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中國的商業地產隨著房產商品化而起步，隨後高速發展十多年。近年商業地產先於工業物流地產、寫字樓和住宅而顯頹勢。這其中，有政策原因，如城市人均商業面積過大，硬性規定自持比例，其實質是稅收衝動和GDP導向。同時也是商業地產自身發展過快，政府及市場專業人才雙缺乏，對其本質認識不深，操作不當而漸陷困局。
筆者從2000年開始，參與了專業市場、連鎖超市、購物中心、地產開發和股權投資等一線和管理工作，深感釐清商業地產背後的投資屬性、建築屬性、商業屬性、生活屬性和文化屬性，從而給決策者和操作者以啟示的重要性。歡迎交流探討。
注：本文商業地產特指狹義的商業地產，不包括寫字樓、工業物流等廣義商業地產。
一、商業地產的投資屬性
房地產行業的基本屬性是其金融屬性，商業地產更是投資屬性明顯。
國內的商業地產開發，最初以商鋪、商業街為主，後來出現“大盒子”——商業綜合體，基本上都是分割銷售。那時的廣告是“一鋪養三代”，引的無數人追捧。但不到10年，很快問題就出來了——商業的群聚、互補效應發揮不出來，對消費者的軟硬件服務無法體現，空置非常嚴重，很多“大盒子”和商業街淪為“鬼城”。
政府看到這個，很快就硬性規定，必須自持百分之四十，迫使開發商自持自營。對絕大數開發商而言，自建這樣的商業團隊既不容易，也不經濟。最後出售部分和自營部分都蕭條冷落，買鋪的小投資人和開發商大量資金沉澱在商業地產上了。
商業地產的統一運營大家容易形成共識，於是和分割銷售相配套的返租模式應運而生。問題在於，自持部分和返租部分尚未紅火，返租到期了。這時，鮮有開發商能再次統一小業主的意見，也很難頂住現金壓力，再次返租，於是聽之任之越來越差。
政府希望市場盤活，開發商希望資金回籠，小投資人希望收益回報，商戶希望生意紅火。怎麼破局？
能破商業地產投資迷局的不是硬性規定自持比例，而是資產證券化——解決只能銷售兌現的單一模式，輔之以專業運營，提升房產價值。
在西方成熟市場，房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性低、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。
簡單理解就是集合眾多小投資人的資金，由專業的人員進行房地產組合投資，獲取收益和分紅。這將極大地推動房地產商退出、小投資人進入從而活躍市場。國內2014年首單REITs的落地，近幾年REITs產品陸續發行，可以預見的是，REITs在我國將獲得長足發展。
商業地產的財務規劃、交易結構設計、租售比策劃，越來越受到地產商的重視。近來也有民間資本青睞存量商業地產項目，有的採用類私募方式運作，效果明顯。
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二、商業地產的建築屬性
商業地產是建築，它符合普通建築的全部特點，還有一些特殊性。
建築需要和城鄉規劃、社會經濟、文化潮流相匹配。不管是街區還是“盒子”，都要與社會環境、自然環境和諧統一。
我們看到太多“腦殘”建築設計，可能與單方面提高容積率有關係，可能是與住宅合併建造的原因，或者是東施效顰的結果，甚至有些是為了標新立異而放棄實用的致命設計。
建築為使用者而造。你若是為了投資人而造，為了建造者而造，必然會出大問題。
商業地產對周邊道路、內部平面和垂直動線、交通接駁車輛停放、房屋結構、廣告位等都有特別需求。這些“硬件”決定了未來商業經營的生死。改造固然可以提升，但“胎裡”毛病是難改掉的。
新型建築材料，包括外立面材料的使用，使得美觀和功能實用得以兼顧。
與其在開業投入大量廣告，不如花在規劃設計。從萬科、吾悅、大悅城等項目可以看到端倪。
三、商業地產的商業屬性
商業地產一定是通過商業經營，來最終獲取收益。
放眼全國的商業地產經營團隊，很多人連商業都沒有做過，更不要說專業了。這也不難理解，第一批優秀的商業地產從業人員，大多來自百貨、超市、購物中心這些商業公司。
理解了商業，才有可能理解商業地產，而不僅僅是租鋪子或者聯營分成。商業的本質是交易創造價值。哪些業態符合當下市場的需求，也能產生足夠的收益讓商戶和商場分享？哪些商戶具備經營的能力，在本商場健康地生存發展下去？哪些創新不是腦袋的空想，而能逐步演化成快速增長的生意？這都是不能迴避的問題。
作為商業地產的運營者，你不僅讓商戶填滿，還要做蓄水者、大數據分析者、風險投資人和進出場決策者。既做好本份工作，也要為商戶提供適當的協助。比如市場形象、公共服務、品質保證等。
當然，出租人與承租人的博弈也很常見，但合作是主旋律——只有賺錢了，才有的錢分呀。
隨著商業下沉，不同級別的城市，業態、品牌也在分化，尋找各自的主戰場。
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四、商業地產的生活屬性
目前，網店分流了人們大部分的時間和購買力。實體商業最能抗衡網店的，就是商業地產的生活屬性。
比如，理髮、逛街、拍照、體育、兒童玩耍、汽車維護、聚餐、樓頂花園等等，是網店很難替代的。網紅們更需要線下的素材，才能做出贊轉評的佳作。
某種意義上，網店越發達，人們對線下的某些渴望越強烈。愉悅的光線、誘人的香味、擼貓擼狗各種觸摸帶來的安全感，都是對沖網絡的法寶。
商業地產不再是物慾橫流的市場，也是生活的棲息地，交易只是生活的一個手段，而不是全部，更不是目的。
你究竟靠什麼，能讓人無事闌干願意來你商場轉轉，你離成功也就近了。
五、商業地產的文化屬性
文化來源於生活，超越生活。這些年，許多商業地產把大量的文化元素帶入商場，讓人們看到了信仰與希望。
書店是一種嘗試，電影院已很常見。文創、雕塑、綠植、教育、美術主題館也越來越多。
極致的當推新加坡的樟宜機場大瀑布，把自然帶進商業空間，體現了人與自然的美好相處。北京僑福芳草地，場內的藝術品極大地增強了品味和聚客能力。上海七寶萬科的樓頂花園美輪美奐。好的文化內容可以參與，不只是參觀，像這兩年出來的梵高天空藝術館就有不少亮點。
商業地產的文化屬性是最能保持商場活力的要素。
小 結
商業地產的五種屬性，需要有相應的操作精要。開建前項目可以通盤考量“軟硬兼施”，而建成項目則只能在局部改造的基礎上，提高“軟實力”。內容上，商業地產的經營業態完全符合商業螺旋迭代理論。
時代在進步，商業地產運作也同步前進，有的時候還會引領前行。
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