一路狂奔的中梁控股迎來考驗。
近日，有媒體曝光千億元級房企中梁控股將12大區域收縮整合為6大區域，部分員工在調整中離職。內部人士表示，此次變動是對業務條線的正常梳理，並不存在組織架構變革，目的是更精準地把握、應對一線市場變化，及時調換倉位，方便區域開展城市圈深耕與拓展工作，縮短決策到達時間。
業務條線變動也許只是縮影。儘管中梁控股在樓市調控大環境下依然保持穩健增長，但面對融資環境收緊等形勢，其面臨的考驗將愈發嚴峻。
三年躍上“千億元級”
四個月前，中梁控股在香港聯合交易所上市，成功登上資本市場的舞臺。上市首日，中梁控股報5.95港元/股，股價上漲7.21%。彼時，三年銷售額增長近五倍的中梁控股，黑馬之姿為業界所矚目。
從2016年的29.25億元增長到2018年的302.15億元，中梁控股營業收入年複合增長率高達221.4%。這三年，其年度銷售額分別為190億元、649億元、1015億元，年複合增長率亦達131%。
不僅銷售額高歌猛進，其淨負債率也在快速下降。招股書顯示，中梁控股2016年、2017年淨負債率分別高達1790%、339%，2018年陡降至58%。克而瑞報告顯示，176家上市房企去年加權平均淨負債率為85.15%，中梁控股的淨負債率遠低於行業平均水平。招股書稱，淨負債率大幅下降主要因為物業銷售帶來大量現金，減少了外部借款依賴。
2019年上半年，中梁控股業績依舊突出，實現銷售額636.7億元，同比上漲26.8%，遠高20強房企12.4%的平均增速。淨負債率繼續下降，較2018年年底減少14.6個百分點，維持在行業較低水平。
值得注意的是，中梁控股總營收快速增長並未帶來相應的利潤表現，毛利率一直低於行業均值。克而瑞報告顯示，2017年，其監測的60家標杆房企毛利率均值為29.5%；2018年，176家上市房企毛利率均值為31.1%。招股書顯示，中梁控股過去兩年毛利率分別為20.4%、22.9%。業內人士認為，其採取高週轉模式激進擴張，而銀行開發貸、ABS（資產證券化）、信託、私募、企業間拆借、商票等都需要成本，低意味著大部分利潤被這些金融工具瓜分。
融資渠道全面收緊
克而瑞報告指出，中梁控股強調資金流動性，實行以現金流為中心的運營策略，快速銷售並回籠資金，然後投到下一個項目，鼓勵“5個月現金流回正、6個月資金二次投入”，通過提高資金效率，為獲取更多項目提供資金保障。
儘管淨負債率低於行業水平，但中梁控股對信託融資依賴度一直較高。招股書顯示，過去三年，中梁控股未償還借款額分別為202.27億元、244.76億元、270.04億元。去年年底時，其信託融資及資產管理安排的未償還本金總額為147.2億元，佔借款總額54.5%。中梁控股表示，與銀行信貸相比，信託公司、資產管理公司及融資平臺在審批流程、還款要求等方面更為靈活，在銀行信貸環境收緊時能夠提供替代性資金來源。
但今年5月起，銀行信貸與信託融資渠道雙雙收緊。銀保監會接連發布通知，要求在嚴格規範信託融資程序的同時，加強房地產信託領域風險防控，控制房地產信託規模。多家銀行及信託公司收到窗口指導，要求嚴格控制與房地產相關業務的規模與增速。
招股書顯示，上市募集所得款項淨額的三成將用於償還絕大部分現有信託貸款。截至去年年末，由信託融資提供商、資產管理公司及其他金融機構提供的信託融資及資產管理安排中，中梁控股有109項尚未償還。
融資成本高企
中梁控股快速崛起得益於棚改機遇。數據顯示，2016年至2018年，中梁控股分別收購63塊、119塊、221塊土地，其中34塊、88塊、168塊土地位於三四線城市，出讓金及收購成本低於500萬元。招股書顯示，中梁控股此前提高了在三四線城市的曝光度，並實施專注於小型地塊的策略，縮短了典型的物業銷售及現金流週期，使項目得以標準化和快速推進。
隨著棚改工作深入，中梁控股80%土地儲備集中在三四線城市的風險開始上升。新浪財經上市公司研究院指出，隨著三四線居民槓桿率提高、棚改貨幣化及PSL（抵押補充貸款）縮減等因素影響，三四線土地儲備面臨較大的減值風險。
中梁控股稱，放緩僅限於部分市場，棚改政策將在三四線城市持續，同時著手調整戰略佈局，積極迴歸二線城市。克而瑞報告亦指出，截至2019年上半年，中梁控股已進駐二線城市23個、三線城市77個和四線城市39個，三線城市目前仍是銷售主力，佔比近60%。
與此同時，由於境內融資受阻，中梁控股選擇海外發債。9月26日，其以11.5%的票面利率發行3億美元2021年到期的優先票據，高於9月平均發債利率8.45%。
數據顯示，中梁控股2019年上半年平均融資成本達10%，高於行業平均水平；資產負債率達95.25%，高於2018年年末上市房企資產負債率均值68.09%。新浪財經上市公司研究院指出，中梁控股短期債務佔比50.23%，一年到期債務佔比較大，儘管賬面資金足夠覆蓋，但近年來快速突進使現金流狀況趨緊。
上市當天，中梁控股副總裁遊思嘉表示，2019年目標銷售額為1300億元。截至10月末，中梁控股累計合約銷售額為1145億元，完成目標問題不大。如何在棚改工作深入、融資環境不斷收緊等影響下持續發展，將成為中梁控股面臨的最大考驗。
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