東尼大大木
先表明一下觀點（分析中有乾貨）：商鋪總價80萬，年租金7萬，投資回報率約為8.8%，這樣的回報率只能說及格，但是談不上優秀。多年的商業管理與營銷策劃經驗，來進行分析如下：
第一、商鋪8%的投資回報率算高嗎？
在回答這個問題時，我特意看了看很多其他財經作者的回答，認為合適的大約佔95%以上，認為非常合適的大約也要80%以上。我只想說，8%的投資商鋪回報率是可以投資的，因為商鋪除了租金外，還有自身價值的升值。
第二、那麼，到底多少算是比較合適的呢？以及商鋪租金定價策略分享（乾貨）
下邊可以看一下我們曾經策劃二線城市的一個商鋪的定價策略：
設定綜合回報率為11%，具體操作：設定投資期初年回報率8%，從第四年到第六年，每年租金遞增5%，從第七年到第九年，年租金遞增8%，從第九年到第十二年，年租金遞增12%。如此，綜合算下來，就達到10.9%左右。如下圖：
第三、如何儘量達到商鋪租金的最大化？
首先，投資商鋪要看商圈。
商圈的大小和定位，決定了商鋪的出租率和升值率。一般以1000米為半徑，分析核心的商圈，根據人口、交通、環境等為參考點，進行考察、選鋪。
其次，最好的商鋪要在主通道。
離主要的出入口，無論是商業街、商場還是住宅底商，距出入口不超過4家較為合適。
最後，有統一運營或者返租的，更要慎重。
之前有商業地產對商鋪進行一定年限的返租，由於運營團隊的不專業導致失敗的項目很多，所以要考慮對方的專業程度和理念。
總之，投資商鋪8%的回報率算是合格的，但是經過上述策略，能夠保證到租金的最大利益。
釐生商業策略
這個問題貸款金額不是關鍵，按照你2200元的月供來看，總貸款金額不超過20萬元，自然每個月需要還的貸款就少。
既然能租出7萬元的租金，單純年租金回報率已經達到8.75%，遠遠跑贏保本理財收益，如果是自己找到的租客，而不是開發商返租的話，顯然是很合適的。
眾所周知，商鋪貸款首付不低於50%，利率往往高於住宅貸款，貸款基準利率6.55%，普遍上浮10%，也就是7.2%左右。
相對於一年租金7萬元，每年還貸2.64萬元，還能有4.36萬元的富裕。即便是按照理財的算法，80萬元去理財，淨收益4.36萬元，能達到5.45%，已經是保本理財裡不錯的收益了。
商鋪是不是值得買，地段最關鍵，回報率是核心。
只要不是開發商返租，能找到願意出7萬元租金的租戶，今年租了賺到錢了，明年還願意掏7萬元租，這是很不錯的。
如果只是一個剛開始創業的年輕人，不懂得市場的殘酷，上來就高價承租，做了不到半年就撐不住了，把商鋪轉租出去，接手的人沒多久又幹不下去了，形成長時間的閒置，顯然就不好說了。對於投資商鋪的人來說，商鋪閒置比理財沒有利息還慘，因為還要繼續還房貸。
自己的商鋪租出去高價不重要，關鍵還是看周邊人氣如何，附近的商鋪租金情況如何。
如果都這麼高，並且商家生意火爆，都挺賺錢，那麼這會形成良性循環，租金價位可以維持下去，也許還能逐年上漲。如果租一家倒一家，附近商戶多數賺不到錢，冷冷清清，人氣很差，想必是很難持久的。
財智成功
我在五線城市租的商鋪，28平米，年租金11.2萬，說實話租金壓的人喘不過氣來，這個地段商鋪當時的價格不會高於60萬。所以80萬的鋪子租金7萬，不是不可能。
關鍵是商鋪的地段和未來的發現空間，因為我租的那個去年空置了至少三年了，生意一直沒做起來，去年大潤發入駐，迅速提高了人氣，租金跟著水漲船高。
再算回報率，按照現在的回報率來看，十二年就能收回成本，這還不算未來幾年可能的上漲。所以從投資回報率來看，非常划算。
關鍵是從我的經驗來看，能租到7萬的鋪子，價值一般都在200萬以上，你80萬能買出來實在是撿漏了，不要猶豫，趕緊入手，避免有人抬價給搶走了。
還好有我567
我自己有兩套商鋪，一套在上海，一套在蘇州，而我又是一個本地上海人，所以可以對你的商鋪做一些可觀的建議和分析！首先我們來算一筆賬就知道了，你的商鋪總價為80萬元，月供為2200元，也就是說你沒有貸足50%，而僅僅只是貸款了25%，也就是20萬元，才會變為月供2200元的情況！
那麼按照你的租金來看的話，一年的租金為70000元，一個月就是5830元，一年的回報率為8.75%！恭喜你的，你的租金不但達到了商鋪的回報率及格線，而且還超出了許多！是一套不錯的商鋪，並且每個月的租金也足夠覆蓋你目前2200元的月供，甚至是可以覆蓋你貸款50%後4400多月的月供的，所以很不錯！！
我自己目前的兩套商鋪都是以租抵貸階段，還有略微的剩餘！目前的回報率也都在7%-7.5%左右，並且我身邊許多小夥伴也都有商鋪的投資！所以對於商鋪來說我們一致認為，只有回報率達到7%以上，並且能夠覆蓋每個月50%貸款的月供，才能算一套合格的商鋪！！
要知道現在商鋪投資的門檻非常高，特別是好的鋪子，在一二線城市裡的合格商鋪基本都是300-400萬起售的！只有這樣的門檻才能滿足7%以上的回報率！因此你的鋪子是絕對沒有問題的，也可以說給你買到好鋪子了！
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琅琊榜首張大仙
你80萬貸款購買了一家商鋪，投資商品就是靠出租，收租金來收回成本和獲利的，至於你這家商鋪一年7萬資金合不合適要通過下面分析再來決定。
首先來看一下你購買商鋪的成本，商鋪總價是80萬元，但是你是貸款的，貸款有貸款利息的，所以投資這間商鋪總成本大於80萬了。
還款總額:2200元*10年=26.40萬元，根據推測你你購買這家商鋪付了60萬，貸款20萬，其中6.4萬是貸款利息。按照這樣推測，你購買這家商鋪的總成本大約是86.4萬元。
然後再來計算你的出租回報，你說按照當前把這家商鋪年租金7萬元，平均每個月5733元，年回報率為:7萬/86.4萬元*100%=8.1%，這就是你這家商鋪的年回報率為8.1%，大約需要12年半收回成本。
根據你這家投資商鋪的成本和租金年回報率來看，這家商鋪是非常划算的，只要年回報率達到6%的商鋪都是可以投資的，而你的這家商鋪年回報率達到8.10%肯定是合適的，也是划算的。
但合適歸適合，要面對現實的行情，你價值80萬的商鋪，年租金7萬已經是非常高了，你年租金7萬元能不能出租出去，並不是你想租多少錢就多少錢，一定要根據商鋪附近的市場價來出租，總之按你出租預期7萬有沒有人出租才是重點。
所以我建議你根據你這個商鋪的商業價值，地段，以及同商鋪出租多少再來定價，是按照你年租金7萬出租，如果能出租出去肯定是好事，出租不出去建議你適當降低租金，比如年租金6.5萬或者6萬元，根據市場租金來定價是最合適的。
根據當前商鋪的價值，一家商鋪總價值80萬元，想要出租到7萬元是比較困難的，除非你這家商鋪確實有很高的價值才可能出租這麼高，希望你要綜合各方面考慮和分析再來確定商鋪租金。
老金財經
如果真的是這樣的話當然划算。據筆者瞭解，商鋪的租金回報沒這麼高，一般商鋪的租金回報率一年是在3%左右，你說的這種情況在商鋪投資中還比較少，如果是真實的可以投資。
當然，投資商鋪主要是看位置，在城市繁華地段的商鋪才能租出去，才可以投資，處在成熟社區位置比較好的底商也可能投資，成熟社區的底商，能租給一些為社區服務的商家，例如，理髮店，酒類批發零售店等日常生活需要的小店。
目前來說，投資商鋪風險還是比較大的，一是現在房價處在高位，二是商鋪已經出現大量過剩的情況，如果你投資的商鋪位置不好的話，可能不太容易租出去。三是郊區和所謂特小鎮的商鋪和房子都不能投資，這個時候投資商鋪只要位置不好，很可能會砸在手裡。到時候租不出去，也賣不出去。 你說的這種情況是不是真實的，不能聽房產銷售人員說，他們的話不可信，你要自己去分析，去對比，多瞭解當地的真實情況，沒有投資前怎麼多研究都是值得的，千萬不要聽房產銷售人員鼓吹，自己就信以為真了。
筆者不知道你處在哪個城市，以你說的商鋪價格來判斷，肯定不是一二線城市，應該是在二線以下的城市，二線以下的城市，目前的商鋪應該是過剩的，好位置的商鋪不多。所以，建議你還是謹慎的多調查研究，然後再做決定。
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金融學家宏皓教授
作為一個財經工作者，我覺得7萬元租金合不合適，關鍵算一算投資回報率有多高就可以了。
從題主的給出的條件看，投資回報率我感覺非常不錯，回報率=7萬元除以80萬元，得到該商鋪投資回報率為8.75，這已算是一個相當不錯的投資項目了。現在要達到投資回報率8%以上的項目是很少很少了。按照8.75%有投資回報，題主收回該商鋪成本只需要11.42年（80萬元除以7萬元），12年時間不到就能收回商鋪的投資成本，也是非常不錯的投資項目。
而且，商鋪投資還是比較穩妥的，一般沒有多大風險，且本身具有保值增值功能，可能過上幾年、十年，80萬元的商鋪值幾百萬元都有可能。而如果將80萬元存入銀行，無論是大額存單、結構性存款還是購買銀行理財產品，收益率都只有5%左右。
同時，每月2200元還貸額，一年也才26400元，租金償還貸款本息之後，還可盈餘43600元，這樣的好事誰都會想。祝賀題主投資對路、成功！
開偉觀察
如果所言屬實的話，肯定太合算了。按照年租金7萬，總價80萬來算，年回報率在8.8%左右。即使你貸款買下來，按照貸款5.6%來算，還淨賺3.2%。而從你所說的月供2200來算，年房貸支出26400元，對比年租金7萬，收入結餘4.4萬左右。
按照題主所說的這種情況，理論上不存在真實性的可能。按照目前的商鋪來看，基本的年回報都在3%左右，很少超過4.5%的。而假設題主所言屬實。那麼可能存在:第一，早期買的，第二，可能屬於法院拍賣的獲得低價買入機會，第三，可能城市規劃改變導致題主所說的商鋪突然變成臨街旺鋪。按照目前所知的商鋪總價，回報率很少超過4.5%的情況存在。
雖然無法理解題主所說的這個真實回報率，但是應該恭喜題主獲得了一個賺錢的好商鋪了。
屠龍刀fei0598
總價80萬，月供2200元，貸款期限十年，這麼算一下，首付的比例應該很高了，否則貸款期限不可能這麼短，還款金額這麼低。
好了，言歸正傳。說說這個商鋪投資是否合適呢？按照題幹給出的內容，我可以毫不猶豫地回答——合適。
月供2200元，那全年房貸支出就是2200*12=26400元，即2.64萬元。這套商鋪的年租金是7萬元，扣除房貸後，一年淨賺7-2.64=4.36萬元。按照最粗略的收益率來計算4.36/80=5.45%。這個收益率不算太高，但也相當不錯了。
十年之後，等你還清了房貸，那時商鋪的收益率就變成了7/80=8.75%。這個收益率在現在絕對是高收益率了。也正應為如此，我才說按題幹來說，這個比投資是合適的。但在題幹之外，還有很多風險因素要考慮。
第一，未來商業地產（包括商鋪），會不會貶值？現在許多商業大佬，例如李嘉誠、王健林等都在出售地產，套現。他們套現的真實原因，我們不得而知，但外界普遍猜測是不看好後事的房地產。
如果現在80萬元的商鋪貶值了，那這筆投資很有可能就不那麼靚麗，不那麼值得投資了。
第二，是否能保證商鋪持續出租出去？我們在逛大街的時候，經常見到商鋪關門、轉租的消息，這說明了什麼？說明商鋪也有租不出去的時候。如果出現這種問題，那損失的租金，就是我們本該獲得投資收益呀！
紅楓財俠
從你提供的數字上看收益率達到了8.5%，但實際上還是要降低一些，怎麼算呢，商鋪總價80萬，月供2200塊，十年還清，你這是給我出了一道數學題，可以理解為你首付了60萬，按揭了20萬左右，十年還的總利息是六萬多塊錢，相當於你花了86萬，買了這個商鋪，現在租金是每年七萬塊錢，大概是這樣的一個數學題，不知道理解的對不對？
花了86萬買了房，年租金七萬，這就意味著你的實際的回報率是，8%左右，那是相當的高，果斷可以把它買下來，不用和任何人商量，因為12年到13年，你就收回了全部的成本，這是非常投資的一個優質的資產，在哪兒買的，還有沒有了啊，這種好機會，我也去投資一套，收益率太可觀了。
購買商鋪的時候，首先要考慮的就是收益率，因為商鋪對於一般普通人投資，除了收益率，其他的都不能談，因為他交易稅費高，水電費高，而且作用比較單一，只能做生意，未來出手速度，肯定會比較慢，即使收益率良好，出手速度也慢，因為你賣的時候肯定是按照現有價值賣出去，賣的價格低了，你還不忍心，賣的價格高了，沒人買，就是這樣的一個尷尬的境地，所以會非常佔用資金，考慮收益率是第一反應，第一因素。
其他的都不足為慮，收益率好的房子，一定會在格局上以及使用價值，包括他的商圈，優勢都很明顯，但是要記住一點，返租的商鋪不可信，如果你買的是返租的商鋪，那我就只能，呵呵了。
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
