今天看到了一份數據，截止10月底，設定了年內銷售目標的房企中，今年僅有37%的房企目標完成率達到75%以上，去年該比例為59%。

這組數字有點繞口，說白點，今年完成目標任務的開發商不到四成，比去年還少了兩成。

所謂的“金九銀十”，徹底泡湯了。

去年的初冬時節，有心人應該還記得，到處都是土地流拍，杭州、廈門、成都、武漢樓盤降價的消息一個接一個，老業主們的焦慮情緒互相傳染，開發商為了回款，什麼特價房和套路都豁出去了。

時隔一年，在多個城市傳出人才購房門檻放鬆的氛圍下，在恆大、碧桂園金九單月業績創歷史記錄的前提下，開發商們的表現，連去年都不如，確實有點反常。

筆者覺得，有兩方面的原因。

第一，落戶門檻和人才購房難度降低，對樓市刺激力度很小。

從10月以來，表面上看，南京、天津、海南部分城市有一定的寬鬆信號，對房地產實際上的刺激意義並不大。

向南京和天津，只是非核心區域放寬，海南的落戶門檻是低了，購房的社保和個稅時間限制還在，此外，像河南三四線城市放寬落戶，湖南和安徽中小城市買房給補貼，對購房者吸引力很小。

第二，房地產行業集中度持續提升，大型房企吃肉，小型開發商“喝西北風”。

像碧恆萬這樣的龍頭房企，最近兩個月飆升的業績，是建立在龐大的佈局，和提前準備的促銷打折手段基礎之上的。

目前大部分銀行的白名單客戶是排名行業TOP30的房企，而大部分信託白名單客戶在TOP50左右，剩下的小開發商，資金、土地、銷售都很難成氣候。

房企業績沒完成還是小事，初冬時節，從供應量、成交量、二手房等角度來看，本來就一片肅殺，天氣漸冷，樓市反而還在“加冰塊”。

第一，供應量環比降42%，九成以上城市顯著縮量。

克而瑞發佈的報告顯示，10月，29個重點城市新增供應面積2035萬平方米，環比下降42%，同比下降26%。

其中，一線城市商品住宅新增供應面積155萬平方米，環比下降58%，同比下降51%。京滬廣深四城供應量同、環比齊降。

二三線城市新增供應面積環比下跌40%，同比下跌23%。具體來看，相較上月，25個城市中僅有長沙、東莞供應量有小幅提升，其餘城市均有不同程度的縮量，從同比來看，也僅有南寧、昆明、青島等5個城市供應量大於去年同期，寧波、南京等同比跌幅皆超50%。

房子供應的少了，是什麼原因？

要麼是市場行情不佳，接盤的購房者變少，要麼是庫存本來就不多，賣一套少一套。

顯然，前者的可能性更大，因為今年房地產的庫存是持續增加的，供應環比降幅都快50%了，當然是購房情緒不旺的原因。

第二，成交量環比下跌10%且降幅擴大，近四成城市較年內月均降幅超20%。

還是克而瑞的數據，10月，重點城市整體成交2250萬平方米，同、環比分別下跌6%、10%，降幅較上月繼續擴大。

一線城市成交209萬平方米，環比下降13%，二三線城市總成交2041萬平方米，環比下跌9%，同比下跌8%。

二三線的25個城市中，僅有5個環比保持正增長，中部城市如武漢、長沙成交量重回高位，南部昆明、南寧成交量跳增創年內新高。同比來看，也僅有武漢、青島、南京等9個城市成交情況好於去年同期。

值得注意的是，銀十成交量環比金九持續下降，熱點一二線城市也是全線回落，具有很強的風向標意義。

連9月和10月的表現都不盡如人意，初冬過後的“三九酷寒”，顯然更加難熬。

當然，最能反映市場真實情緒的，莫過於二手房。

現在，越來越多的城市進入存量房市場，加上不少城市嚴格實行限價政策，這就導致新房和二手房出現巨大的價差，上萬人排隊搶的限價盤，已經無法反映市場的真實情緒。

以杭州為例，截至10月31日22時，二手房掛牌量已高達99602套（含商業）。以目前增速看，11月初突破10萬套大關毫無懸念。

從2018年3月的2.5萬套，到今年9月底的9.4萬套，平均每月淨增3800多套。而從9.4萬套到10萬套，更只用了一個月。

這麼多二手房積壓在那裡，成交週期越來越長，業主掛牌價一降再降，彷彿是被“冷凍”了一般。

杭州並不是孤例，成都、武漢、鄭州同樣“來勢洶洶”，它們都是二手房被“凍結”的典型。

根據貝殼研究院發佈的數據，武漢從去年最高點均價20317，跌到了18773，跌去了1544元。鄭州從去年最高點均價17138，跌到了14913，跌去了2220元。廣州二手房掛牌均價從38000跌到了32000元，北京、上海、天津也是跌勢綿綿。

表面上看都很風光，又是國家中心城市，又是新一線概念，隔三差五出來個搶房的消息，但是，二手房庫存積壓，房價倒掛的剪刀差，房企利潤增速的下降，卻是不爭的事實。

筆者想說的是，冬天伊始，給略微有點燥熱的樓市，加點“冰塊”再合適不過。

最近不少購房者在看到了所謂的“寬鬆信號”後，又有了按捺不住想入市的衝動，試圖複製以往買房套利的經驗，可房地產市場並不是一個“聽話的乖孩子”，在房貸利率、房企融資沒有放開的前提下，幾乎沒有任何走強的可能性，佛系一些，淡定一點，才是目前最務實的態度。