萬科今年成為新聞主角，比去年晚了一些。雖然“驚悚”效果也遠不及去年的“活下去”和改名拋棄“房地產”，但也能足夠讓很多上班族和已買房及潛在的買房者們瑟瑟發抖了。
這其中，隱隱約約傳導出的“不行了”的信號讓誰都想關心下到底怎麼回事兒。
萬科部分降薪40%？
房企，尤其是頭部房企們的動作，格外引人關注。很顯然，頭部房企們除了在全國佈局，各個城市的行情都很熟悉，對行情更敏感。同時，它們通常還投入了大量的人力和資金進行市場調研和分析，擁有自己的專業研究團隊。
比如，廣為人知的典型案例：2017年，恆大1500萬年薪聘請原方正證券(維權)首席經濟學家任澤平為恆大集團首席經濟學家(副總裁級)兼恆大經濟研究院院長。所以，儘管大家吐槽萬科是“戲精”，還是非常關注它的一言一行。
(2018年9月)“活下去”，“去地產化”，(2019年2月)“我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業”，(2019年6月鬱亮重申)“對房地產行業來到白銀時代判斷沒有改變過”。
上週，中國指數研究院發佈了《2019年1-10月中國房地產企業銷售業績TOP100》，萬科以5199億元銷售額排名第三，已妥妥進入五千億房企俱樂部。而這僅僅只是一個方面。
據萬科2019年三季度報披露，今年三季度營業收入約為845.95億元，比去年同期增長20.77%；歸屬上市公司股東的淨利潤約為63.99億元，同比增長31.64%；毛利率為27.6%，較去年同期下降0.2個百分點。
截至2019年9月底，萬科短期借款和一年內到期有息負債合計人民幣590.8億元。有息負債中，74.0%為長期負債。
而持有大量貨幣資金的萬科也相當奮進。近期，據樂居財經不完全統計，三季度90天左右的時間，萬科拿下了62個土地項目！所支付的權益地價高達776.85億元。
圖片來源|樂居財經據公開資料整理
據克爾瑞研究中心發佈的《2019年1-8月中國房地產企業新增貨值TOP100》顯示，碧桂園排名第一；萬科排名第二，其新增土地貨值約3693.4億元。
但發展如此迅猛的萬科，為啥還要“摳”幾千塊錢，非要降低員工40%的底薪呢？
據媒體報道，萬科此次的薪酬體系調整，由過去的28級擴展為50級，而薪酬降低，主要是減少了底薪，將減少部分變為了績效。
舉例，一位高級經理，按此前的薪資水平算，底薪為14400元，績效為3600，而如今底薪為7600元，減少部分變成了績效。
萬科方面的回應是，調整後，大部分人的薪酬水平和原來變化不大。
不可否認，這樣的薪酬制度肯定大大刺激了員工的主觀能動性，畢竟稍微不努力，拿到手的收入就會比以前少很多。
但實際上，依然是降薪了。五險一金繳納可不是看你拿到手的總收入是多少，原來底薪部分是算作五險一金的繳納基數的，而績效則不算。
雖說，即便很努力達到績效考核，暫時拿到手上的工資不變，但未來拿到手的養老金、醫療險、生育險、公積金等卻明顯少了一截。
萬科一向對人力成本的支出很在意，從這方面來節約成本嗎？似乎也並非如此。
翻看萬科2018年年報，董事會主席鬱亮稅後獎金為1499.3萬，總裁、首席執行官祝九勝的稅後獎金為1241.7萬，其他獎金上千萬的高管還有首席運營官和首席財務官，工會主席和首席風險官的獎金也高達九百多萬。
當然，高管們的這個獎金收入水平在房地產行業中算正常。但此次部分員工底薪下降40%，據獵頭公司反饋卻是低於同類型頭部房企的薪資水平的。
可能有槓精要說，萬科實行的是事業合夥人制度，事業合夥人強調劣後(見今日詞彙)擔當，也是要承擔公司風險的。
但不要忘記有種東西叫制度和企業慣性。掌舵的團隊固然重要，但與普通員工收入相差十萬八千里，也真是叫人觸目驚心。
對於吃瓜的我們，這事兒有何啟示呢？
截至10月底，今年已有408家地產商破產；8月初這一數字還是近300家。據福布斯中文網報道，相比去年，今年房企破產的數量增加了約3成。
房企數量未來會大幅縮減，也是必然的。一方面，馬太效應越來越明顯，房企們都在拼命擠進千億、百億房企俱樂部；另一方面人口因素不可逆的減少，未來的需求本身也會減少。
房企們當然看清楚了這一點，才會有碧桂園搞機器人，恆大砸錢造車，保利、萬科更文“去地產化”……
有意思的是，這一現象與焦慮的職場人頗為相似。幾乎大家都在不斷地嘗試新的賺錢方式，微商、代購、兼職、炒鞋……
焦慮，是這個急劇變化時代的通病，我也焦慮。但房企們，現在卻驚人地達成了共識：聚焦主業！默默堅持搞一個或多個未來的發展方向。
其實對個人而言，這也非常值得借鑑。
把心思還得放在自己的主業上，妄想暴富的基本都成了某些騙局或高風險投資的韭菜。年輕人提高收入的靠譜方式，還是積極謀求晉升，成為中層收入翻兩到三倍是很正常的。
即便某天被降低底薪了，好歹你的底薪基數已經提高了一大截了，而不是直接被判“死刑”，底薪直接降到變相裁員。
超400家房企，沒能"活下去"
房地產行業的分化確實越來越明顯，中小房企消失的數量越來越多。
據人民法院公告網的公告顯示，截至到10月31日，2019年宣告破產的房地產相關企業數量已經超過400家，且進入2019年下半年之後，破產房企數量增速有所加快。
而破產名單中，大多數都是中小型房企，且多數集中於三四線城市。當然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度較高甚至躋身全國百強的知名房企。
而引發400+家中小房企破產的原因是，沒能找到“救命錢”。
眾所周知，房地產是典型的高週轉、高槓杆、高負債行業，對資金環境、融資環境極其敏感。
一旦融資政策收緊，大型房企尚可以藉助降價促銷回籠資金，而中小房企則可能面臨“活下去”的難題。
活下去！這句話的隱藏的含義是，外力借不到錢的情況下，內生造血已經成為房企最重要的事情，一切只能靠自己！2019年以來，在債務密集到期、銷售下滑的背景下，房企大多隻能借新還舊。
據恆大研究院統計，截至到2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額高達20.3萬億，預計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規模便高達6.8萬億元。
其中，到期債券佔據重要比例。數據統計，2018-2021年，房企債券合計到期金額超過1萬億元。
眾所周知，房地產是典型的資金密集型行業，高週轉、高負債、高槓杆的“三高”是最鮮明的特點。
一旦融資渠道被切斷，中小房企們大概率將直面“活下去”的窘境。
2019年以來，全國已經出現多起房地產相關企業破產的案例。而破產名單中，基本都是不知名的中小房企。大多數只是曾經有過涉房地產業務，這樣的企業破產倒閉，對房地產行業的影響相對有限。但值得一提的是，一些過去經營良好的大中型房企也頻頻“爆雷”，這種市場信號便不容忽視。
近日，知名房企：三盛宏業被曝拖欠員工理財資金，且被法院列為“老賴”。而就在一個月前，該房企剛剛躋身100強名單，其控制人位列第胡潤富豪榜第398位。
2019年6月A股的上市房企：銀億集團在500億負債的重壓下，因資金鍊斷裂而宣告破產重組。
在預售制度下，買房者需先交納購房款，2-3年後房企才能等到開發商交樓，期間開發商一旦資金鍊斷裂，挪用建房資金，投資者認購的房子，極有可能成為爛尾樓。
而對於國家而言，“房住不炒”依然是中長期的基本政策。
房地產，正在丟失最大的"金主"
2019年的中國房地產行業，比以往任何一年的情況都更復雜。
據不完全統計，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史紀錄。
7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”；
7月31日晚間，央行直接“點名”房地產行業佔用了較多的信貸資源，旨在引導商業銀行轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。
這無疑是房地產最害怕的一則政策：銀行將控制對房地產貸款的投放規模。而截止到2019年6月31日，26家上市銀行對房地產行業提供的貸款高達29.7萬億元。
可見，商業銀行歷來都是房地產行業最大的“金主”。
然而，隨著政治局定調，央行開始鎖緊涉房貸款。2019年10月以來，各大商業銀行頻頻因違規提供涉房資金，而領到鉅額罰單：
10月8日，中信銀行杭州分行被罰款195萬元，因貸款資金被挪用於購房；被挪用於房產公司經營；
10月10日，興業銀行北京分行違規向房企提供融資，被罰600萬元；
10月10日，浦發銀行北京分行信貸資金違規用於投資及購房以及通過信託通道發放土地儲備貸款，被罰290萬元；
10月11日，平安銀行義烏分行將信貸資金用於支付購房首付款被罰款50萬元；
......
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，銀行通過表外等渠道給房地產違規‘輸血’的風險將全面增大，房企未來的資金成本和資金鍊會承受一定的壓力，尤其是中小房企。
利率超15%！房企正"硬著頭皮"借錢
國內融資受阻，不少房企紛紛走出國門、境外發債融資。據中原地產研究中心統計顯示，截至10月8日，2019年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。
單單9月份，房地產企業海外美元融資便高達37.97億美元，相比8月的15.8億美元，環比暴增超140%。
而發債利率也在不斷攀升，10%已不再是天花板。數據統計，2019年至少已有三隻房地產美元債券的發債利率超過15%。
而，最近的一次便是在7月10日，泰禾集團公告，泰禾全資子公司擬發行4億美元債券，債券票面年息15%，每半年支付一次。
成本之高令業內驚訝，而泰禾集團2018年淨利潤率為12.6%。意味著，不惜賠錢，也要借“高利貸”維持現金流。
但，這還不是最高的利率。2019年年初，當代置業(01107.HK)發行的一筆美元票據，利率竟達到了15.5%。可見，2019年以來，房企們對資金的渴求度超過了一切。
打折促銷，只為賣房、回款
2019以來，房地產企業融資的各大渠道正在關閉，已是殘酷的現實。如果一旦房子銷售不能及時帶來現金流，到期的鉅額債務無疑將拉響警報。
從2019半年報透露：2大龍頭房企—萬科、碧桂園，已經非常堅決地促銷售、抓回款、控制拿地、降低週轉速度。
十一“黃金週”期間，以恆大、碧桂園為代表的大型房企集中降價促銷，頻頻刷屏。使得2019年10月，恆大實現銷售903億元，同比大增70.2%，連續2個月創單月銷售歷史最高紀錄。
不過，克而瑞研究中心指出，雖然部分大型房企通過大範圍的折扣促銷，使得10月銷售業績環比上升，但市場整體並不如頭部房企數據這麼好，項目總體去化率並不佳。
克而瑞研究中心的數據顯示，2019年10月，TOP50房企中有近60%的企業單月業績環比下降，其中多數房企較9月的業績環比降幅在20%-30%之間。
從目標完成情況來看，截止到10月末，在年內設定了全年銷售目標的企業中，超過30%的房企，目標完成率在70%-80%之間，剩餘少數房企目標完成率不及70%。
在行業增速放緩、調控趨嚴、融資貴的背景下，部分房企完成2019年業績目標仍有較大壓力。在未來僅剩的2個月內，或將加大促銷、降價力度，積極推盤去化、衝刺全年目標。
中國房地產正式進入下半場，大洗牌或許才剛剛開始。
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