金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
我們知道國家為了杜絕囤地、土地倒賣等行為，要求淨地是沒辦法直接進行買賣的，需要達到投資額的25%才可以進行轉讓。
再限制你的最晚開工時間及竣工時間，你想囤地不開發坐等土地升值的方式可能就行不通了！
那麼問題來了：
如果有一個小老闆找到你，說手上就是有一塊淨地或者目前開發未達到投資額的25%，區位好地塊優質，目前資金困難，來尋求被收購，你該怎麼辦？有沒有一些好的方式來破解這個難題？
方式一：股權轉讓
直接收購土地所在的目標公司股權，通過持有目標公司股權的方式實現對土地的持有，這種方式建立在目標公司債權債務比較簡單，風險可控的前提下可以選擇。
但如果未滿投資額25%此種方式也可能會被認定為土地轉讓而無法達成。此種方式的優劣我已在【股權轉讓VS資產轉讓】一文中詳細闡述，在此不再細表。
方式二：資產轉讓
也是我今天想要更為深入探討的方式，資產轉讓在這裡也即指土地轉讓如何破除投資額25%的難題呢？
①小老闆自己墊資修建到投資額的25%再進行土地轉讓。
這種方式是建立在小老闆有建設資金的前提下，而現實是很多小老闆之所以會賤賣自己的土地資產，重要的原因就是資金流緊張，無法進行開發，所以你要讓他拿出資金來墊資修建一般是不可行的。
即使他能拿出建設資金墊資修建到25%，那他憑什麼還和你合作呢？因為修建到投資額25%的時候往往也基本達到預售狀態，已經可以有資金回籠了，收購方存在的意義也就不大了。
②小老闆和收購方溝通找一家施工單位墊資修建到25%再進行土地轉讓。
這種方式就是針對性地解決小老闆無資金墊資開發的問題。小老闆提前和收購方談好，雙方共同找一家互相認可的施工單位，按照收購方的規劃方案進行建設施工，收購方提前派入管理團隊介入項目操盤，而施工單位要攬這個活的前提便是要墊資，墊資到什麼時候呢？墊資施工達到滿項目投資額的25%。
小老闆與收購方完成土地過戶。土地過戶一旦完成，收購方支付項目對價給小老闆，小老闆支付施工方建設款，剩下的便是自己土地轉讓的對價款了。收購方獲取了土地，小老闆拿到了錢，施工方接到了活，交易完成。
雙方一合計，如果路徑沒問題則小老闆與收購方火速簽訂收購協議，注意此時只蓋章不寫簽約時間！待土地過戶完成後再寫彼此的時間，至於原因，你懂的！
很多同志可能會問了，你以為施工單位傻呀？墊資幫你修！還墊資到25%，金額可不小！
艾，你還別說，還真有大把的施工方願意！一是因為施工方墊資在施工行業簡直是太普遍的現象了，早就見怪不怪。二是因為小老闆已與收購方簽訂協議，一旦項目修建到25%馬上就可以啟動轉股，一般收購方還是比較有資金實力的，因此施工方風險可控。
③收購方墊資修建到投資額25%再進行土地轉讓。模式基本同方式②一致，收購方出錢出團隊提前介入項目管理。
這種方式對於收購方來講存在較大的風險，若收購方墊資將項目修建到了25%，到項目可以進行轉讓的時候，小老闆反悔或坐地起價怎麼辦？
為了應對這種風險，收購方往往也是先和小老闆簽訂好收購協議（不落簽訂日期），同時要求共管項目公司的法人章、公司章等所有證照，或者在之前簽訂的協議中明確一個較高的違約金額。一旦項目符合過戶轉讓條件，收購方直接啟動過戶！
在這裡，我再提供一種更加完美的應對方式。
④25%前收購方代建代管，25%后土地過戶。
如前文所說，投資建到25%時已經臨近銷售收入了，此時收購方與合作方的關係如何處理？合作方反悔如何辦？錢也投進去了，品牌也對外輸出了，最後自己還要裹著鋪蓋捲兒走人，太特麼淒涼了！
解決方式除保管合作方公章，或者多設置違約金外，還可以在前期與小老闆再簽定一個代管代建協議，收取較高比例的管理費（比如20%）+高額的違約金，如果後期順利完成資產以後則豁免管理費；
如果合作方違約了則收購方可以代建代管直到項目結束收取20%管理費，也不吃虧。目的是為了避免前期收購方品牌投入了、營銷拓客了，最後小老闆反悔或者扯皮的現象。
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