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華輿訊 據澳華財經在線援引CoreLogic最新出爐的房價數據，10月份悉尼和墨爾本獨立屋價格分別上漲了1.8%和2.4%。
兩個首府城市的獨立屋房價年化增長率均超過了20%。墨爾本獨立屋房價在過去三個月中增長了5.7%，年化增長率接近23%。悉尼緊隨其後，過去三個月房價上漲了5.3%，獨立屋房價年化增長率為21.1%。
單元房價格也在上漲。悉尼的單元房價在10月份上漲了1.2%，三個月內上漲了4.2%，而墨爾本的單元房價上月上漲了2%，三個月內上漲了5%。
在全國範圍內，上月全澳房價上漲了1.2%，是自2015年5月以來的最大漲幅。
看起來房價暴漲已是不可否認的事實。但這只是這一輪週期的A面。價格暴漲之下，市場中潛藏的一些“分歧”是更值得關注的。
一是房產投資者的反應：他們正在利用利率下調的“窗口期”來加速償還貸款，而不是申請新貸款去購房。
根據澳央行（RBA）的最新統計，9月份房貸僅增長了0.2%，過去12個月私人信貸增速僅為2.7%，創下了最低紀錄。同時，房產投資貸款實際上連續第三個月下滑，這是有記錄以來的第一次，也是28年來的最大降幅。
REA集團研究執行主任卡梅倫·庫舍爾（Cameron Kusher）在推特上說：“我認為這很好地告訴了你推動需求的因素，其中沒有投資者”，“而且，投資者在只還息期限到期後在償還更多的本金債務”。
自房價開始下跌以來，房產投資者也隨之減少。投資者在市場中佔比更小，而首次購房者侍機而入。實際上，自住房貸增長了0.4%，是整個信貸市場速度的兩倍。
儘管澳大利亞家庭債務主要由抵押貸款構成，但貸款似乎整體都在放緩。個人信貸在9月下降了0.7%，在過去12個月中下降了4.4%。澳央行應該會感到欣慰，因為人們正在還清債務，並對借款保持謹慎態度。畢竟，如果經濟確實繼續放緩，嚴重的債務水平只會使危機更加惡化。
為了“撬動”更多房產投資者，西太銀行（Westpac）上月宣佈，只還息投資房貸的最高借款比例從80%提高至90%，即申請人只須付1成首付。而只還息自住房貸的最高借款比例仍為80%。目前，只還息房貸佔西太銀行所有房貸的31％，低於兩年前的50%。
2019年早些時候，澳新銀行也提高了只還息投資房貸的貸款比例。2019年各大銀行對自還息房貸利率的降幅也超過了其它類型房貸利率。
澳新銀行（ANZ）總裁謝恩·埃利奧特也沒有對房產市場的升溫感到特別興奮。雖然他看到了首次購房者正重返市場，但他認為未來12個月內房貸都不會出現明顯反彈。
至於原因，就要談到另一個“分歧”問題：潛在的房產賣家出現了“惜售”情緒，他們還在押注房價會進一步上漲。
從7月份到10月份，澳洲首府城市的新增房產掛牌量激增了44%。但這還不足以使新掛牌房產數量達到往年的水平。自CoreLogic自2007年開始追蹤房掛牌數量以來，近期新增掛牌量處於有記錄以來的最低水平。
首府城市新增房產掛牌量VS.首府城市房產掛牌總量（圖片來自CoreLogic）
CoreLogic研究主管Tim Lawless說，房產交易量近期有所增加，但新增房產掛牌量仍處於全球金融危機期間的水平，比去年下降了11%。
他認為，雖然房產銷售環境有所改善，但最近是一年中的旺季，房產掛牌量的增長仍然很低，這很可能反映了不確定性和信心不足的情緒仍未消散。
實際上，在霍巴特，房產平均銷售期僅為28天，而墨爾本、悉尼和堪培拉則不到50天，拍賣清盤率持續走高，房價上漲勢頭明顯，但賣家仍然缺乏信心。
那麼，為什麼在住房市場狀況正在改善的城市中缺乏新房源？一個合理的解釋是，有很多房主不願意在“早期復甦”階段出售房產，還在繼續等待市場繼續升溫。
CoreLogic認為，還有部分原因可能是消費者情緒持續低迷。西太平洋銀行-墨爾本研究所的消費者信心指數在10月創下2015年中期以來的最低水平。隨著澳洲人越來越擔心其財務狀況和經濟前景，可能的情況是，潛在的賣方選擇按兵不動，直到感到更有信心時再說。房地產交易，無論是出售還是購買的選擇，都是一項重大決定，這樣的決定，在不確定時期很難做出。
另一個解釋是高交易成本。尤其是如果房主準備大房換小房或進行升級，這將產生印花稅。
隨著市場活動的增加，活躍的買家在供給較低的市場中變得越來越有競爭性，這增加了市場張力。隨著競爭的加劇，賣方正在佔據更多優勢，而買家看到房產銷售速度加快和價格上漲，會感到更為焦慮。（原標題：10月房價飆升掩蓋了怎樣的“分歧”？）
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