两人以某处房屋作抵押向银行贷款，还向银行提供“结婚证”用于审核，然而……
“结婚”是真的，“结婚证”却是假的！此“配偶”非真配偶
未经配偶同意，擅自抵押共有房屋是否有效？作为抵押权人的银行，是否可对涉案房屋行使优先受偿权？
一起走进今天的广州案例。
基本案情
丈夫甲与某银行签订《个人借款/担保合同》，在申请表上确认借款为夫妻共同债务，并将登记在其一人名下的涉案房屋用于贷款抵押，办理了抵押登记。
甲向该银行提供以甲、丙的名义伪造的“结婚证”。丙以借款人“配偶”的名义在抵押物共有人处进行了签名。甲、丙亦以“房屋共有人”的名义共同向某银行出具《承诺书》。事实上涉案房屋是甲与其妻子乙的共有房屋。乙对甲擅自抵押共有房屋及甲、丙伪造“结婚证”的行为毫不知情。
后来，甲没有按合同约定按时偿还贷款本息。银行遂向一审法院起诉请求解除《个人借款/担保合同》，并主张对抵押物享有优先受偿权等。
一审诉讼中，甲诉称丙并非其妻子，乙才是其合法妻子。法院依法追加乙为第三人参与诉讼。
争议焦点
❶ 涉案房屋抵押权的设立是否有效？
❷ 银行是否可在本案中对涉案房屋行使优先受偿权？
裁判结果
一审法院判决：
❶ 解除某银行与甲签订的《个人借款/担保合同》；
❷ 甲向银行偿还借款本金；
❸ 银行有权以涉案房屋折价或者拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。
妻子乙不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。
广州中院判决：改判银行对涉案房屋不享有优先受偿权。
法官说法
甲在办理抵押登记时伪造其与丙的“结婚证”，擅自将其与乙的共有房屋用于抵押借款的行为属于无权处分，且直接侵犯了乙的合法权益。
在此前提下，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第一项及第三款之规定，认定某银行对于抵押权的设立是否有效，关键在于判断某银行对于抵押权的设立是否属于善意。
首先，虽然涉案房屋房产证上记载权属人甲“单独所有”，但现实生活中仍然大量存在配偶一方代为持有夫妻共有房屋的情形，而实际上某银行也对涉案房屋的共有情况进行了审查。
其次，在甲与某银行签订的《个人借款／担保合同》中，丙作为借款人配偶在抵押物共有人处进行了签名；甲、丙亦作为房屋共有人共同向某银行出具《承诺书》，因此，某银行是在知道甲已婚并且涉案房屋存在共有人的情况下决定接纳抵押贷款的。
再次，某银行作为专业从事放贷业务的金融机构，在批准贷款之前，其在与甲的关系中处于优势地位，有责任对甲提供的证明材料真实性进行审慎审查，否则容易给不法份子以可乘之机。作为金融机构的银行也完全有能力对该结婚证中结婚证字号的真实性进行核查。本案在客观上由于某银行未尽审慎审查义务，而给甲以伪造结婚证达到擅自处分他人财产实现抵押贷款目的的机会。
最后，某银行在与甲以“双方申请”方式向房管部门申请抵押登记时，共同在《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》中作出“申请登记的房地产不存在共有”的陈述，说明某银行向房管部门隐瞒抵押物存在共有人情况的意图是明显的。
据此认定某银行不构成善意，涉案房屋抵押权的设立无效，某银行不能取得该房产的优先受偿权。
法官后语
共同共有人以其共有财产设立抵押，未经其他共有人同意的，属于无权处分。认定抵押权是否有效，关键在于判断抵押权人对于抵押权的设立是否属于善意。无权处分人擅自将不动产抵押给他人，如在抵押权人未尽审慎的审查义务或存在故意或重大过失等非善意的情形，可能导致抵押权的设立无效以及抵押权人无法取得相应的抵押权。
閱讀更多 中國法院網官方賬號 的文章
