一千個讀者就有一千個哈姆雷特。這句簡單而又富含哲理的話，用在當下的房地產市場也再適合不過。
在當前樓市大環境低迷、項目去化困難、融資持續收緊的情況下，有房企看到的是危險的逼近，最大限度開源節流；有房企看到了新的生機，加速拿地，逆勢擴張。
萬科明顯選擇了後者。
從喊出“活下去”的艱難口號，到提出“收斂聚焦、鞏固基本盤”，一路走到了2019的第三季度，不少房企涉險了、倒下了，但萬科仍然是當年的萬科。
三季度拿地大增
10月25日，萬科公佈了其2019年前三季度報告。報告顯示，1-9月，該集團累計實現營業收入2239.1億元，同比增長27.2%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤182.4億元，同比增長30.4%。其中，房地產業務結算面積為1455.0萬平方米，貢獻營業收入2125.7億元，同比分別增長13.6%和26.9%。
第三季度，萬科實現營業收入845.9億元，同比增長20.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤64.0億元，同比增長31.6%。
據瞭解，1-9月，萬科累計實現合同銷售面積3061.6萬平方米，合同銷售額4756.1億元，同比分別增長5.5%和10.2%。在克而瑞前三季度房企排名中，萬科以4756億元的全口徑銷售位於碧桂園之後，排名第二。
值得一提的是，房地產市場大行情的不容樂觀，對萬科第三季度的銷售造成了影響。前三個季度，萬科實現的銷售額分別為1494.4億元、1845.5億元以及1416.1億元，第三季度是其中最低的一個季度。
毛利率方面也有一定程度的下降。今年1-9月，萬科房地產業務的結算毛利率為27.6%，較去年同期下降0.2個百分點。
與此同時，這份三季報最引人關注的一點則是萬科對於土地儲備的投資。三季報顯示，2019年1-9月，萬科累計新增116個開發項目，總建築面積約2832.1萬平方米，權益規劃建築面積約2042.0萬平方米。
當中，僅僅第三季度，萬科就新增62個開發項目，總建築面積約1479.0萬平方米，權益規劃建築面積達1155.3萬平方米。
除此以外，三季度萬科物流倉儲服務業務新獲取項目4個，總建築面積（指可租賃物業的建築面積）約27萬平方米。截至9月底，萬科物流倉儲服務業務總建築面積約998萬平方米。
樂居財經據公開資料整理
無論是項目個數還是所付出權益總價，萬科在第三季度的拿地力度，均高於其前兩季度的總和。其中，今年7、8月份，也是該公司前九個月新增土地項目最多的兩個月，兩個月的權益地價均超過300億元。
與此同時，統計的數據顯示，在今年1-9月，萬科付出的總權益地價則達到了1477.3億元。
“轉型”舊改與發力
Wind的數據顯示，在2019年萬科新增項目中，北方區域、南方區域、上海區域、中西部區域分別佔比20.86%、9.09%、21.93%、48.13%。數據顯示，該公司在中西部區域的拿地動作有所增強。
另一方面，從其土地的權益投資金額分佈上或許也能夠說明一些問題。據其半年報披露，按權益投資金額計算，萬科上半年新增項目的88.4%位於一、二線城市，但截至第三季度，該比例下降至81%，這一定程度上說明萬科在土地擴張的城市選擇上有所外延。
此前，行業機構公佈的前三季度拿地排行榜中，萬科以1381億元的總拿地款，成為房企中1-9月拿地金額最多的企業。
手中持有的現金流，是萬科得以逆勢拿地擴張的基礎。三季報顯示，截至9月底，萬科持有貨幣資金1072.4億元，高於其短期借款和一年內到期有息負債總和590.8億元。有息負債中，74.0%為長期負債。
事實上，在房企融資環境持續收緊，項目去化及銷售回款放慢的情況下，不少企業出於資金層面的壓力，在土地市場上變得更為謹慎，拿地放緩。而從萬科在第三季度的表現來看，則大有逆其道而行之的意味。
不僅如此，萬科還希望在舊改和TOD項目的儲備上尋求突破。9月26日，杭州蕭山一宗大體量地鐵上蓋商住地出讓，經過79輪競價，最終由萬科以33.12億元的價格拿下，溢價率接近30%，是最近流拍盛行的土地市場中較高溢價的一宗地塊。
除此以外，在舊改方面，萬科三季報顯示，該集團目前參與的一批舊城改造項目，權益建築面積合計約341.4萬平方米。這二者也成為萬科尋求轉型的增長點。
萬科鬱亮曾在9月份的交流會上表示，公司如果在舊改和TOD項目上有所突破，將能為傳統開發業務帶來新的增長曲線。據瞭解，萬科目前較具代表性的舊改項目就有廣州永慶坊、深圳南頭古城和福州煙臺山·倉前九里等。
根據國盛證券的數據，萬科目前可售建面約1.15億平米，覆蓋2018年銷售面積2.72倍。
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