導讀
合同當事人應當按照約定全面履行自己的義務，應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。中華人民共和國建築法規定：交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
裁判要旨
對於案涉房地產公司是否存在逾期交房的責任問題，竣工驗收是房屋交付使用的必經環節，建設工程經竣工驗收合格後，才具備交付使用的條件。根據《建設工程質量管理條例》規定，認定房屋質量合格的標準應以取得政府有關部門的《建設工程竣工驗收備案表》為準。出賣人如未能在交房時取得上述竣工驗收備案文件，則應視為房屋未具備法定交付使用的條件。由此產生的延期交房責任應由房地產公司承擔。本案買房人與房地產雙方簽訂該預約合同時，作為買賣標的物的商品房因房地產公司尚未取得商品房預售許可，故該協議中對房屋交付時間均屬於未決條款，至本糾紛發生時，買房人與房地產公司仍未簽訂商品房銷售合同，但雙方對已形成商品房買賣的事實無爭議，結合本案實際，以及房地產公司已於2014年9月1日取得該案涉房屋商品房（預）銷售許可證的事實，應視為房地產公司於該時間即具有銷售和交付房屋的條件。
商品房銷售合同糾紛
違約責任承擔
上訴人（原審被告）：某某房地產開發公司
被上訴人（原審原告）：王某某
原審被告：某某置業有限公司
基本案情
一審法院查明：2010年7月5日、2011年4月23日、2011年5月25日，興城市人民法院、葫蘆島市中級人民法院、興城市公安局分別作為甲方與作為乙方的本案置業公司簽訂《代理協議書》，合同約定甲方將職工集資房事宜委託給乙方全權處理，同時約定房價、竣工交付日期、房款交付方式及代理費用等內容。2012年10月29日，王某某與房地產公司簽訂《購房協議書》，合同約定王某某購買置業公司委託房地產公司開發的小區的商品房，同時對面積、交房日期、單價及交款方式等進行了約定，該協議書第三條載明：“面積125.07㎡，最終以產權部門測量為準。工期2013年7月25日竣工交付使用；第六條載明：乙方向甲方交足房款的90%，餘款辦理入住時一次性付清，如果甲方不能按期交付房屋，自超期日起計算按年利率15%支付賠償金。王某某已於2012年10月29日交納房款360000元。
另查明，本案所涉小區已於2014年9月1日取得商品房（預）銷售許可證。
一審裁判觀點
一審法院認為：關於承擔責任的主體問題，訴爭房屋開發建設單位為房地產公司，逾期交房的責任人為房地產公司，因此，應由房地產公司承擔相應責任。置業公司並非事實商品房買賣關係當事人，故對履行商品房買賣中發生的糾紛不承擔違約責任。
對於房地產公司是否存在逾期交房的責任問題，法院認為：竣工驗收是房屋交付使用的必經環節，建設工程經竣工驗收合格後，才具備交付使用的條件。根據《建設工程質量管理條例》第49條規定，認定房屋質量合格的標準應以取得政府有關部門的《建設工程竣工驗收備案表》為準。出賣人如未能在交房時取得上述竣工驗收備案文件，則應視為房屋未具備法定交付使用的條件。由此產生的延期交房責任應由被告房地產公司承擔。
根據《購房協議書》第七條“簽訂《商品房買賣合同》後本協議自動作廢”的約定，能夠認定《購房協議書》是以將來簽訂商品房買賣合同為目的的預約合同。雙方簽訂該預約合同時，作為買賣標的物的商品房因中維房地產公司尚未取得商品房預售許可，故該協議中對房屋交付時間均屬於未決條款，需在王某某與房地產公司簽訂買賣合同時協商達成一致。至本糾紛發生時，王某某與房地產公司仍未簽訂商品房銷售合同，但雙方對已形成商品房買賣的事實無爭議，結合本案實際，以及房地產公司已於2014年9月1日取得該案涉房屋商品房（預）銷售許可證的事實，應視為房地產公司於該時間即具有銷售和交付房屋的條件。
關於逾期交房違約金的計算標準，購房協議書第六條規定，王某某主張的逾期交房違約金應自2014年9月1日起計算至本判決生效之日止，以已交房款360000元為基數，按照合同約定年利率15%的標準計算。關於房地產公司抗辯“小區11號樓已竣工驗收合格，符合交付使用條件，且已於2013年10月28日通知購房者辦理入住手續，王一新未辦理入住是其自身原因”的意見，因房地產公司出具的竣工驗收記錄不是政府有關部門出具的，其應提供建設行政主管部門出具的竣工驗收報告，王某某有權拒絕接收房屋，故對於中維房地產公司的抗辯意見，法院不予採納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關於〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，判決房地產開發有限公司於本判決生效後10日內給付王某某逾期交房違約金，標準為自2014年9月1日起至本判決生效之日止，以已交房款360000元為基數，按照年利率15%計算。
後房地產公司上訴，二審查明事實與一審認定事實一致。
二審裁判要旨
本院認為：雙方對已形成商品房買賣的事實無爭議，房地產已於2014年9月1日取得該案涉房屋商品房（預）銷售許可證的事實，應視為房地產於該時間即具有銷售和交付房屋的條件。房地產公司關於單體樓經過驗收合格即已經達到交房條件的主張沒有法律依據，至雙方發生爭議時，房地產公司仍未取得整體竣工驗收報告。故一審判決房地產公司自2014年9月1日起承擔遲延交房違約金並無不當。綜上，房地產公司上訴理由不能成立。判決駁回上訴，維持原判。
閱讀更多 優法問答 的文章
