無憂之心
决定房价上涨与否通常来说有以下几方面因素
社会发展程度（人口增长规模、人均收入水平）
供需关系（例如：供大于求、求大于供）
上涨空间（利好政策与可塑性）
政府调控（包括限购、土地政策、户口政策等）
一、房价与社会发展关系
10年后的房价当然也受这几方面因素的影响，在讨论未来的房价之前，我们不妨先回顾过去的10年惠州房价的走势。
与此同时，惠州的GDP总量也由2008年的1309亿元增加到2017年3830亿元，增长了将近2倍。人均GDP则由2008年的31881元增加到了80205元，增长了1.5倍。
说明房价的增长是有一定的趋势性，是跟随大盘跑的。当经济建设与社会发展水平到了什么程度，房价随即会涨到什么程度。
二、供求关系
目前，随着外部大环境的改变，惠州的经济增速也在逐年下降，从平均2位数下降到了个位数。这意味着经济增长将变慢，反映在人均收入上面也将变慢。
2017年房地产投了884个亿，占当年GDP总量的23.1%；
2018年房地产投了984个亿，占当年GDP总量24%；
说明惠州的房产投资比重在加大，换句话说就是房子越建越多，对于一个常住人口不到500万的城市来说，这个每年1600万平米的销售面积实在太多。
东莞839万人口，8000多个亿的GDP，去年用于房地产的开发投资仅约737亿，不到其总量的9%！销售728万平米，1235个亿（均价1.7万）。无论是从销售额还是销售面积来看，惠州明显是供大于求，房子建得太多了。真正的刚需用户太少，全都给滨海和临深地区的炒房团给包了。
三、人均收入水平
一个地区的房价肯定是和当地的经济社会发展水平挂钩的，虽然人均收入跑不赢房价。但不可能用惠州的收入水平去支撑深圳的房价。以惠州人均年3.4万元（2828/月）去承受10692元的房价，已相当于3.7倍人均收入，房价已是畸形了。
四、上涨空间
惠州的房价上涨空间其实不大，利好与刺激楼市因素其实已经没有了。以前的临深地区的深圳东概念如今已绕过惠州去发展汕尾飞地，直接不带你一起玩。至于深惠地铁受限于惠州目前的硬性指标不达标，而被叫停。城内人口增长缓慢，惠城区7年时间仅增长3万余人，
惠阳区2万余人。对于房产的需求其实真没那么多刚需，现在市场上早已是供大于求了。人口数量上不去，人均收入上不去，房子越建越多，你怎么涨？
最后
以惠州过去的经济发展增速来看，相信在10年后惠州的GDP总量应该能翻一翻，以年增长6.5%来算，10年后将达7701亿元，增长87%。
根据房随大市的趋势，总体房价是肯定会上涨的，也是肯定会跑赢经济总量的。上涨的空间应该在100%-150%之间，根据目前10692元的均价，大概在2.2万-2.6万之间。
极度深寒
目前惠州的房价情况
如上图所示，惠州在2018年房价基本上还是处于稳定的，房价均价在10000元左右徘徊，整体的趋势是向下，但是整个一年还都在1万元的范围内。
上图所示是2017年惠州市的房价情况，可以说是从8500元左右一路上涨到1万元左右。
经过2017年和2018年的对比我们可以看到，惠州的房价似乎已经到了顶，目前已经在走下坡路了，不可否认惠州2018年房价均价与2017年同期相比还有下跌。
至于是什么原因导致惠州市的房价出现波动呢？几点愚见：
第一、惠州房价涨的原因很大一部分是因为投资客。在2018年6月份之前，惠州可以说是粤港澳大湾区唯一不限购的城市，因为本身距离东莞、甚至、香港等地区的距离较近，自然其低廉的房价受到了很多投资客的青睐。这也是2017年粤港澳大湾区进入实质性阶段后惠州房价上涨的主因。
第二、惠州房价趋于稳定（略有下降）的根本也在于不予网签的政策。从2018年6月份之后，惠州实行了拥有两套住房的进行了不予网签的政策后，惠州的房市瞬间清醒了很多（这也是为什么2018年5月份惠州房价突然增长的原因）。也就是这个时候惠州的房价一直在10000元左右进行徘徊。
那么未来惠州的房价会上涨到什么程度？
因本人才疏学浅无法做出准确预判，但是还是要把自己对于一个地方房价上涨的因素跟大家分享，希望有所帮助。惠州房价能够上涨到什么程度跟几点或有关系：
第一、周边城市房价情况。就目前来看无论惠州如何发展，其经济发展水平和产业水平是很难超过东莞的，也就是说惠州的房价如何涨也不会超过东莞等城市。个人觉得惠州如今3830.58亿的GDP，十年翻两番的发展速度，总量达到15000亿左右，也就与今天广州还是有差距的，所以其房价均价不会超过目前广州（也就是均价5万左右）。
第二、粤港澳大湾区发展情况（或者惠州融入的情况怎么样）。虽然说粤港澳大湾区已经批复在建设当中未来肯定是一篇光明，惠州得力于这样的机会肯定会取得好处，但是好处有多少就看其融入程度如何了。其承接的产业越多，越发达自然房价就会越高，反之亦然。
第三、政策。包括房地产政策和经济政策等，我国房地产的上涨与否很大关系取决于政策如何制定，刺激政策越多自然泡沫就越大，反之亦然。
综上，个人觉得惠州算是一座发展潜力巨大的城市，但是房地产肯定不能成为经济的绑架者，这点相信当地已经意识到了。个人也觉得，如今房地产对于经济的挤出效应越来越明显，所以为了未来城市发展更好，房价还是不要太高的好。各位觉得呢？欢迎关注惠州经济发展和房地产的朋友留言、关注、点评吧。
勇谈房产经济壹贰叁
十年后惠州的房价大概是多少？如果铁口直断的说一个数字，那样好像没多大意义。倒不如我们理性分析、解读下惠州的房地产前景。
从长远看，惠州的房地产、房价应该是缓慢上扬的。就是：看涨，而且十年后可能还涨不少。
为什么这么说呢？请看我下面分析：
1、大湾区：
大湾区的建设肯定是对惠州是利多的，不管惠州能获得多少好处，好处肯定是有。这对惠州当地的房价肯定是起到促进作用的，会推高惠州当地房价的。
2、地理位置：
惠州毗邻深圳、香港，不但当地房价深受深圳房价涨跌的影响，还承接着深圳高房价的辐射作用，也就是深圳的高房价在惠州有明显的溢出效果。在过去的许多年，这些大家应该都看在眼里。
那可能有人会问，深圳房价会涨吗？这么说吧，如果深圳的房价也不涨，那其它地方的就不用讨论了。
总的来说，惠州的房价是与深圳的房价是正相关的关系，有时跟深圳后面跑。我们可以从历年来深圳惠州两地新房价的价格走势看的很清楚。
3、人口：
惠州目前是人口流入的城市，虽然进来大多是产业工人。但随着惠州的产业升级，工人的收入也会水涨船高的。只要惠州的人口不断的流入，惠州的房价就不会差到那里去。人口是房价的基本保障，毕竟房子是用来住的。
可能现在有些人比较疑惑，2019年惠州的房价在跌啊。不可否认，惠州2018年房价均价与2017年同期相比还有下跌。但我们看的是大趋势。
2018年以前，投资客把惠州房价炒太高了，这是国家不允许的。现在需要消化一阵子，就像股票涨到高点，有些获利盘要走掉一样，等有了看多者接手筹码后，之后又会上涨。
在我们国家，房价暴涨暴跌是不可能出现的事情。房价暴涨暴跌就说明经济失控、失速了，但这种情况不可能在中国出现，我们的经济最艰难的时候已经过去了。
当然，虽说对惠州的房价总体看涨，这并不等于说，惠州那里的房价都会上涨。但城区及其它重点区域上涨是坚定看多的，如惠阳、大亚湾、新圩等地区。
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这个要看惠州哪里。
惠阳、大亚湾、新圩这种临深地区算一类。按照深圳市中心到这些地区的距离，大约相当于北京五环和六环之间，参考价位3万左右。考虑到惠阳有高铁站和深惠城际，可能会到3.5左右；新圩临坪地低碳城，预计会接近三3万；大亚湾是石化基地，配套不足，预计2.5万左右。
惠城和仲恺高新区算一类。这一类受深圳的影响相对较小，主要依靠惠州自身的发展。其中惠城配套好，未来又有京九客专和广汕客专，预计江北新城和金山湖片区会去到2万到2.5万，老城估计能接近2万；仲恺也有高铁站，但主要是产业片区，如果政府在这个片区发力，预计也会到2万以上。
外围县，博罗稍好，有罗浮山资源，预计1万到1.5万；惠东次之，有滨海资源，预计县城1万左右，金融街附近预计1.5万，或更高；龙门属生态区，发展受限，估计冲到1万都勉强。
良泽29364681
惠州大约什么时候能看到比较明显的收益?
以后有可能上涨到3万！
不考虑通胀的情况下，第一轮涨幅要等深圳14号线通车，也就是2022年。
我们不妨就以深圳地铁14号线为例，来分析一条地铁线开通前后房价上涨背后的逻辑。
1先说答案：
是的，现在的价格已经反映了「当下」所有的利好，但这并不妨碍它未来的涨幅。
我们进行价格分析，有两个前提：
首先，供需决定价格；
其次，一个城市的房子，最终一定要有真实居住的刚需客户接手才有价值；
房价被“炒”上去之后，必须有真正的刚需客户来接盘才能被夯实。
只靠投资客“炒”起来的房价，是虚浮的，
概念一过，一定会跌下来；时间越久，跌的越到位。
地铁拉升站点周围房价，本质原因就是它带来了大量的刚需购买力。这里我们说的地铁，特指地铁已经成网（一般运营里程200公里以上）的大城市的郊区地铁线，因为在这样的城市，市中心早已地铁口密集，房价也处在高位，由于边际效应递减，市中心再加一条地铁影响相对较小，故不予讨论。
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一条地铁线的建成，至少需要经历“规划 - 建设 - 通车”三个阶段！
各个阶段的供需关系是如何变化的呢？
供应端
一般有两种情况：
一、片区已经发展比较成熟，该建的楼盘都建好了，因此住宅供应基本保持不变；
二、新开发片区，住宅随着规划一起建设，因而住宅供应也在增加。
鉴于惠州临深片区更接近于第一种情况，我们就按照“供应端保持不变”来分析。
（惠阳和大亚湾密密麻麻的楼盘，开发强度已经很大）
需求端
一、惠州本地的需求 因为惠州本身产业非常一般，所以可以认为，地铁开通对这部分需求没有影响；
二、来自深圳的自住需求 这其中又包含两部分： 一是可自驾通勤坪山/龙岗的自住需求， 这部分需求的增减与坪山和龙岗的发展息息相关，考虑到深圳强大的产业能力，和现在西部领先于东部这两个事实， 自驾通勤坪山/龙岗的自住需求是「缓慢线性增长」的状态； 二是来自福田和龙岗的刚需购房者， 随着通车时间越来越近，这部分购房者会越来越多； 通车以后，会迎来一个较大幅度的增量。
三、投资需求 地铁规划一出来，会涌入一波；地铁开始建设，再涌入一波。 两个阶段内，随着区域热度降低和价格上涨，这部分需求会先热后冷，由多变少。 地铁开通以后，由于利好已经兑现完毕，投资需求开始保持稳定，直至下一个利好出现。 比如，在这个例子里，下一个利好就是14号线惠州段的建设。
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可以看出，需求的快速增加，主要来自于福田和龙岗的刚需购房， 在地铁规划和建设阶段，只有一部分愿意牺牲短期居住体验且了解规划的人会买入，占比非常小； 当地铁开通以后，这部分需求才开始大规模进场。
我们用表格来展示，更加直观：
由此可以推导出，在没有政策干预的前提下， 一个相对成熟（即供应不变）的片区通地铁前后，房价曲线走势大致如图：
（大趋势如图，期间会有小幅震荡）
4.
当然了，实际情况要比这个模型复杂得多， 比如整个房地产市场的大环境、新的调控政策、区域内产业入驻、住宅供应量大幅增加等因素，都会给价格带来波动。 把握大趋势就好。
会下雪的广东
五年后均价2-2.5万.个别楼盘近3万，目前大把1.5w甚至2w
斌泽2
不是房价问题，关健是经济，经济好了老百姓手里才有人民币，没有入市的老百姓胆小，待业可以在银行按揭吗？
用户7387750375
该挣的给挣了、撤的撤了。还有多少油给你们捞？那些年限不足的地不就是转手炒的么
周先生228303153
惠州的房价好像没有疯涨过…有机会…但是如果人口开始减少那就那里都逃不掉…
钟永浩
大家好！我是一名资深深莞惠房产经纪人，欢迎留言评论！谢谢您们！
以下个人愚见！
2018年惠州经济产量3830.58亿，十年翻两番问题不大！GDP 可以到15000亿左右，但于今日的广州还是很有差距！十年后的惠州房价或许能到5万！
三年内，也就是深圳地铁14号线正式通车，临深的惠州大亚湾和惠阳淡水都能涨到20000均价！所谓地铁一通，黄金万两！因为这里离深圳地铁14号线终点站 沙田站也就在几公里的路程，同时享受地铁红利。到了这个时候，惠州也是进入了半小时深圳生活圈！深圳人口也就大量流入这里，人口的流向，其实就是房地产市场升温的一个重要信号！
其二，惠州的房价！也取决于粤港澳大湾区的发展速度，惠州享受着大湾区红利，深圳也同时吸引大量高新人才！惠州好处能有多少，也要看深莞惠一体化建设有多成功！惠州其承接的产业和人口越多，经济越发达自然房价就会越高，反之亦然。
第三、政策。包括房地产政策和经济政策等，以及深圳的政策刺激，为什么这么说，惠州房价上涨很大一部分原因取决于深圳房价上涨！目前深圳东进1.4万亿，还有深汕合作区的成立，高铁、快速轨道交通、高速公路都将从深圳建到特别合作区，也就是说，沿线将带动龙岗、惠阳、惠东等区域的经济发展！
我国房地产的上涨与否很大关系取决于政策如何制定，刺激政策越多自然泡沫就越大，如今的房子是用来住的，不是用来炒的。指望惠州炒房跟以前深圳炒房那么挣钱，就不用想了。
