兩人以某處房屋作抵押向銀行貸款，還向銀行提供“結婚證”用於審核，然而……
“結婚”是真的，“結婚證”卻是假的！此“配偶”非真配偶
未經配偶同意，擅自抵押共有房屋是否有效？作為抵押權人的銀行，是否可對涉案房屋行使優先受償權？
一起走進今天的廣州案例。
基本案情
丈夫甲與某銀行簽訂《個人借款/擔保合同》，在申請表上確認借款為夫妻共同債務，並將登記在其一人名下的涉案房屋用於貸款抵押，辦理了抵押登記。
甲向該銀行提供以甲、丙的名義偽造的“結婚證”。丙以借款人“配偶”的名義在抵押物共有人處進行了簽名。甲、丙亦以“房屋共有人”的名義共同向某銀行出具《承諾書》。事實上涉案房屋是甲與其妻子乙的共有房屋。乙對甲擅自抵押共有房屋及甲、丙偽造“結婚證”的行為毫不知情。
後來，甲沒有按合同約定按時償還貸款本息。銀行遂向一審法院起訴請求解除《個人借款/擔保合同》，並主張對抵押物享有優先受償權等。
一審訴訟中，甲訴稱丙並非其妻子，乙才是其合法妻子。法院依法追加乙為第三人參與訴訟。
爭議焦點
❶ 涉案房屋抵押權的設立是否有效？
❷ 銀行是否可在本案中對涉案房屋行使優先受償權？
裁判結果
一審法院判決：
❶ 解除某銀行與甲簽訂的《個人借款/擔保合同》；
❷ 甲向銀行償還借款本金；
❸ 銀行有權以涉案房屋折價或者拍賣、變賣該房屋的價款優先受償。
妻子乙不服一審判決，向廣州市中級人民法院提起上訴。
廣州中院判決：改判銀行對涉案房屋不享有優先受償權。
法官說法
甲在辦理抵押登記時偽造其與丙的“結婚證”，擅自將其與乙的共有房屋用於抵押借款的行為屬於無權處分，且直接侵犯了乙的合法權益。
在此前提下，根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款第一項及第三款之規定，認定某銀行對於抵押權的設立是否有效，關鍵在於判斷某銀行對於抵押權的設立是否屬於善意。
首先，雖然涉案房屋房產證上記載權屬人甲“單獨所有”，但現實生活中仍然大量存在配偶一方代為持有夫妻共有房屋的情形，而實際上某銀行也對涉案房屋的共有情況進行了審查。
其次，在甲與某銀行簽訂的《個人借款／擔保合同》中，丙作為借款人配偶在抵押物共有人處進行了簽名；甲、丙亦作為房屋共有人共同向某銀行出具《承諾書》，因此，某銀行是在知道甲已婚並且涉案房屋存在共有人的情況下決定接納抵押貸款的。
再次，某銀行作為專業從事放貸業務的金融機構，在批准貸款之前，其在與甲的關係中處於優勢地位，有責任對甲提供的證明材料真實性進行審慎審查，否則容易給不法份子以可乘之機。作為金融機構的銀行也完全有能力對該結婚證中結婚證字號的真實性進行核查。本案在客觀上由於某銀行未盡審慎審查義務，而給甲以偽造結婚證達到擅自處分他人財產實現抵押貸款目的的機會。
最後，某銀行在與甲以“雙方申請”方式向房管部門申請抵押登記時，共同在《廣州市房地產交易與權屬登記詢問記錄表》中作出“申請登記的房地產不存在共有”的陳述，說明某銀行向房管部門隱瞞抵押物存在共有人情況的意圖是明顯的。
據此認定某銀行不構成善意，涉案房屋抵押權的設立無效，某銀行不能取得該房產的優先受償權。
法官後語
共同共有人以其共有財產設立抵押，未經其他共有人同意的，屬於無權處分。認定抵押權是否有效，關鍵在於判斷抵押權人對於抵押權的設立是否屬於善意。無權處分人擅自將不動產抵押給他人，如在抵押權人未盡審慎的審查義務或存在故意或重大過失等非善意的情形，可能導致抵押權的設立無效以及抵押權人無法取得相應的抵押權。
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