前一陣，我們解讀了“408家房企破產”的坊間傳聞，雖然消息被證偽，但業界對於房地產的看法似乎普遍存在一種焦灼的情緒。我們關心的是，房地產行業是否已經走到它的拐點時刻。

在這樣重大變局的醞釀之下，房企如何調整戰略，做好轉型就顯得至關重要。日前，由明源地產研究院舉辦的“2019年中國房地產總裁峰會”在深圳舉行，1000多位來自全國各地的房企董事長、總裁參加了本次盛會。

2019年中國房地產總裁峰會

以下是我們對此次發言的一次覆盤總結。

市場判斷一：總體向好

旭輝集團董事長林中給出了判斷：未來20年房地產依然向好。而陽光城副總裁吳建斌直接打了個比喻：內地房地產市場還處在它的青春期。

吳認為，與香港房地產市場走過一百年相比，內地房地產市場才走了三、四十年。事實上，目前香港的長江地產、新鴻基地產、恆基地產仍幹得好好的。

之所以給出這樣的基本面判斷，大佬們的理由比較類似。

林中和吳建斌都看到，目前中國城鎮化率只有59%，而西方發達國家的水平是70%，這其中的差距還需要幾億人花十年以上去消化。

金科股份總裁喻林強也從側面佐證了以上觀點。林強認為，房企過去20餘年的狂飆突進，並非由於企業自身的基本功做得多好，而是和國民經濟的增長紅利有關——我國經濟過度依賴房地產。

林強還認為，在這樣一個過程中，人、錢、地的“圈地運動”最重要。這提示我們，只要人、錢、地的紅利仍然存在，房地產行業的基本面仍然是向好的。

與需求端的論述不同，明源地產研究院的徐穎，從政策角度對房地產行業未來的發展前景進行了研判。徐穎認為，GDP保增速仍需要房地產拉動，只不過，未來房地產會處於一個箱體振動的新常態，在精細調控下，託底、限高都很重要。

市場判斷二：行業分化

對於市場判斷，此次峰會出現的另外一個關鍵詞，就是分化。這個分化一是指不同城市有不同的房市前景，二是指房企之間分化加速。

上節我們提到，雖然房地產市場的基本面仍然向好，但受限於人、錢、地紅利的逐漸消失，房地產市場實際上已經進入

如今，中國人口紅利消失，人口流向一二線城市還將加速。加上一城一策的影響，每個城市的樓市情況都不盡相同，林中直接坦言，“即使在一個城市，也是冰火兩重天。核心區限價……遠郊的房子已經賣不出去了。”

在這樣的背景下，房企應該執行怎樣的策略，才能避免決策失誤呢？我們的思考可以從B、C兩端展開。

在B端，吳建斌認為，仍有增量需求的房企，可以著重佈局在弱二線、都市圈範圍、中西部、以及放開戶籍的城市。而沒有增量需求的房企，可以多佈局強一二線城市，做輕資產運營。

喻林強直接建議，中小企業可以通過資源入股在寡頭競爭中生存下來。對此態度略顯不同的是，彰泰集團董事長黃海濤表示初心不改，仍將深耕廣西市場，做好品牌服務。

在C端，主要是指做好產品升級。吳建斌指出，產品升級背後存在結構性背景——

房企策略一：做好經營

在存量廝殺時代，儘管房企的應對策略各有不同，但練好企業內功已成為房企大佬的普遍共識。在練內功的本事上，峰會上被頻繁提及的仍然是去槓桿、負債率、現金流，提高經營效率、精細化管理這些關鍵詞。不過今年仍然有一些新思路被提出來，比如數字化運營。

吳建斌指出精細管理的必要性：高槓杆時代已然結束，這一方面是國家不允許，一方面是家庭買房的負債也很高。世聯行董事長陳勁松指出，我們過去的槓桿實際上是宇宙級的：不僅有財務槓桿，還有經營槓桿（跟投、說明股實債），還有表外槓桿。

融資收緊的背景下，保證現金流為正，成為很多企業的生死線。因為，“今年賣多少，回款多少，扣掉支出，就是再投資的現金流增長”，林中因此建議回款要做到90%以上；吳建斌則給出了很多融資工具：股權融資（吸引大開發商合作開發）、非標準化融資工具：REITS、ABS、CMBS等等。

另外一種提高經營效率的思路是數字化轉型。金地集團董事長凌克為數字化轉型指出了分幾步走的策略：先實現管理信息化、建築工業化、服務智能化，再進而實現企業端決策以數字驅動、社區管理數字化；明源地產研究院的徐穎指出，就當下而言，數字運營也具有迫切性：通過信息公開、風險管控等手段可以有效減少內部腐敗。

房企策略二：轉型做產業

峰會上，另外一個被頻繁提及的轉型思路是：做產業地產。

明源地產研究院的徐穎解釋說，產業地產是未來，房企需要儘快建立自己的第二曲線。徐穎進一步指出地產行業盈利模式的幾輪關鍵特徵：資源致勝型，曬地就可以掙錢；產品致勝型，需要耐心打磨產品與服務；資本致勝型注重資本回報；經營致勝型要苦練內功；產業致勝要抓住產業趨勢。

中集產城發展集團有限公司董事張一平，直言自己目前只會在兩個地方做產業地產：粵港澳和長三角，因為只有這裡具有“產業邏輯”。

在盈利模式方面，張一平認為只要租售收入的理解比較狹隘，對於一家想要入駐園區的新企業來說，他們要考慮的也不近是租金的問題，還有成長空間、產區氛圍等軟性條件。

至於產業園區的經營，則需要另外一套，區別於傳統地產的人才結構——多招募善於招商引資的人才，而非建築師、造價師。

最後，我們需要注意吳建斌的提醒：

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