房产中介在基础服务之外提供“增值服务”，可以满足消费者多样化的需求，带来更为便捷、安全的服务体验。

然而，现实中有部分房产中介将其基本义务包装成“增值服务”收取额外费用，普通消费者由于对房产中介的基本义务缺乏明确的认识，一不小心就会踏入“巧立名目乱收费”的陷阱……

《房地产买卖居间协议》之外还有《综合服务保障协议》

■故事情节：

杨阿姨：“小李啊，这个是什么？我们不是刚刚签好那个《房地产买卖居间协议》嘛？”

中介小李：“这个《房地产买卖居间协议》啊，是您在我们这里看好了房子之后，就要跟我们还有上家三方一起签的。大夏天的我们陪您看了这么多房子，总要收点辛苦费是不是？”

杨阿姨：“我也知道你们不容易，中介费我又不会少给你们的！但你们这个什么《综合服务保障协议》，不就是要额外收我钱嘛？”

中介小李：“杨阿姨，我跟你说，这个综合保障服务是我们为VIP客户特别定制的增值服务哦。你想啊，这个房子您买了是要给儿子当婚房的，万一这房子出过什么不吉利的事情就不好了，是伐？”

这时，杨阿姨突然想起不久前隔壁老王买了套二手房，装修好了正要搬进去，结果听邻居说那是个“凶宅”，心下一动……

中介小李：“但是在我们这里，您只管放心，我们都会帮您调查清楚的，如果这房子有问题，您来找我们赔。”

此综合保障服务的内容包括：

资金监管服务——将房款存入S公司指定帐户并设立出款条件，如出款条件未达成时出款造成损失，S公司将先行垫付返还；

透明收费保障服务——收费公开透明、不收取房款差价，如收取差价，S公司将双倍返还房款差价；

查封房保障服务——确认房屋是否被司法机关查封，如未能核实告知，S公司将先行垫付返还房款；

凶宅保障服务——确认房屋在现任产权人所有期间是否发生过自杀、他杀等非正常死亡事件，如未尽义务，S公司将补偿损失，最高可致原价回购。

看到“凶宅保障服务”这条，杨阿姨毫不犹豫地翻到协议最后，签下了自己的名字。

双方争执 综合保障服务费该还吗？

■故事情节：

杨阿姨：“你们赶紧给我退钱！”

中介小李：“杨阿姨，房子买到了您就翻脸不认人了？我们可都是签了合同的。”

杨阿姨：“你们根本没有给我提供什么增值服务，什么凶宅保障服务，我都问过隔壁老王了，他跟中介公司就签了一个居间协议，结果买到凶宅，法院也判了中介公司赔钱。还有什么资金监管服务，钱都是我直接打给上家的。”

杨阿姨：“你们骗我签这个《综合保障服务协议》，就是欺诈！我已经去投诉过你们了。你们不退钱，我就去告你们！”

中介小李：“那您请便吧。”

不久，S公司收到了法院的一纸传票……

巧立名目乱收费，应予返还！<strong>

法院认为，杨某称S公司以欺骗方式迫使其签订《综合服务保障协议》，但未提供证据加以证明，故对该项意见不予采纳。《综合服务保障协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。

S公司应按照《综合服务保障协议》的约定向杨某提供资金监管服务等综合保障服务。但S公司并未提供证据证明其提供了上述服务；S公司未履行《综合服务保障协议》约定的义务，其向杨某收取综合保障服务费没有事实和法律依据。

一审法院判决：S公司向杨某返还综合保障服务费。S公司不服提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

日常生活中的中介服务，在法律上称之为居间服务。依据合同法的定义，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

本案中，S公司作为房产中介，为杨某带看房屋，为杨某联系上家曹某进行洽谈，事实上就是在提供居间服务。杨某与曹某签订了房屋买卖合同，意味着S公司作为居间人促成了合同成立，杨某作为委托人应当支付相应报酬。

根据合同法的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，其中就应当包括真实的交易价格。此外，就房产买卖而言，房屋的基本物理状况、周边环境信息、权属状况和其他可能影响房屋价值的重要信息，均是与订立合同有关的重要事项，居间人应当履行如实告知义务。

本案中，居间人的营利方式是向委托人收取报酬。

居间人不应隐瞒真实的房屋交易价格，也不得赚取房屋差价。S公司就透明收费保障额外收取费用显然有违诚实信用原则。

此外，房屋是否被司法机关查封、房屋内是否发生过非正常死亡事件是影响房屋价值的重大交易信息，居间人在报告订立合同的机会时，对其掌握的相应情况也应当如实向委托人报告。S公司在基本的居间报酬之外，另设查封房保障服务、凶宅保障服务等收费项目，则涉嫌重复收费。

因此，《综合保障服务协议》中设置的透明收费保障服务、查封房保障服务和凶宅保障服务均不属于房产中介提供的增值服务；且S公司也没有实际提供资金监管服务，故其向杨某收取额外的综合保障服务费没有事实和法律依据，已经收取的费用应当返还。

居间人的义务不仅仅在于报告订立合同的机会、促成合同的成立，依据交易惯例，房产中介作为居间人还应当完成下列义务：

◆在缔约前，居间人应实地查看，了解房屋的装修情况以及家电、家具等设施是否一并出售。与此同时，还应当了解房屋的产权、在册户籍、房屋上是否存在查封与抵押等情况。

◆缔约阶段，居间人应参与双方洽谈，对于付款、过户、交房时间等问题给出合理建议，辅助双方在合同中清楚且无歧义地表述。

◆交房阶段，居间人应拟定房屋交接书，明确房屋内设施、设备等的交接情况，以及水、电、煤、物业等费用的交纳情况等。

希望消费者们在寻求房屋中介服务时，掌握必要法律知识，擦亮眼睛，识破陷阱，切实维护自己的合法权益。

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来源｜上海市第二中级人民法院

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