日前，筆者從市住建局獲悉，《清遠市住房和城鄉建設局 清遠市財政局關於物業專項維修資金管理辦法》（下簡稱《辦法》）已按照規範性文件流程制定，並經市司法局審查，從2019年12月1日起正式印發實施。《辦法》進一步明確物業專項維修資金的交存範圍、標準，規範資金使用程序。其中，最大的變化是專項維修資金的交存標準上調。
無電梯商品住宅50元/平方米，有電梯商品住宅70元/平方米
維修資金管理的關鍵是交存和使用，《辦法》規定，業主應當按照所擁有物業的建築面積交存首期物業專項維修資金，但物業屬於一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。建築面積包括不動產登記簿記載的套內面積和分攤面積。
目前，清遠物業專項維修資金執行的標準是，無電梯的普通商品住宅的業主按建築面積20元/平方米繳納首期住宅專項維修資金；有電梯的住宅、別墅和非住宅的業主按建築面積25元/平方米繳納首期住宅專項維修資金。
新出臺的《辦法》規定，首期物業專項維修資金交存標準為：未設電梯的商品住宅（含別墅）、非住宅、地下車庫的車位（含設電梯和未設電梯），業主按所擁有物業的建築面積50元/平方米的標準交存；內設電梯的商品住宅、非住宅（地下車庫的車位除外），業主按所擁有物業的建築面積70元/平方米的標準交存。
《辦法》明確，在本管理辦法頒發前已解除了商品房預售款賬戶監管的樓宇，建設單位應當在本管理辦法頒發之日起6個月內對未售出房屋和地下車庫的車位交存首期物業專項維修資金。
七種情況可採用應急程序緊急搶修
住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。《辦法》規定，物業專項維修資金可用於涉及共用部位、共用設施設備安全的預防性維修和更新、改造，以及未配備電梯的老舊住宅加裝電梯，對房屋外牆面的維修和更新、改造應符合城市區域管理的要求。使用前，須經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。
針對一些突發情況需要立即對物業項目進行維修、更新或改造，《辦法》也明確界定了範圍，規定可以採用應急程序，由業主委員會請專業部門認定後立即組織維修，沒有業主委員會、物業服務企業，且業主無法組織實施緊急搶修的，由社區居民委員會提出申請，街道辦事處、鎮人民政府組織代修，代修費用從物業專項維修資金賬戶中列支。
緊急情況具體包括七種：電梯故障、消防設施故障、屋面、外牆滲漏、樓體外立面存在脫落危險、未移交供水公司的二次供水水泵損壞或水管爆裂導致供水中斷的、排水設施坍塌、堵塞、爆裂導致無法正常排水的及其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。
“近年來，隨著房地產市場的發展，物業呈現出功能多樣化、配套設施設備複雜化、維修和更新專業化發展趨勢，這對物業共有部分、共有設施設備保修期滿後的維修、更新和改造也提出了更高的要求。”清遠市某物業公司負責人肖先生認為，《辦法》出臺有助於加強物業專項維修資金的管理，保障物業共有部分、共有設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益。
新《辦法》有效期至2024年11月30日，清遠市住房和城鄉建設局、清遠市財政局在2010年12月10日頒發的《清遠市住宅專項維修資金管理實施細則》廢止。
【記者】黃劍琴
【作者】 黃劍琴
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
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