在連續“爆雷”之後，三盛宏業能成功自救嗎？
一週前，百強房企三盛宏業被曝員工討債上門、甩賣總部大樓、全國項目大面積停工，迫不得已董事長陳建銘出面調節，卻被逼當眾落淚。
然而，事實證明，市場不相信眼淚。
10月28日，三盛宏業評級再遭下調。東方金誠公告稱，下調三盛宏業主體評級展望至負面，本次評級為AA，前次評級為AA，前次評級展望為穩定。
據風雲地產界瞭解，三盛宏業是一家位列中國房地產TOP10研究組“2019年中國房地產百強企業”第67位的房企。今年8月，曾獲億翰智庫頒佈的房企綜合實力、品牌價值“雙百強”。
更令人詫異的是，在10月10日公佈的《2019年胡潤百富榜》上，三盛宏業董事長陳建銘以100億元的身價位居第398位，這一排位比去年前進了67位。
如今，陳建銘和三盛宏業幾乎已經被逼上了絕路。業界普遍認為，三盛宏業距離破產只差一步之遙。
01
壓垮三盛宏業的“最後一根稻草”
三盛宏業“爆雷”源自一則新聞：因員工認購理財產品未能按時兌付，10月21日，三盛宏業員工前往公司總部大樓“堵門”討債。該事件一經報道，迅速在地產圈引起發酵。
三盛宏業一名員工曾對媒體表示，2018年末的年終獎只發了一部分；員工理財遲遲無法兌付，一拖再拖，解決方案出了多次，卻一分錢沒發；2019年9月的薪資至今未發，所以才引發了這次員工集體討薪事件，大家都要吃飯過日子的，這種情況實屬必然。
資料顯示，上述理財產品，源自三盛宏業《關於開展2017年第二期定向理財的通知》。這份由公司工會下發這份文件，定向員工發行3億理財產品，期限12個月，產品年化收益率14%，24個月年化收益率為15.5%，36個月年化收益率為17.5%。
據媒體報道，三盛宏業前後的多期理財產品涉及資金達8億，牽涉員工及其家屬上千人，區域範圍波及上海、杭州、舟山、北京、廣東、瀋陽等集團公司所屬分支機構所在地。
令員工氣憤的是，三盛宏業的管理層並沒有想辦法解決此事，而是於10月12日起轉走公司資金兌付自己親朋的理財。
風雲地產界獲悉，在這些管理層中，陳亞維是陳建銘胞妹，任三盛宏業副董事長；屈國明是陳建銘妹夫，陳立軍是陳建銘內弟，是三盛宏業股東，同時擔任公司監事；潘功成是三盛地產板塊負責人，現為公司副董事長。另外，陳錫年和蔣萬琪擔任副董事長，施軍君和餘秀芳擔任副總裁。
在這樣的情況下，維權員工不得不以報警的方式逼迫陳建銘出面表態，於是便出現了“三盛宏業董事長陳建銘淚灑當場”的情景。
陳建銘向業主表示：“我最近在外找資金，內部事宜交由我的妹妹陳亞維管理，沒想到竟會如此。其他的高管我不能擔保，我妹妹轉走的錢，我負責追討回來！”
實際上，三盛宏業一直面臨著高負債的壓力，近段時間更是頻繁傳出資金鍊出問題的消息。其中，9月以來就有消息傳出，三盛宏業有意以17.5億元的總價出售其位於上海外灘的總部大樓。
該大廈原名為倫達金融大廈，由三盛宏業通過拍賣而來，並於2017年5月才正式遷入。而為了還債，三盛宏業集團已經在此前將這座總部大樓作抵押借款14億元，項目目前尚無人接盤。
由資金鍊問題導致的“多米諾效應”讓三盛宏業雪上加霜。企查查信息顯示，9月24日，三盛宏業因債務違約被上海市第二中級人民法院納入為失信被執行人，具體行為一項則被標識為“有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務”。
此外，自9月27日以來，陳建銘、上海三盛房地產（集團）有限公司、上海閆宏企業管理合夥企業（有限合夥）分別持有的三盛宏業4.154億元股權、2億元股權以及1.42億元股權已遭多地法院凍結，凍結期限至2022年。
實際上，在此之前三盛宏業的股權就已經遭到多次質押。截至目前，該集團股權質押次數達到59次，當中，14.31%的淨資產做了對外擔保。企查查方面數據也顯示，三盛宏業高達9.94363億元的股權質押仍處於有效質押狀態。
債務問題往往會引發很多無休止的糾紛。三盛宏業歷年來所涉及的法律訴訟20起，當中的75%發生在2019年。這些糾紛多涉及民間借貸、借款合同以及企業借貸，其於2019年開庭的法律訴訟就達到11起。
長期面臨高負債、資金鍊、債務糾紛等問題，此次內部員工理財逾期兌付，從而引發出員工集體討債的一系列風險，成為了壓垮三盛宏業的最後一根稻草。
02
三盛宏業埋下的“雷”
三盛宏業成立於1993年，經過二十多年的發展，橫跨城市開發、金融投資、海運海工、智慧城市等產業領域，腳步遍及上海、北京、浙江、江蘇、廣東、遼寧、山東、安徽等地。數據顯示，三盛宏業集團目前總資產規模逾500億元，淨資產250億元。
然而，隨著“三盛宏業被傳甩賣總部大樓”的消息被爆出後，三盛宏業的處境開始愈發艱難，而這一切都是三盛宏業野蠻發展的結果。
1.沉重的商譽
放眼當前眾多中小型房企面臨破產危機，除了業績滑坡外，更是出現了多家企業因商譽問題出現鉅額虧損。
2015年-2018年，三盛宏業的商譽分別為1.82億元、9.70億元、18.19億元、27.63億元，佔淨資產的比例分別為3.69%、16.08%、22.50%、30.70%。
商譽大規模增長主要因為2016年-2017年的多次併購，在資本市場和經營領域頻繁開疆擴土，高溢價收購只帶來了賬面財富，高估值的浮華表象之下，三盛宏業的商譽遠遠超過了房地產行業的平均水平。
2.財務費用佔比過高
2016年-2018年度，三盛宏業財務費用高達3.58億元、11.80億元、14.04億元，共計29.42億元。同期佔淨利潤的比例分比為105.60%、237.42%、295.58%，財務費用對公司淨利潤侵蝕嚴重。
財經評論員嚴躍進表示，企業財務費用攀升折射出開發商項目借債較多，融資規模增加，負債攀升，非資本化利息支出增加。同時，未銷售現房存量較大，項目週轉速度緩慢。當然，對於一些大量發行美元、港元債券的房地產企業來說，去年由於人民幣貶值帶來的匯兌損失也有所提升。
3.超高負債壓頂
Wind數據顯示，今年上半年，三盛宏業營收36.22億，虧損7.66億，經營活動現金流為-31.89億，投資活動現金流為-3.9億，籌資活動現金流為25.67億。
實際上，近幾年來，三盛宏業的經營業績每況愈下，淨資產收益率從2015年的15.99%下滑至2019年中期的-29.26%。半年報顯示，截至今年上半年，三盛宏業總負債417.65億元，資產負債率高達81.5%，有息負債269.52億元，淨資產已經無法覆蓋有息負債。
另外，2016年-2018年，三盛宏業在手貨幣資金分別為9.54億元、35.31億元、28.80億元，同期的短期帶息債務分別為30.34億元、114.60億元、134.20億元。
一旦金融政策收緊，很可能導致三盛宏業的融資能力減弱或者項目變現能力出現問題，從而進一步導致三盛宏業貨幣資金儲備不足，使其面臨短期借貸到期的巨大壓力。
4.沒能踩準政策節奏
三盛宏業走到今天這個地步，很大一部分原因是其沒有準確掌控局勢，在政策對房地產啟動嚴厲控制的高點貿然拿地，面臨高溢價和去化難得雙重困境。
除此之外，三盛宏業還面臨“限價”的尷尬遭遇。 據公眾號《葉檀財富》報道，三盛宏業目前持有的貨值就有600億元，相對於273億元金融債務和140億元開發支出來說，看上去資金鍊非常健康。但其中245億元的貨值位於上海，面臨限價政策。導致“曾經最安全的資產，現在成了貶值的出口。”
5.家族企業之禍
三盛宏業是一家典型的家族企業，公司的高層管理者都系家族成員或者老闆的朋友。“任人唯親”是陳建銘管理企業的最大失誤。自從爆雷後，企業管理層的所作所為更是讓陳建銘欲哭無淚。
據員工描述，陳建銘自身還有點自負和驕傲，本人很難聽進去別人的意見。而且因為做出來的成績，相對有些驕傲。
03
三盛宏業“自救”
談及三盛宏業的“暴雷”，嚴躍進表示，單就房地產開發業務而言，即便銷售不佳，也不至於出現“暴雷”，最多是“降價促銷”、營收數據不好看，而目前三盛宏業如此嚴峻的形勢與其之前的投資不當，且沒有實現快速回款有關。
或許三盛宏業早就意識到了危機，一系列的“自救”行動在同時進行。2019年以來，三盛宏業非公開發行了3期債券，共33.8億元。此外，公司還積極與大型銀行、金融機構簽訂授信，額度超過400億元。
9月下旬，三盛宏業傳出欲以17.5億元轉讓總部大樓抵債的消息，而此前，為了還債，這座名為倫達金融大廈的大樓已經被作為抵押借款14億元。
與此同時，三盛宏業就與東方資產全資子公司上海東興達成深度共識。根據此次合作，雙方將在資本合作、資金幫扶、股權合作、資源引入、優質資產整合等方面進行全面戰略合作。
據瞭解，經陳建銘簽發，三盛宏業集團已於10月17日成立臨時監管小組。臨時監管由上海東興（東方資產全資子公司）、民生信託、溫州銀行、京衡律所代表，和三盛宏業高管及子公司代表組成。
這個監管小組將全面監管三盛宏業集團及其下屬公司的財務、行政人事及運營管理狀況，同時保障金融債權，避免國有資產流失和確保債務重組的順利推進，以期應對化解集團債務危機。
資料顯示，東方資產是由財政部、全國社保基金理事會共同發起設立的國有大型非銀行金融機構，合併總資產超過萬億元，業務涵蓋資產管理、保險、銀行、證券、信託、普惠金融、信用評級和海外業務等，服務網絡覆蓋全國，具有強大的資金實力和資本運作能力。
隨著三盛宏業債務危機的進一步惡化，東方資產對三盛宏業的債務重組動作或將展開。
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