棚改：指棚戶區改造，是政府對於城鎮危舊房進行的房屋拆遷和安置補償。

舊村改造指舊村整村徵遷改造。

老舊社區改造：不涉及房屋拆遷和安置補償問題，主要是更新改造小區設施。

本文舊改為舊村改造。

我們都知道在2015年到2018年間，中國樓市迎來了去庫存的大浪潮，而驅動這一浪潮的核武器就是人類歷史上最大規模的棚改。

這一波棚改直接改變了中國樓市的秩序，讓碧桂園恆大等下沉至中國三四線城市的開發房企，在過去的幾年裡迎來了規模幾何倍數的井噴。與此同時，中國房地產市場的總規模也從原有的10萬億左右一路飆升到近15萬億。

這一驚人的數量級增長，釋放了大量的棚改基金。這就是過去幾年內中國增量貨幣的主要出口。可以說在過去的幾年裡，從樓市拿到的所有的信貸，都是增量的貨幣財富。

參與這場樓市運動的人們和這場運動的局外者，在過去的幾年裡財富拉開了巨大的差異。

在三四線樓市拿到拆遷補償款的人們絕大多數在當地買了新房子，而少數人拿著拆遷款，進入到了一二線的樓市，參與了這一場史無前例的盛宴。

過去的三年，所有一二線樓市的爆破式的增長，幾乎都源自於這一輪棚改運動和大規模的人口遷徙。

隨著2018年6月25號的一次官宣，貨幣化棚改正式落下帷幕，三四線樓市瞬間陷入了僵局。

正當人們在思考下一個增量貨幣的出口和新一輪的財富機會在哪裡的時候，全國各地密集的傳來了一二線城市舊改的消息。廈門當然也無法倖免。

從去年年底到今年，廈門的舊改計劃一直在有條不紊的進行當中，各大國有企業也都擔當起了就改（的排頭兵的作用，建發聯發住宅集團等多家本土的國有企業上演了舊改大戲。

2018年湖里區推動舊村改造工作，在2019年中期就傳來了突破性的階段成果。下忠村於前不久正式宣佈拆遷完成。

要知道這是五緣灣非常重要的戰略要地，廈門一個多月就拆出了階段性成果，所以，一定要相信組織，相信貨幣資本的力量。

而在過去的一年裡，何厝的拆遷也基本完成，對於歷史性的拆遷，讓廈門整個東部海岸線形成了最後的閉環，再加上五緣灣拆遷的持續推進，廈門島內東部的城市更新即將迎來全新的局面。

這將為廈門在未來的幾年裡，得以持續保證島內的土地供應提供了大量的土地儲備。

在廈門的另一邊，湖明片區的拆遷一時間也傳得沸沸揚揚。湖濱一里二里三里的房價在近期上揚到了一個不能說的高度。海洋學院的拆遷也讓海洋學院的教師宿舍樓在短期內迎來了一波搶購的浪潮。

停滯了10年的廈門島內的舊改，彷彿在一夜之間被激活。

讓我們把目光投向島外，廈門島外的拆遷首推集美新城的核心區西亭片區。西亭片區、官任 和軟三西片區的部分拆遷，會讓集美新城核心區和產業帶變得更加完整，集美新城也將迎來新一輪的產業園區迭新高潮。

這一輪是以就地安置為主，貨幣補償為輔，而不是純粹的貨幣化棚改。這和以往的就地安置有所不同的是：以往的拆遷均為天地集團等非專業開發商代建，在住房品質和戶型尺度設計上，或多或少有些不足。然而這一輪的代建主體，有了建發國貿聯發的身影。先出圖紙，明確規劃，就地安置，品質保障。讓村民們有了更高的生活品質和環境，拆遷當然容易得多。

棚改政策即將迎來收官。今年兩會過後，全國多地紛紛下調棚改目標。2019年我們迎來了棚改2.0時代——一二線城市舊改是否能重現16年的癲狂？我們以廈門為例來看。

一、從拆遷量看市場規模

2018年湖里區推動舊村改造工作，島內計劃徵遷土地面積630萬平米，涉及徵遷人口約4萬戶。這將為廈門在未來的幾年裡，得以持續保證島內的土地供應提供了大量的土地儲備。

這一輪是以就地安置為主，貨幣補償為輔。按照就地安置補償方案預算，每戶補償款在120-150萬左右。相當於廈門在這輪舊改中涉及的徵遷補償款項約500億元。

據官方消息披露，這些徵遷計劃將在兩年內完成，這就意味著，廈門島內每年將釋放大概250億元的補償款。扣去家庭生活留用儲蓄款，我們有理由假設在這250億的補償款中有100億會進入樓市進行流通。

以一手房平均槓桿為一倍的規模（即平均首付為50%）測算，這個一年年100億的貨幣補償款撬動的一手房購買力當量高達200億元。按照廈門近三年來450-500億元的一手房市場規模，相當於再造廈門近三年來50%的的一手房市場規模。

二、從下忠速度看舊改決心

下忠村的舊村改造簽約，十多萬平米建築面積的舊改簽約工作在短短的47天之內既宣佈大功告成。這在過往的舊改歷史上是極其罕見的超高效率。在五緣灣這個如此寸土寸金的位置，更實屬難得。

與此同時，島內外舊村改造如火如荼的同步開展，徵遷規模達800萬平米的佔地面積，也就是8平方公里，佔目前廈門城市建成區面積400平方公里的2%，至少涉及廈門3%的總人口。

如此規模和速度，在局長的印象中，這是廈門有史以來單一時間週期內規模最大、效率最高的一次舊改運動，可見政府舊村改造決心之大。

三、從廈門的舊改看一個新的週期

3%的涉拆人口，如果這個比例在全國一二線城市（總人口將近3億人）基本一致，可能涉拆人口達1000萬人。按人均50萬的貨幣補償保守計算，本輪涉及的舊改資金規模約達5萬億。