，而像东京这样的国际化大都市，每年都会吸引数以万计的外来人口，因此，东京的房子永远是稀缺品，价格只会涨不会跌。但日本忽略了一个重要现象，日本的城市化率已经达到77.4%，城市化率在升高，但人口红利在减少，经济增长失去了源动力，房价就失去了最大的支撑。

该来的总归回来，1990年，日本股市率先崩盘，随后传到到楼市，日本房地产价格暴跌，很多房屋近乎腰斩，日本房地产泡沫终于破裂。

此情此景，是否非常熟悉，几年前我们的房地产和日本当年的非常相似，不过，正是因为有了日本房地产的前车之鉴，我们才能吸取日本这方面血的教训。而日本房地产的教训，最深刻的一点就是要给房子一个正确的定位，如果把房子看成是一个投机品，人们会纷纷买入房子，来寻求资产的保值增值。但当投机的潮水褪去，房子的属性回归到“住”的属性，房子的价格就会回归理性。这就好像有一块石头，当大家都认为他是一块黄金时，那么它就是一块黄金，而自然石头就会被卖成黄金价格，但突然一天，这个谎言被拆穿了，石头还是石头，这时候，石头的价格自然会大幅下跌，回归石头的本来价格。

所以，抑制房价上涨，必须让房子回归“住”的属性，而在这方面我们已经在行动了，房子的价格现在已经开始理性回归，我们泡沫最大的时候已经过去了。

大国纵横

上世纪80年代，日本经济进入飞速发展期，经济的的强势发展造就一大批优秀的日本企业，甚至逐渐发展成跨过集团，出口量猛增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业等其他行业的发展，日本一时间风头无二。

鉴于当时美国贸易逆差严重，美元汇率过高造成严重财政赤字，与当时英、法、德、日签订了广场协议，日元大幅增值，出口企业开始投资国内市场，美国资本为了避免汇率损失也涌入日本。日本政府为了维持出口，实行宽松的货币政策，增大企业贷款，造成国内流动性过剩。

银行的海量贷款和外来资本迅速涌入股市和房地产，尤其是人们觉得房子不会贬值，1987年东京房价涨幅超50％，普通大众看着房价越来越高，或出于投资，或担忧房价持续走高买不起，于是乎纷纷贷款买房，房地产市场如火如荼，进入全民疯抢时代，房地产开始吹泡沫。

1989年，日本经济空前繁荣，各项数据数据新高，但是资本市场的空前繁荣并未提振实体经济，相反制造业实体经济无法支撑资产价格，股票和房价开始走低，加之日本央行收紧金融政策，出台控制土地融资规定，助推泡沫破灭，外资逃离，股市、房市暴跌，银行贷款坏账飙升，对日本金融系统造成重大打击，至此泡沫幻灭。

目前国内房地产泡沫自然存在，但是鉴于人口，发展程度，城市化水平，存在诸多差异，重点是国内不会选择主动刺破泡沫，让经济硬着陆，金融政策主要基调是维稳，逐步降杠杆，控制信贷，降低银行风险，风险尚可控，一旦失衡，首当其冲受冲击就是银行系统，进而导致金融稳定失衡，引发危机。

我是Roseview财经，更多问题敬请关注，欢迎一起交流讨论，希望对您有帮助。

Roseview财经

这个问题没有可比性，如果按西方制度，世界普遍通用眼光看房价，北上广到手收入年平均8万，一套外环外独立别墅差不多应该在80万，建筑面积90平的公寓中环到外环区域差不多也在80万，如果超过3倍，就进入危险区域，差不多也就240万，到5倍也就是400万进入随时崩盘阶段。

日本是人口密集度极高的国家，常年房价都是徘徊在2倍左右，东京更是常年3倍左右，日本房产崩盘达到了5+倍，东京在7倍左右。

我们国家体制特殊，崩不崩，什么时候崩到什么程度都是不是市场说了算。

而我们现在的经济困难是房产大量掠夺了实体经济的资金，导致实体经济困难，影响国家大局，所以房价肯定要动的，但这种动是要转移资金，只要达到这个目的就行，而实际是贬值还是降价不好说，各有利弊，而保住房产现有价值就绝了实体经济，这是国家所不能忍受的。而直接崩盘对经济冲击太大，这也是国家不希望看见的。还有两个问题，第一个是大量空置房在地方手上，第二，房子大多欠着银行的钱，崩盘意味着国家要打出大量的钱补空，如果不拿钱出来，只能贬值，但是这和RMB国际化的大局冲突。

对于国家来说，最好的办法就是略微小幅度贬值，在拿出一部分可以承受的钱，再让百姓承担一部分，这种分担损失对于国家来说最为有利。

饕餮大猪

日本的房地产泡沫起始于上世纪80年代中期，当时日本与美国签订了广场协议，日元开始了升值之旅。而日元的升值一旦形成趋势后，大量海外资金都流向日本，于是日本房地产泡沫开始被吹大。到了上世纪90年代初期，日本的房地产泡沫已经失控，大量日本国民都在拼命买房置业。没人相信房价会大跌。

而随着美国进入到了加息周期，日本央行也跟着加息，这样导致了房地产泡沫的破裂，日本房价从高位便出现了断涯式的下跌，房地产泡沫破裂后，日本国内经济一厥不振，长期低迷，这也就引出了“失落的二十年”之说。

目前中国的房地产泡沫也走到了最后，历史性拐点已经出现。凡是炒股的人都知道，大牛市行情在结束之前，所有板块都要拉升一遍，而现在国内的房价南到西双版纳，北到丹东，都被炒房者拉了一遍。刚开始是一二线城市，后来是三四线城市，现在连县级的五六线城市房价都在补涨，中国已经200多座县城的房价突破了8000至9000元/平方米。国内房地产泡沫已经开始逐步出现破裂征兆。

目前国内的房价形势与当年日本房地产泡沫有几分相拟：一方面，当年日本央行是连续加息，导致了日本炒房者成本上升，选择退出。而现在中国的房贷利率已经21个月上涨，再加上国内对房地产总体上是去杠杆的态度，中国的房地产泡沫迟早会因房贷利率上升而终结。

另一方面，当年日本房地产泡沫的形成，也是与日元大幅升值有关。正是日元的大幅升值，大量外资流入日本，助推了日本国内的房价。而后来日元出现贬值了，各路炒家开始抛弃日本房产，并兑换成美元流出，日本房价的拐点也就形成了。中国的人民币汇率在经历过大涨之后，现在也处于贬值的大趋势中，一旦房地产泡沫被挤破，各路资金流出的可能就会加大。

不过，中国的房地产泡沫破裂并不一定会给国内的金融体系造成多大冲击，因为目前一二线城市都被房地产调控给监管着，房地产的限售、限购都影响到做空者的大量抛售做空房产，未来中国房地产市场每年通过小幅下跌，居民的收入的提高，有望实现软着陆。但是三四线城市房地产就只能任由涨跌了，未来三四线城市房价大幅调整的概率非常大。

不执著财经

中国的房地产崩盘不崩盘。就按现在的价格来说，不要降价也不要涨价。要取决于。普通大众的收入。日本80%的人进城，他们可以生存，中国80%的人进城。只会喝西北风。是因为日本他们有高工资。高工资从哪方面来？它是从实体经济里面拿到的。普通大众有高工资他就可以消费。可以带动各行各业齐步走。中国你要有80%的人进城他的经济来源从哪出，工资一年也就5万左右。除了生活必需还剩多少钱？想挣高工资不可能。因为老板就没赚多少钱，他不可能给你工人高工资。因为老板做的产品都是普通产品，没有高科技含量。没有科技含量，你怎么样会赚到大钱？整个中国有多少高科技含量产品？工资拿百万的也有10万，50万两万的都有。拿到这个工资里面平均100个人里面有几个？中国经济前30年。发展迅速是卖地的钱。国家拿这些钱搞基础建设。老百姓从中分到了一杯羹。房地产停顿地卖不掉，你国家的钱还给我飞起来。老话说大河里没水小河干。买房子有钱的已经买过了。房子再降价一半，买不起的还是买不起。这是事实。房地产倒不倒是另外一说，怕的是断供潮来袭。

用户7002380805920

日本的房地产泡沫，和中国的地产现状，没有可比性，为什么？因为中国有外汇管制，而日本没有。我们国家有强大的政府和智囊团，来让房地产软着陆。虽然我们国家改革开放，但是，我们国家聪明的地方就在于金融市场是相对封闭的，我们有足够的时间和空间化解目前的地产泡沫。

我们来梳理一下，日本的地产泡沫是怎么形成和破裂的。

战后的日本，百废待兴，由于有了美国的扶持和自己的勤奋努力，日本的制造业得到迅速发展，同时性价比超高的日本产品不断出口美国，造成美国的贸易逆差不断扩大，美国国内企业无法生存。那么，美国就想出了一个法子，在日本，签订了广场协议，这个协议的主要内容就是让日元升值，那么日元升值后，日本的产品竞争力就下降了，然后日本国民就把目光投向了国内的房地产，全国一起炒房！借钱炒房！当时的日本人觉得，房地产会永远上涨，收入永远不会下降！然后经过了一段时间，日本政府最终认识到，房地产泡沫对于整个国民经济的危害，于是就刺破了地产泡沫。同时，国内没人炒房了，国外的热钱也纷纷撤出，这对于日本房地产是一个双重打击！所以才有了日本“消失的十年”现在又是“消失的二十年”。

所以，我们看，历史不会相同，但是历史总是惊人的相似。由于我们国内从来没有经历过大的地产周期，但是我们的地产价格，实际上已经远远的背离了它的价值。

我们国内的民众，现在依然沉浸在房地产只会上升不会下降的经验中。但是经验不是绝对的，既然房地产是商品，那么商品就不会背离价值规律，价格总会围绕价值上下波动。其实现在我们的地产，我认为已经接近了类似日本当年的最高点。不然，我们的政府也不会提出“房地产是用来住的，不是用来炒的，不能将房地产作为短期刺激经济的手段”。

但是，我们国家的国情和日本不同，我们有统一的政党，有从一而终的政策，就像我开篇所说，我们有足够的智慧化解地产泡沫。历史上，我们有限购，从源头控制供需。我们还有限售，锁定房地产价格，让炒房者套在房子里无法自拔。我们在19年10月8号，也就是明天，实行LPR房产利率政策，让房产利率通过市场进行更合理的调节。未来，我们不排除有房产税，来让炒房者支付更多房屋持有成本。

还有，我们也有相对封闭的金融市场，阻挡了国外热钱的冲击。

有了这么多政策和措施，你还觉得房地产要崩盘吗？最终我们的房地产会走向平稳，这是我的看法，你有什么看法，欢迎留言讨论。

關鍵字: 土地 泡沫 日本