新力控股通過上市聆訊：大躍進式發展埋雷

大魚吃新貴

10月23日，新力控股通過港交所聆訊，農銀國際和華泰金控為其聯席保薦人。

在房地產行業面臨政策收緊、融資難的困境中，大多數上市公司選擇賣地求生，對於中小型房企來說，尋求上市是獲得融資的最優渠道。縱觀今年上市的銀城國際、中糧控股、德信地產無一不是成立超20年的老牌企業，然而年僅9歲的新力控股為何年紀輕輕卻可以在如此惡劣的大環境成功上市呢？

從招股書中不難看出，在新力控股成立的9年中，淨利潤、銷售規模都實現了倍數增長。2016~2018年淨利潤分別為1.3億、2.78億和5.55億；合同銷售額分別為161.3億、428.1億、887.3億；毛利率分別為24.7%、33.7%、37.3%。

據克而瑞公佈的“2018年中國房地產企業銷售TOP200榜”，新力地產以877.3億元的銷售總額排名全國第33位。

然而爆發式增長的背後都難過現金關，這也是為何新力控股急於上市的原因。

據招股書顯示，2016~2018年新力控股流動負債分別為137.6億、366億、595.5億，截至今年3月底已升至640.6億，同樣實現了倍數增長。新力控股淨負債率更是高達285%，2018年中國上市房企淨負債率榜單中，平均淨負債率僅為78.4%。而2016~2018年各年末，新力控股的現金及銀行結餘則分別為10.33億元、42.83億元和100.65億元。

截至2019年7月末，新力控股依靠槓桿合計擁有110個物業項目，約1500萬平方米規劃建築面積的土地儲備，其中55個位於江西省。一方面是為實現高速擴張而加的槓桿，另一方面新力地產在全國擴張之路上並未擺脫江西房企本色。從招股書中可以看出，新力地產的主要銷售額和土儲均集中在大本營江西和發源地南昌，並受本地經濟發展的制約。

上市之後的新力控股若在房地產經濟的調整期持續加槓桿，以保持全國擴張的腳步，勢必是存在風險的。

除了即將到期的債務和對江西的依賴，新力地產“120天啟動開發、180天達到預售標準”的高週轉速，更是潛藏著回款不及時可能導致的資金鍊斷裂風險。此外，在兼顧速度時質量往往被企業所忽略，招股書顯示，新力在2016~2018年期間因違反環境法規共被罰款3070萬元。

因此，新力控股上市後雖能解燃眉之急，但若不能降槓桿並提升回款能力，在後續擴張中也將面臨目前房企的普遍難題——融資難、資金鍊承壓。在房企殘酷的競爭中，大魚吃大魚已成常態，那麼大魚吃新貴也不足為奇了。