NO.1 明星總裁離職：“跟投制度”的落幕？
10月15日，宇宙第一房企碧桂園明星經理人、碧桂園集團副總裁兼江蘇區域總裁劉森峰於正式離職。
我們之所以關注劉森峰，因為他是碧桂園歷史上首位年終獎過億元的區域總裁。
▲原碧桂園集團副總裁、江蘇區域總裁劉森峰
劉森峰2011年加入碧桂園，從集團主席辦秘書，一路升至集團副總裁、江蘇區域總裁。
隨著碧桂園2018年銷售額突破5000億，劉森峰的個人身價也一路飆升，一度成為圈內炙手可熱的網紅明星，也成為其他職業經理人爭相超越的對象。
如果說碧桂園的崛起得益於這個偉大的時代，那劉森峰的騰飛則受益於一種特殊的制度——跟投機制。
曾經何時，項目跟投是一個很新鮮的玩意，一開始是沒有“項目跟投”這個說法的，最多搞搞公司層面的職工持股或者股權激勵，這些還算是比較正常的做法。
在2014年，巨頭萬科強推跟投制度，項目經理和一線公司管理層全部要求跟投。2014年10月，碧桂園將原有“成就共享”的激勵計劃升級為“同心共享”，要求所有新獲取項目都採用跟投制度。
萬科和碧桂園的示範作用對整個行業的觸動非常深刻，並且自身的發展軌跡也很好，表明跟投制度對企業而言是一個非常正向的促進作用。於是從2016年開始，幾乎所有的開發商都在思考、並陸續制定和實行自己的跟投計劃。
關於跟投制度的具體操作方式和分析評論，網上已經太多太多，事長在這裡就不想贅述。我們今天要談的就一點：劉森峰，這位首位年收入破億的地產區域總離開，是否昭示著“跟投”制度這一激勵體制的落幕呢？
我們始終堅信，所有事情衰退的最初征兆，都是無法吸引那些既有能力又有熱情的人才。
早在2017年，已成為明星經理人的劉森峰在接受採訪時曾表示，自己最難忘的三個階段分別是：
一、放棄高薪工作，從長沙來到廣州；
二、加入碧桂園集團，追隨莫斌總裁；
三、集團提出同心共享計劃，從職業經理人轉型為合夥人；
其實這三點總結起來就一句話：從中建五局跳槽到碧桂園。
雖然我們並不清楚其中的細節，但不難想象，當年的劉森峰從國企總經理的位置上走下來，來到一家農民企業家創辦的企業，那也是下了很大的決心，對他個人而言，無異於一場賭博。
也是從這一刻起，劉森峰身上的潛能被激發出來。數據顯示，從2014年碧桂園啟動跟投機制，到2016年底，劉森峰所在的江蘇區域，總計在項目上跟投了1.5億元。
用他自己的話說，“我自己的身家全部投在了裡面，連房子都全部抵押了出去，我們整個區域都像打了雞血一樣。”
這種效果，正是跟投機制的核心所在，通過利益高度綁定的方式，將公司的項目變成員工個人的事業，將職業經理人變成事業合夥人。
在房地產行業瘋狂生長的叢林時代，拼的是速度，比的是魄力，保守的人註定做不大。
而最終的結果也證明，劉森峰賭贏了，實現了名利雙收，可謂功成名就。
地產行業的“黃金時代”流行高週轉，跟投都是能賺錢的，而且是賺大錢。而進入“白銀時代”，尤其一些高價項目，利潤不高，跟投反而變成了企業的風控措施，也類似於企業向員工低息股權融資，就算不虧本金，有可能會損失槓桿利息。
“白銀時代”下的跟投收益能不能實現，一是看項目拿地的性價比，就是拿地地價是否足夠便宜和足夠好。二是看操盤團隊，好的操盤團隊，能把一個高價地做出高溢價，爛的操盤團隊，能把一個非常好的地塊做成爛尾。
跟投制度天然是服務於高週轉項目的，當高週轉難以為繼，骨幹離職也就不可避免。
還記得今年6月，在萬科股東大會上，總裁祝九勝稱：“萬科員工跟投現在都跟不動了，壓力挺大的。全國前50強房企中接近30家，都出現跟不動的情況，萬科不是唯一一家。現實情況是，沒有那麼多現金流可以跟。”
當投到項目裡的錢週轉越來越慢，“跟投制度”的前提便隨之被大大淡化了，這個誕生於高週轉模式的激勵制度，迎接它的會是落幕的散場嗎？
NO.2 投拓人“花式”進坑，交的學費貴不貴？
說到房地產的跟投，那咱們得說說拿地吧，畢竟跟投一個項目的前提是你必須通過投拓拿地才行。
光鮮亮麗的投拓大佬們玩的都是以“小目標”為計價單位的買賣，成功拿地後普天同慶，其殊不知背後交了多少學費，玩出了多少“烏龍”事件……
▲北京土地拍賣現場
近日，北京三宗地攬金近98億，業內最為關注的北京舊宮地塊，當天卻被大興孫村地塊搶了風頭。
樓事事長有幸在現場旁觀了該地塊競拍過程：5家房企參拍，最終現場成了“融創+南昌市政聯合體”大戰“金茂+路勁聯合體”，從事件的發展來看，兩家因落槌報價引發競拍爭議，到雙方各有說辭、陷入混亂，再到不知名的原因後，融創聯合體最終以多出9000萬的報價成交。
至於怎麼拍的、地怎麼拿下來的，事長也不清楚，想知道的你就去問當事人吧，畢竟那可是冒著風險多交了9000萬的“學費”呀。不過話又說回來，這點錢對孫老闆來說，那都不是事，因為帝都的市場不是誰都能進的。
9000萬的學費貴嗎？對於事長來說，我可是想都不敢想。對於業內來說呢，其實還真不貴。
譬如17年的新城控股，可是多花了近15個“小目標”在合肥肥東縣斬獲一宗商住地，這宗地據說還是萬達的意向地塊。
15個億！對！15個億！
業內都知道，合肥土地市場之前沿用的拍賣規則是：舉牌應價、書面報價和搖號三個階段，最容易交學費的就是書面報價階段。
簡而言之，就是在這個階段你手裡有個小信封和報價單，你需要把你的最終報價填在報價單上，最後裝起來把信封交上去。
想到這裡，是不是兩眼一抹黑，對市場再熟悉、調研再精確的投拓人也把握不住呀，舉牌競價還能立馬判斷是否跟進，這用小信封就沒招了，只能硬著頭皮、帶著“拿地決心”一路走下去。
可想而知，這樣交的學費就深不見底了，所以，新城控股最終以高出第二名約15億的報價竟得，溢價率高達231%！
志在必得的地塊，報少了可能會流拍，報多了要被老闆談話，這都是投拓人的鍋，脫不掉、也拿不下來。
要說上面的競拍模式會讓投拓人亂交學費，那下面這種可能會更加尷尬！
在土地競拍的出讓模式上，網拍也非常流行，當然也更容易犯錯誤，手一抖就要“交學費”。
▲星河地產集團公告
近期，星河地產在蘇州土拍市場鬧了個烏龍事件：由於多報價一輪，導致拿地後該項目愣是從期房預售變成了現房銷售！這個多一輪的錢是500萬！但這個學費可遠遠不止500萬啊！
拍錯地、因堵車錯過土拍、走錯拍賣場等地產圈的烏龍事件、糟心事，都成為地產人茶餘飯後津津樂道的趣事。而背後呢，這些都是投拓人花了多少錢、進了多少坑、交了多少學費才換來的呀！
總之，不管怎樣，房地產投資崗都是房地產開發鏈條上最為前端的一個崗位，也是房企的核心崗位，任何一個投資的低級失誤都可能需要高昂的“學費”作為代價。
尤其是在當下融資環境、房企資金壓力普遍增大的情況下，投拓人需謹記：投資無小事，細節決定成敗。拿地不僅是一門學問，更是一門藝術。
NO.3 首例集體用地建可售共有產權房來了，會衝擊土地市場嗎？
接下來我們還是繼續聊土地的事。
前不久，河南一家企業花了15億買了北京大興區瀛海鎮的3宗集體建設用地。
值得一提的是，該地塊的入市成交在北京乃至全國尚屬首例，因為它是建設可以銷售的共有產權房項目，入市銷售價格為2.9萬元/平方米。
集體建設用地建共有產權房，還可以入市銷售，這可是首次出現，也是創新之舉。
要知道，此前北京也成交了不少集體建設用地，但要麼為商辦產業用地，要麼為租賃房項目，從未有過集體建設用地建成可入市銷售的、帶有商品房屬性的住房用地出現。
但現在有了，北京大興區獲得試點授權，也就意味著集體建設用地入市試點已經取得關鍵性突破。
近年來，有關集體土地入市的話題越來越熱，類似像北京這樣的制度創新，是不是要將打破現有的建設用地供應格局，甚至關係到未來房價走勢，到現在仍然尚無定論。
雖然有的地方也相繼出臺了一些管理方法，但目前集體土地入市尚處實驗階段，各地都在摸著石頭過河。
兩個月前，新修改的《土地管理法》出臺，並將於2020年1月1日起施行。此次修改的重點主要集中三大方面：土地徵收、農村宅基地管理制度改革、集體經營性土地入市。
說實話，最引起大眾熱議的就當屬集體經營性土地入市，它是本次修改的最大亮點，也是對現行土地管理制度的一個重大突破。因為這意味著農村集體經營性建設用地可以和國有建設用地享受同等待遇、同等入市、同權同價。
此前有規定，集體經營性建設用地不能入市，如果要入市交易，必須通過變更為國有土地之後才行。
而本次修改，則改變了過去農村的土地必須徵為國有才能進入市場的問題，可以說為農民直接增加財產收入，也為城鄉一體化發展掃除了障礙。
不過聽到這裡，相信很多人仍有疑問：大量農村集體經營性建設用地一旦入市，地價會不會降，房價又會不會降呢？
事長可以負責任的告訴各位：
不會！原因有兩點：一是解禁的農村集體建設用地總佔比較小，對土地市場影響有限，所以基本不用擔心。
二是集體經營性建設用地入市也不是那麼隨便的，必須由村民代表大會，或者村民會議三分之二以上的成員同意，並且要符合規劃、依法登記才能入市。
當然，其用地性質也不能隨意改變，也就是說，工業和商業用地不能用來蓋商品住宅。但也不排除集體用地先轉為租賃住房用地的可能性，因為北京、上海有不少成交案例，也就是說，就算想“轉正”，也得先從“備胎”開始。
對於集體經營性建設用地入市，雖說北京現在有了先例，但也僅限於共有產權房，並且也只是試點，尚無大面積推廣，未來會發展到哪一步，目前也不好說。
另外，集體建設用地的共有產權房和之前盛行的“小產權房”是兩碼事，沒有任何關係，不要把兩者混為一談。
最後，事長想說，儘管集體經營性建設用地入市仍存在諸多束縛，但此次《土地管理法》的重點修改，以及北京的首次試點，都能讓人們看到我國土地制度的不斷完善和創新。
相信隨著明年1月1號新法案的正式實施，我國在土地制度上又將掀開新的篇章，各位大佬敬請期待！
NO.4 白石洲舊改：“造富神話”背後的人生萬象
▲白石洲城市更新辦公室
我們來關注深圳最大規模的城中村之一白石洲，因為它地理位置優越，租房相對便宜，是無數深漂第一站的落腳點。
最近，這個被稱為深圳“舊改航母”的白石洲村受到全國關注，原因也很簡單，就是它終於拆遷了。
“海灣沙洲，山頂白石”，村前小山頂上懸立的一塊大白石頭是白石洲地名的由來。
對於原住民而言，它是故土、辛酸過往和通往未來的船票。
對於“深漂”而言，它是夢開始的地方，在這裡，只需要1000多就可以租到一個30平米以上、帶衛生間的一室一廳。白石洲見證了深圳的發展，也承載了許多年輕人深漂的夢想，沒住過白石洲等於沒來過深圳。
在城市管理者看來，它如同深南大道上的脂肪瘤；在藝術家和學者眼裡，這裡又是創作和研究的沃土……
▲《樓事深度》記者探訪白石洲
說起白石洲村，佔地面積約為0.6平方公里，一共有2527棟出租屋，高峰時居住著超過15萬人口。最重要的是，這個僅0.6平方公里的小村，卻是大多數深漂族第一站，是大量外籍人員的根據地。有報道稱，白石洲舊改將誕生1878個億萬富翁。
“造富神話”果真如此嗎？
《樓事深度》探訪白石洲村，其實這1878戶是本地村民的總數，當地家庭的平均物業面積在五六百平米，面積超過一千平方米以上的村民不會超過兩成，一夜暴富、誕生千個富翁的說法顯示站不住腳，但拆遷之後的回報足夠豐厚，那也的確是真的。
一位白石洲附近市民告訴記者，白石洲舊改經過了多次協商，最終確定後，很多人“一夜暴富”：
“富二代很多，富二代都不用做事的，每天開著豪車，開個保時捷、奔馳的很多”。
白石洲實業股份合作公司是此次舊改的申報主體，隨著舊改的推進，不少人已經搬離了白石洲。記者在現場看到，多數建築貼上了“樓已清空”的標誌。
▲《樓事深度》記者探訪白石洲
公開資料顯示，2004年白石洲傳出舊改消息，但因多個歷史問題懸而未決，2019年6月30日，沙河五村城市更新項目搬遷補償安置簽約啟動，沙河五村城市更新項目共計拆除重建用地面積459542.1平方米，待拆遷私人物業約1529棟4900戶。
作為深漂第一站，白石洲高峰時居住著超過15萬人，這些外鄉人何去何從？暫時還沒有答案。
▲《樓事深度》記者探訪白石洲
其實我們並不關注即將成為富豪的1878個原住民，我們在想，那另外的15萬深漂人又將何去何從？
官方顯示，自6月底清租開始，白石洲村人口持續減少，截至9月10日，合計減少約2.8萬人。
城中村一直以來都有“城市腫瘤”的標籤，汙水橫流、治安較差等問題一直被人們詬病。
但“城中村”的存在也有其的合理性，城中村是城市邊緣人融入城市的棲身之所，在這裡才有機會以較短的交通距離和時間成本來確認其城市人的身份。
據瞭解，白石洲村要在12月底之前搬完，那他們的下一站又會選擇哪裡呢？
走訪中，一位司機告訴我們，現在很多人都搬遷到寶安西鄉附近。相比白石洲，那裡房租也比較便宜，坐地鐵1號線也可以直達南山、福田等CBD區域，對他們來說是一個不錯的選擇。
祝福他們。
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