房產中介在基礎服務之外提供“增值服務”，可以滿足消費者多樣化的需求，帶來更為便捷、安全的服務體驗。

然而，現實中有部分房產中介將其基本義務包裝成“增值服務”收取額外費用，普通消費者由於對房產中介的基本義務缺乏明確的認識，一不小心就會踏入“巧立名目亂收費”的陷阱……

《房地產買賣居間協議》之外還有《綜合服務保障協議》

■故事情節：

楊阿姨：“小李啊，這個是什麼？我們不是剛剛簽好那個《房地產買賣居間協議》嘛？”

中介小李：“這個《房地產買賣居間協議》啊，是您在我們這裡看好了房子之後，就要跟我們還有上家三方一起籤的。大夏天的我們陪您看了這麼多房子，總要收點辛苦費是不是？”

楊阿姨：“我也知道你們不容易，中介費我又不會少給你們的！但你們這個什麼《綜合服務保障協議》，不就是要額外收我錢嘛？”

中介小李：“楊阿姨，我跟你說，這個綜合保障服務是我們為VIP客戶特別定製的增值服務哦。你想啊，這個房子您買了是要給兒子當婚房的，萬一這房子出過什麼不吉利的事情就不好了，是伐？”

這時，楊阿姨突然想起不久前隔壁老王買了套二手房，裝修好了正要搬進去，結果聽鄰居說那是個“凶宅”，心下一動……

中介小李：“但是在我們這裡，您只管放心，我們都會幫您調查清楚的，如果這房子有問題，您來找我們賠。”

此綜合保障服務的內容包括：

資金監管服務——將房款存入S公司指定帳戶並設立出款條件，如出款條件未達成時出款造成損失，S公司將先行墊付返還；

透明收費保障服務——收費公開透明、不收取房款差價，如收取差價，S公司將雙倍返還房款差價；

查封房保障服務——確認房屋是否被司法機關查封，如未能核實告知，S公司將先行墊付返還房款；

凶宅保障服務——確認房屋在現任產權人所有期間是否發生過自殺、他殺等非正常死亡事件，如未盡義務，S公司將補償損失，最高可致原價回購。

看到“凶宅保障服務”這條，楊阿姨毫不猶豫地翻到協議最後，簽下了自己的名字。

雙方爭執 綜合保障服務費該還嗎？

■故事情節：

楊阿姨：“你們趕緊給我退錢！”

中介小李：“楊阿姨，房子買到了您就翻臉不認人了？我們可都是簽了合同的。”

楊阿姨：“你們根本沒有給我提供什麼增值服務，什麼凶宅保障服務，我都問過隔壁老王了，他跟中介公司就簽了一個居間協議，結果買到凶宅，法院也判了中介公司賠錢。還有什麼資金監管服務，錢都是我直接打給上家的。”

楊阿姨：“你們騙我籤這個《綜合保障服務協議》，就是欺詐！我已經去投訴過你們了。你們不退錢，我就去告你們！”

中介小李：“那您請便吧。”

不久，S公司收到了法院的一紙傳票……

巧立名目亂收費，應予返還！<strong>

法院認為，楊某稱S公司以欺騙方式迫使其簽訂《綜合服務保障協議》，但未提供證據加以證明，故對該項意見不予採納。《綜合服務保障協議》系雙方真實意思表示，且不違反國家法律、法規規定，應屬合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力。

S公司應按照《綜合服務保障協議》的約定向楊某提供資金監管服務等綜合保障服務。但S公司並未提供證據證明其提供了上述服務；S公司未履行《綜合服務保障協議》約定的義務，其向楊某收取綜合保障服務費沒有事實和法律依據。

一審法院判決：S公司向楊某返還綜合保障服務費。S公司不服提起上訴。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法

日常生活中的中介服務，在法律上稱之為居間服務。依據合同法的定義，居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。

本案中，S公司作為房產中介，為楊某帶看房屋，為楊某聯繫上家曹某進行洽談，事實上就是在提供居間服務。楊某與曹某簽訂了房屋買賣合同，意味著S公司作為居間人促成了合同成立，楊某作為委託人應當支付相應報酬。

根據合同法的規定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告，其中就應當包括真實的交易價格。此外，就房產買賣而言，房屋的基本物理狀況、周邊環境信息、權屬狀況和其他可能影響房屋價值的重要信息，均是與訂立合同有關的重要事項，居間人應當履行如實告知義務。

本案中，居間人的營利方式是向委託人收取報酬。

居間人不應隱瞞真實的房屋交易價格，也不得賺取房屋差價。S公司就透明收費保障額外收取費用顯然有違誠實信用原則。

此外，房屋是否被司法機關查封、房屋內是否發生過非正常死亡事件是影響房屋價值的重大交易信息，居間人在報告訂立合同的機會時，對其掌握的相應情況也應當如實向委託人報告。S公司在基本的居間報酬之外，另設查封房保障服務、凶宅保障服務等收費項目，則涉嫌重複收費。

因此，《綜合保障服務協議》中設置的透明收費保障服務、查封房保障服務和凶宅保障服務均不屬於房產中介提供的增值服務；且S公司也沒有實際提供資金監管服務，故其向楊某收取額外的綜合保障服務費沒有事實和法律依據，已經收取的費用應當返還。

居間人的義務不僅僅在於報告訂立合同的機會、促成合同的成立，依據交易慣例，房產中介作為居間人還應當完成下列義務：

◆在締約前，居間人應實地查看，瞭解房屋的裝修情況以及家電、傢俱等設施是否一併出售。與此同時，還應當瞭解房屋的產權、在冊戶籍、房屋上是否存在查封與抵押等情況。

◆締約階段，居間人應參與雙方洽談，對於付款、過戶、交房時間等問題給出合理建議，輔助雙方在合同中清楚且無歧義地表述。

◆交房階段，居間人應擬定房屋交接書，明確房屋內設施、設備等的交接情況，以及水、電、煤、物業等費用的交納情況等。

希望消費者們在尋求房屋中介服務時，掌握必要法律知識，擦亮眼睛，識破陷阱，切實維護自己的合法權益。

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來源｜上海市第二中級人民法院

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