看過天府新區CBP規劃的人，可能都會感嘆一句：太牛逼！
但如果你想在片區買套房子，大概率會覺得自己的錢包配不上——連看個樣板間，都需要驗資150-200萬。
預計到年底，金融城第一豪宅區的地位可能就保不住了，畢竟天府公園西區的門檻預計要400萬+。
天府新區這批奔騰的野馬，正在以每小時八十邁的速度往前衝，稍微一不注意，你就發現你的錢包和首付之間差了一大截。
當買房菌把天府新區2019年的幾個房價數據捋出來時，只能默默地說一句：抱歉，打擾了。
- 本文關鍵詞 -
1 | 房價三級階梯
2 | 平均戶型137平米
3 | 主流價格260-330萬
4 | 低價盤存量15000-20000套
壹 天府新區房價階梯已經形成
我們扒取了買房好幫手後臺的一房一價，採集了15個樓盤約6000個房價數據樣本，涵蓋了今年拿過證的所有項目，計算得出每個樓盤的均價以及區域均價。
具體如下：
拉通來看，天府新區的平均房價為18858元/平米，這個價格同時也是也是普通剛需盤和基本改善型樓盤的分割線。
而且不難看出，天府新區的房價鄙視鏈已經形成，大體可以分為高房價的豪宅區、中房價的改善區以及低房價的剛需&改善區。
「 高 房 價 區 」
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單價：2.5-3.5萬/㎡
戶型：150㎡以上
總價：400萬+
特點：大平層+別墅的純豪宅
範圍：大致相當於天府公園兩側的天府中央商務區。
項目：麓湖生態城、蔚藍卡地亞花園城、以及F4（萬科天府錦繡、首開龍湖雲著、保利和光嶼湖、中海麓湖公館）
萬科天府錦繡預計3.5萬/㎡，首開龍湖雲著預計2.5-3萬/㎡，麓湖新批次預計2.7萬/㎡，保利和光嶼湖疊拼3萬/㎡，基本處於成都房價的第一階梯。而且該片區戶型普遍在150㎡以上，未來很有可能是成都平均總價最高的板塊，門檻至少在400萬+。
「 中 房 價 區 」
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單價：1.8-2.2萬/㎡
戶型：130-160㎡
總價：260-330萬
特點：以改善為主
位置：錦江生態帶&天府東區
項目：中海萬錦熙岸、德商學府天驕、首鋼蓉璟臺、首創禧瑞錦江、保利天空之城、萬科公園都會、萬科公園傳奇、中海天府裡
從戶型和價格來看，主要為改善型房源，總價260-330萬之間，這也是天府新區的主力房價。天府東區目前還沒有形成成片的開發區，主要是個盤單獨作戰，配套也相對缺乏。
「 低 房 價 區 」
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單價：1-1.6萬/㎡
戶型：98-160㎡
總價：120-180萬
特點：中小戶型偏多，剛需為主，部分改善
位置：五環路沿線（劍南大道以東至雅居樂片區）
項目：藍潤MIC、遠大中央公園、川發天府上城、恆大天府半島、中德麓雲、碧桂園海昌天瀾、新鴻基悅城三期、海倫天麓、合能鉑悅華庭、濱江領樾
這種階梯房價形成的背後，是地段、資源、學區等城市配套的階梯分佈。
——天府中心+麓湖，擁有麓湖公園、天府公園等生態配套，地鐵1號線、天府大道等交通配套，以及天府七中、七小等教育資源，同時擁有大量總部機構，相當於浣花溪+金融城，價格最貴。
——錦江生態帶位於錦江的對岸，區位上不遠不近，又能銜接華陽南湖板塊，集中連片開發且天府四中、天府三小、華陽小學（南區）等教育資源先行，外圍還有地鐵5號線，區域房價居於中檔。從2015年算起，這裡的房價漲幅差不多350%，可能是成都房價漲幅最大的區域了。
天府東區，主要是沿之前形成的城市邊界自然生長，房價略低於錦江生態帶，各個地塊相對孤立，但其中有中海天府裡這樣的地標，向南延伸可以對接興隆湖，同樣有一定的潛力。
——五環路沿線開發較早，居住氛圍相對成熟，但各個樓盤呈點式分佈缺乏集群效應，同時商業和教育資源缺乏，是目前主要的低價網紅盤集中地。即便從二手房的角度看，也是天府新區較低的房價區。
貳 以後請叫我“天府豪宅區”
戶型平均值137㎡！
戶型中位數133㎡！
是的，你沒看錯，這就是今年天府新區的戶型大小。
把戶型搞大，是成都所有新盤的共識，但“大甜心”顯然來得更陡。平均戶型大小已經接近144平米的豪宅線，感覺可以改名叫做“天府豪宅區”了。
扎心問題：在上面這個面積分布圖裡，適合你的面積段有多少？
從戶型分佈來看，天府新區90平米以下的戶型已經從新盤滅絕，剛需的門檻至少要上升到110平，而且這一面積段的戶型佔比也不過10%。
中成房業發佈的報告看，大成都範圍內的110平以下的戶型佔比為45%，主城區新房中，也不乏朗基城、天廊、同森錦熙這樣的中小戶型，但天府新區對小戶型的態度就像三打白骨精之後唐僧趕走孫悟空那麼決絕。
而且，剛需戶型主要由恆大天府半島、濱江領樾等樓盤貢獻，這些樓盤的“小戶型”還能賣多久，想必大家心裡也有數。
雖然今年成都整體戶型都偏大，但無論主城區還是二圈層，大量二手房還有小戶型供應，所以購房者還可以棄新選舊。
但天府新區主要以新盤為主，二手房主要是華陽的老破小+麓山的次新房，選擇並不多，未來剛需購房者想買房真的是“難的N次方”。
叄 首付80萬請進
單價不低，戶型超大，所以你就曉得天府新區的總價有多厲害了。
從總價來看，天府新區房價同樣呈現出明顯的正態分佈，即高房價和低房價較少，中房價較多，
主流價格位於260-330萬之間，平均套均總價則為264萬。
也就是說，今年在天府新區買房的人，平均支付的首付約在80萬，貸款20年以最新利率5.88%計算，每個月的月供在13000元。
不得不讓人感嘆：你們買天府新區的人真有錢。
整體來看，天府新區樓盤人氣呈現啞鈴狀：
低價盤買不到，高價盤愉快賣貨，中間很尷尬。隨著人氣盤中海錦江城喪失戰鬥力，錦江生態帶的報名人數越來越難看，看來2.2萬/㎡的房價已經是片區的壓力位。
從中成房業的統計來看，今年前九月天新住宅一共供應了155萬平米，成交了186萬平米，不止全部消化完畢，而且整體庫存還下降了30萬平米，可見大家對區域仍有較高的預期。
隨著萬科天府錦繡、首開龍湖雲著等項目拿證，片區的房價還將繼續走高。
肆 低價盤存貨還有15000-20000套
這可能是大家最關心的問題，天府新區還有多少低價盤？
大概盤了一下，天府新區的低價房源貨量在15000-20000套之間，主要由恆大天府半島和川發天府上城兩個貨王貢獻，合計佔比超過60%。
按照這個貨量，再賣一年應該不成問題，但隨著其他樓盤房價走高，這些項目整體中籤率會更低。
碧桂園海昌天瀾，還有一棟樓沒賣；海倫天麓，還有一棟高層和別墅沒賣。
濱江領樾、中德麓府麓雲、建發中央灣區、遠大中央公園四期、合能鉑悅華庭都有大量房源。
消失已久的新鴻基悅城3期，最近也蠢蠢欲動了，估計有上千套的房子。
恆大天府半島才賣到第七期，還有八期和九期的三葉草，沿江大戶型，總價不得低；川發天府上城還有4000多套房子。
雖然有一定的貨量，但還是建議大家不要期望太高。畢竟，不少前期網紅盤都在通過各種方式醞釀漲價。
麓雲新批次可能漲至一萬三四、建發中央灣區新批次加裝修後價格預計200萬+，合能鉑悅華庭價格預計16000元/㎡。有了華熙528和人居東湖長島的先例之後，新鴻基悅城價格是不是有驚喜也很難說。
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