日本是這個地球上唯一捱過原子彈的國家，挨完原子彈沒多久天皇就投降了，用一片廢墟來形容二戰後的日本並不誇張。然而過了不到40年的時間，日本就從一片廢墟變成了一個實打實的發達國家，這種鉅變是多種因素帶來的，而美國人的特殊照顧是外因裡最關鍵的。
忙完了二戰，美國的對手就變成了蘇聯。為了防著蘇聯，那些衝上日本領土的美國士兵就留下不走了，假如將來蘇聯人向亞洲擴充地盤，甚至美蘇之間發生了肢體衝突，日本就是美國最重要的後勤基地。既然要讓日本扮演如此重要的角色，那裡就不應該是一片廢墟。
於是神奇的一幕出現了，曾經炸了珍珠港並在二戰中奪走十萬人命的敵人突然變成了被重點照顧的對象，大量的美元、機器和生產技術毫無保留地送到日本。日本戰前的工業基礎注入美國的資金和技術後，迅速爆發了巨大的動力，日本就這樣朝著發達國家的方向跑步前進，經濟增長速度飛快。
（二戰後一家日本鐘錶企業）
當時的日本政府非常清楚，雖然自己的經濟勢頭很不錯，但是民眾整體上比較窮，國內註定消化不了多少商品，所以一定要發展對外貿易型經濟，而那時候美國市場恰好對日本敞開著大門，於是日本的電視機、洗衣機、汽車等東西就源源不斷地送到了美國人手上。
龐大的出口給日本帶來了大量的美元，經濟連續多年保持著順差狀態。順差的意思是賣的多買的少，日本人手裡的美元外匯越攢越多，這種時候美元理應貶值日元應該升值才對。可是日元升值意味著日本商品漲價不利於出口，一旦出口萎縮或者停滯，那就有工廠倒閉和工人失業，這可是要出大麻煩的，所以日本政府有意壓著不讓日元升值。
儘管美國人民一直享受著物美價廉的日本貨，但是美國政府卻一點兒也不開心，日本商品的大肆傾銷幹翻了很多本土企業，造成相關行業工人失業。那時候無論美國上議院還是下議院，總是有議員把日本描述的非常危險，認為它是美國最大的威脅，認為日本竊取了美國的知識產權，總統應該下重手收拾日本，這種現象想必大家一點兒也不陌生。
為了把來自日本的鉅額貿易逆差平衡掉，美國叫上德國、法國、英國、日本等幾個經濟不錯的國家一起簽了大名鼎鼎的《廣場協議》。廣場協議的主要內容是要求籤協議的各國在外匯市場大手筆拋售美元，進而引起恐慌集體拋售，然後造成美元的貶值，最後降低美國的貿易逆差。在幾個國家的一起努力下，美元果然順利貶值，日元也就相對升值，兩年時間裡漲了一倍。
（在紐約
廣場飯店簽署《廣場協議》）在很多版本的江湖傳言中，《廣場協議》被說成是美國逼迫日本升值日元的不平等協議，這是把日本後來的經濟危機強行甩鍋給《廣場協議》的草率說法。《廣場協議》是美國和其它4國一起籤的國家間合同，是討論協商的結果，並不是強迫日本一家籤的。而且當時日本對這個協議還比較歡迎，因為對本國經濟的信心讓日方認為日元應該升值，增強國際競爭力。
日元對美元升值了一倍，日本商品放上美國超市貨架時的價格就貴了不止一倍，因為還有中間環節的成本。東西比過去貴了那麼多，美國人當然不樂意買了，美國的市場算是變相對日本部分關閉。這下家不採購，上家自然就出現了積壓，如果不盡快採取措施的話，日本會面臨著工廠關閉工人失業的風險，這種現象擴大和持續的結果，就是經濟危機。
要想日子過得和以前一樣，辦法一般有兩個，一個是尋找新的買家代替美國彌補出口損失，另一個是把曾經賣給美國人的商品留給自己人用，也就是所謂的“出口轉內銷”。《
廣場協議》逼著其它外貿型國家也在找新市場，這就給了市場拓展人員巨大的難度，所以對於彼時彼刻的日本政府而言，第二個方法更有可操作性，刺激內需是讓本國人民花錢買東西，要想讓民眾主動花掉自己的存款主要分兩步，第一步是讓他們覺得錢存著沒好處，不花掉就越來越不值錢；只要解決了第一步，那麼第二步就好辦了，因為第二步是引導民眾怎麼花錢的問題。要想做到第一步，只需要人為地製造通貨膨脹。
（1980年日本瘋狂的股市）
人為製造通脹一般是從降低銀行利率開始的。當存款利率很低甚至無限接近於零的時候，錢存在銀行不但沒幾個利息，還要一如既往地被收手續費。這種時候儲戶就不得不把錢拿出來，花在任何收益比銀行高的地方，比如去買點股票或者買套房。
除了降低銀行利率把貨幣投向市場外，日本政府的另一個做法是發行新貨幣，唯恐市面上的鈔票不夠多。當流通中的貨幣多了，通貨膨脹也就慢慢形成了。通脹意味著物價上漲和貨幣貶值，錢不早點花出去就越來越不值錢，同樣的一筆錢，早點出手還能買個電視機，擱抽屜裡存幾個月，就只能買收音機了。
通過降息和發行貨幣增加貨幣量的做法就是所謂的“放水”，放水的結果是我們經常聽說的流動性過剩。當流動性過剩的時候，普通消費者只要買家電和日用品就能花掉自己那點可憐的存款，但是對於土豪和企業來說，大量的閒錢就無處安放，必須尋找一切可以投資的東西，尤其是股市和樓市。隨著日本政府 的貨幣大放水，日本股市和樓市開始了暴漲模式，暴漲反過來吸引了更多投資者，股市和樓市就一路高歌走上了漲價的不歸路。
當大量閒錢無處安放的時候，炒房必然會變成時尚，這個現象在不同的國家不同的歷史時期幾乎一模一樣。當時的日本房產市場火的一房難求，房價暴漲又帶動了土地價格的暴漲，於是出現了非常神奇的一幕：在房價最瘋狂的時候，全日本的地皮總價格是美國的4倍，而它的面積只是美國的1/25。
（90年代日本的基本股票交易大廳）
在國內瘋狂的時候，日本在國際上一樣瘋狂。日元對美元升值了一倍，日元的購買力變成了過去的至少兩倍，大量在股市和樓市賺到錢的日本土豪們紛紛選擇到海外投資置業，於是英國倫敦的泰姆公園、英國蘇格蘭的格萊乃普城堡、西班牙巴塞羅那的菲爾格拉宮殿、美國紐約的帝國大廈都變成了日本人名下的資產。在1990年前後，日本的房地產終於火遍全國，並走向了世界。
可是房地產的產業鏈並不長，而且還屬於重資產，高價房更是超重資產，全民炒房的結果是全民的錢都被吸到房地產裡了，這些錢最後到了政府、少數資本家和銀行手裡，民眾變成了擁有資產卻沒有閒錢還得月月還貸的貧民，結果是他們沒錢下館子沒錢進電影院沒錢買電視機，最後出口轉內需的目的並沒有達成，這樣下去工廠倒閉工人失業的問題還是會出現，經濟危機只是遲到，貌似並不會缺席。
日本政府意識到大事不妙，開始下重手調控樓市和股市，試圖把資金趕到自由市場裡去。於是銀行存款利率提高了，銀行間的拆借利率也提高了，房產也要收稅了，還通過電視和媒體大肆宣傳降房價的必要性和好處。於是借錢炒股炒房比過去更難，而且炒股炒房成了不被
政府鼓勵的行為。既然錢存在銀行就有不錯的利息，那就沒必要再跑到股市冒險了，股票也該出手換成現金存銀行裡；既然以後借不到錢上車，那手裡的房子應該出一套兩套的換成現金備用。資金的收緊和迴流很快引起了股市和樓市的拋售，拋售現象一旦形成風氣，就再也停不下來，股票和房子會因為供大於求一路暴跌，曾經的泡沫有多高，現在跌的就有多慘。
（90年代的日本青年）
從
1991年開始，日本的房地產從宇宙最貴的東京開始下跌，迅速蔓延到了全國，到處是空置的房屋和土地。這種下跌模式一年接著一年，一直到2005年日本交通廳的報告還說，14年來日本的住宅用地跌了將近一半，商業用地價格跌去了7成。房價雖然跌了，可是買房合同上的價格是永恆的，從銀行的借到的錢也還是那個數，人生最大的悲哀是人活著錢沒了，這直接造成了大量日本市民和企業破產。從1991年樓市泡沫破滅，到2001年的這10年時間，被稱作是日本“失去的10年”。這10年日本經濟停滯、消費低迷，投資信心不足，民眾失業率增加，生活質量很低，就連政壇也變得非常動盪，日本首相一個接著一個不停地換。這10年也被人稱作是日本二戰之後的第二次失敗。
日本這個血淋淋的例子告訴我們，當炒樓現象很明顯的時候，提前限購非常有必要，利用行政手段干涉和引導，似乎是防止泡沫無限堆積的最有效辦法。不過每當限購政策出臺的時候，總有人站出來批評政府在破壞自由市場，或者說是限購讓房價變得更高。
限購是用各種方法提高購買成本，讓購買手續複雜化，甚至臨時勸退一些買家。在需求量大而房子供應不足的情況下，這必然會造成恐慌性搶購，商家趁機坐地起價，其它商家效仿，於是房價因為限購而漲了一波。一大批想通過炒樓發家的投資者因此夢碎，他們自然會引經據典反對調控，自己的利益受損是最心痛也最憤怒的。
（日本東京的高樓大廈）
可是人類歷史上的每一次經濟危機都告訴我們：不加管制的自由經濟是危險的，市場那隻無形的手有時候是由無數貪婪的人心組成的，帶頭的是大企業和大資本家，有了他們的引導和設套，自由主義市場可能會變成一個屠宰場，殺人不見血。
政府永遠在用上帝視野看待全社會，需要把大多數人被割韭菜破產後的動盪作為最壞結果考慮。所以為了及時制止最壞的結果發生，他們會推行一些強勢的政策，常常來不及向每個人解釋這麼做的原因。那些搞不懂政府政策的人只需要明白一個道理就足夠了：平庸或平淡的生活，要比破產之後苟且或流浪的生活好很多倍。
我們發展中國家的一個好處，就是可以學習和反思發達國家當年走過的彎路和吃過的虧，避免自己有朝一日重蹈覆轍。
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