導語
南京人對於麒麟門的印象，似乎和祥瑞掛不上邊，過去老南京人更願意用遠、偏、荒來給它下定義。
在南京樓市昂揚向上的十幾年中，因配套基建長期滯後這裡總是顯得慢一拍，每當一提到房價窪地麒麟門都是首先會被拎出來示眾的；這裡至今還在兩萬到三萬這個區間徘徊。可作為如今南京市紫東地區的重要一環，麒麟門的面貌早已在悄然改變。
教育資源
8月初，很多麒麟門居民都為一條消息感到振奮，南外仙林分校麒麟小學“掛牌”照公佈。南京明星學校的牌子掛在了曾經默默無聞的麒麟公辦學校的門口；優質學區對於房價的提振作用，在普通人心中早已是不爭的事實。
彼時消息一出，麒麟板塊的部分二手房業主聞風紛紛上調掛牌價。雖然也有消息稱，該校牌匾掛而復摘，但根據我們向權威機構瞭解到的消息來看，最終成型應該只是時間問題。
事實上為了放大優質教育資源，完善南京教育事業的佈局，南京各大名校在周邊地區打造分校的歷史由來已久；模式上也存在著不少差異。分別為直屬分校、名校合併、託管辦學和合作辦學，具體的差別大家可以去自行搜索，在這裡就不冗述了，以南外為例截止至今它的分校已超15所以上，總得來說大部分學校採用的都是合作辦學，麒麟分校也是採取這種形式。
南外一直是南京教育的金字招牌。而南外仙林分校，一直是棲霞區的佼佼者，用“頂尖”二字形容不為過。2019中考，仙林外校以近590分的均分排名第7，據瞭解今年有120人被南外本部錄取，遠超其他學校。
而有周邊業主表示麒麟小學今年有十幾個學生考上了東外、秦外、鄭外，已經越來越好；此番能與仙林外校合作辦學，未來師資力量增強後學校前途將不可限量，那麼這所被周邊業主看好的學校目前基本入學條件又是怎樣的呢?
入學門檻：
參考《麒麟中心小學秋季招生工作辦法》適齡兒童原則上應隨父母（或其法定監護人）在同一戶籍，且應在2018年12月31日前取得所在施教區家庭正式常住戶籍，戶籍與實際常住地、產權證（產權證是指房屋所有權證，持有者為適齡兒童的法定監護人）三者一致，可在施教區小學報名入學。
購買二手房的家庭1.父母（或其法定監護人）應在規定時間內辦好二手房的產權證和兒童及監護人戶口遷入手續，並實際居住， 每套二手房的實際住戶和曾經住戶，只能同時有一個家庭的兒童在施教區內小學就讀。
我們來看看這所分校所處的位置，利用某地產網站的樓市地圖，我們可以清晰的看出該校校址位於麒麟門傳統意義中的麒麟鎮的核心位置，所處地點周邊被為數眾多的小區所包裹，根據圖中所示，大家可以發現這些小區都有一個較為顯著的特點，那就是單價低；別問，問就是一個字低。
從幸福裡APP給出的數據並綜合以及南京房產局成交數據我們可以看到，該區域附近小區的房產均價區間，從陽光之旅的18261元/平到東方紅郡的24893元/平，總體均價還未超過25000元。在這個區域僅僅花費160萬元就可以購置一套80平左右兩房，可以說是性價比十足。
對於這種低單價低總價的小區，向來會被剛需置業者當作優先級來考慮，可過去因為麒麟門略顯遭到的交通出行環境以及本身教育配套跟不上，實際購買意向往往並不是特別足，當然在S122公路竣工之後這一狀況開始得到改善。
當前正在修建的地鐵S6號線也就是我們所說的寧句線又會為麒麟鎮帶來新的增長極，該線路預設的麒麟鎮站點距離這些小區步行都在一公里以內，到2023年通車後，該小區的交通出行環境將得到根本改善。
屆時麒麟鎮將會一躍成為地鐵學區雙強的全新明星區域，加上南京市打造紫東新區的大勢，遠期房價將不可限量。因此結合上述該區域最高不到25000元的均價，持看好態度的朋友完全可以提前佈局購買。
小區介紹
那麼接著我們就來看看這個未來的準明星區域目前成交的熱點小區都有哪些？他們本身又具備哪些自身的特色呢？根據南京網上房地產的數據，該區域成交最多的為下列6個小區，排名不分先後。（注：因多種原因導致成交均價數據會和網絡綜合掛牌報價數據有向下浮動的可能）
1.陽光之旅
2.華匯康城
3.東方紅郡
4.銀河灣花園
5.銀河灣紫苑
6.中南麒麟錦城
下表是這6個小區的各項具體基本信息，我們可以從中得出一點粗略的印象
可以說這些小區總體的房齡尚可，並沒有向城東的某些區域那樣有很多讓人心生顧慮的老破小小區充斥其間，而房齡這個參數也恰恰又從側面決定了區域房價的差異化走勢，結合表內數據2002年的陽光之旅是房齡唯一還在2萬以內的小區。
而房齡最新的東方紅郡也理所應當的站上了這些小區二手房均價的最高位。這些小區，從60多平的小戶型到200平米的大戶型無所不包，戶型的選擇性較為豐富，每個小區也各具特色，那麼
我們預計用兩篇文章來為這6個小區做一個簡單的梳理。
一、陽光之旅
小區多為一梯兩戶，全部為多層無電梯，主力戶型79平，85平兩房，108平、116平、145平大三房，共58棟。
設施、綠化
2002年的小區內部就設有網球場還是很難得的，小區整體綠化環境不錯，風景很好，目前陽光之旅最大的優勢就是單價總價雙低，不到預算180萬以內便可以在這裡完成兩房置業，很有性價比。
不過稍顯不足的地方是沒有地下車位的規劃，總體來說地上車位相對比較緊張。
物業管理較為中庸，根據小區居民反應會有管理不到位的時候。
和很多2000年左右的小區一樣還沒有完全貫徹封閉化的概念，小區內部有的樓棟下設有商鋪，雖然方便了居民生活但是總的來說並不利於物業管理的開展。
建築外立面
小區的外立面為瓷磚覆蓋，從整體上來看，畢竟02年的小區十多年的雨水在上面留下了自己的痕跡，但是總的來說保養的還算可以接受。
小區一角可以直觀的感受綠化率的程度
戶型介紹
小區主力的兩房戶型85平，南北通透，實用性和得房率很不錯，唯一不足的地方在於正門和衛生間門相對，老一輩人可能有所忌諱。
二、華匯康城
華匯康城位於陽光之旅的正南向，兩小區之間相隔一條悅民路。
華匯康城北區
華匯康城南區
小區中心自帶一座2千平的牛頭山將小區分為南北兩區，小區中心山頂花園自帶天然氧吧，併為小區居民提供了鍛鍊和休閒的絕佳場地。也正因為這座小區內的山體公園存在，讓華匯康城的綠化率達到了百分之42。
小區內觀牛頭山
小區總計48棟樓，85、97平兩房，106、126平三房為主力戶型，小區內部還有供居民活動的籃球場合羽毛球場。
商業配套
小區西門步行50米便是麒麟門的農貿市場，總體來說生活方便。
華匯康城依山而建，整體樓棟佈局有高低之分，有6層到頂的多層以及9-11層到頂的小高層兩種樓棟設計。
但值得注意的是，雖然地勢有高低，但是本身因為是房齡超10年的老小區，即便非常超前的佈局了地下停車場，可總體來說面對如今100個車位的配比面對超2000戶的居民還是捉襟見肘，目前車位明顯不足，居民大部分的車輛還是以地面停車位為主。
部分鏽蝕的單元門，可以看出10年漫長時光留下的斑駁。
戶型分析
主力戶型97平，南北通透設計合理，主臥室多出的空間既可以做衣帽間也可以做內衛，廚房設計得也很規整。
三、東方紅郡
2013年建成的東方紅郡，是麒麟鎮房齡最新的小區純封閉式設計，整個小區均為一梯兩戶的小高層。
伴隨小區共同建設的天賦廣場目前已經是該區域的商業中心，具有很高的人氣。
天賦廣場的清晨
小區主力戶型為85平、89平兩房，以及95平、110平三房。
小區整體體量較小，共計17棟樓1491戶，值得一提的是車位1200個遠超上面兩個小區，採取地下車庫加少許地上車位的佈局，以地下為主地上為輔，這讓小區的整潔度高度提升。
整潔的小區道路
整個麒麟鎮小區裡最高的物業費（1.5元）也總得上來說物業服務也對得起他的價位。
小區中心位置有面積較大的噴泉景觀和廣場，兩旁還分別安排了兒童活動區域以及籃球場，供小區居民休閒娛樂使用。
戶型分析
主力戶型95平三房，採取了一南兩北的設計，由於面積有限又要做成三房，總體功能區如廚房，衛生間等都稍顯侷促，兩件朝北臥室面積只能算是適中，但總體上能夠滿足一個多年齡結構家庭的正常使用需求，目前260萬左右的價格還是值得購買的。
總結：
先行介紹的這三個樓盤，整體價格跨度較大，既有區域最低均價也有區域最高均價，總得來說，他們的學區以及配套都相同，我們在考慮自身經濟實力已經貸款抗壓的能力上可以做出自己合理的選擇。
總的來說，東方紅郡房齡最新小區體量最小環境整體最好，可選擇性也比較高，既有剛需戶型也有剛改大戶型，特別是130平米以上的改善戶型普遍21000元左右的單價頗具性價比；
華匯康城自帶天然氧吧，環境不俗綠化率最高，多層高層相交錯，選擇空間也更大，200萬以內的預算便可以在這裡置業；而陽光之旅相比之下，優勢並不明顯，但區域最低的單價也給了預算不足200萬的購房者入主這個未來地鐵學區雙強板塊留下了很大的契機。
下一期，我們會帶來，表內其他三個小區的梳理內容，希望能夠對您的購房置業有所幫助。
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