近日，香港傳來大消息。
10月16日香港特首林鄭月娥發表新的施政報告，報告指出，未來要保證每一個香港人和他的家人有房住，讓大家買得起供得起樓。
據悉，港府將會陸續推出短、中期支援措施，包括大幅增加過渡性房屋項目，放寬首次置業人士按揭計劃樓價上限——首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由目前的400萬港元提升至800萬港元，即一套800萬的房子，首付只需要付80萬就能上車。
以目前香港按揭利息貸款計算，還款期限30年，每月按揭還款28355港元。
而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1000萬元；後者可以包括自用樓換樓按揭。
一
幸福來的太突然，令人疑惑不解。畢竟當年八萬五計劃夭折的現實還擺在那。
1997年，正是香港樓價瘋狂飆升之時，民眾要求平抑樓價。
當時特首董建華一上任，就製出了“八萬五”大計，為特區政府訂下三個目標：每年興建的公營和私營房屋單位不少於八萬五千個；在十年內，全港七成的家庭可以自置居所；以及把輪候租住公屋的平均時間縮短至三年。
為此，港府開始不斷加大土地供給。
但知易行難，這等於要從四大家族的嘴裡搶肉。
四大家族多靠地產起家，手裡大肆囤地，八萬五計劃就是要打破財閥的壟斷，引起了後者的強烈不滿。
禍不單行，此時又恰逢亞洲金融風暴，香港樓市悽風慘雨，樓價下挫二至三成。
房價大跌之後，購房人將將房子抵給銀行，還淨欠銀行很多錢。
結果，八萬五計劃在一片罵聲中壽終正寢。
二
為此，後繼者充分吸取了教訓，無人再提廉價房建設。
不僅如此，就連正常的商品房土地供應也逐年壓縮。目前全香港每年新上市商品房大概只有2萬套，最低是在2007年，全港只有8000套新房供應。
8000套供應是個什麼概念？這個數據放在同等人口規模的內地城市重慶，也就是兩週的成交量。
而香港大約有本地居民750萬人口，對應家庭大概為200萬個。因此，這兩萬套新房供應，住房的供需比約為1%，本地居民都完全滿足不了，這就造成了供需比例嚴重不平衡。
更何況香港地少人多，只要金融環境穩定，香港樓市很有可能上漲。
從2003年到2018年是香港15年的大牛市，房價平均上漲了5倍以上，部分地區房價上漲了10倍。
三
更可怕的是，2018年中美貿易摩擦加劇，美聯儲不斷降息，而香港和美國經濟掛鉤，資本外流，所以造成經濟下行，房價大跌。
高房價對於港人也許不是最可怕的，高房價之後，很多人把自己全家的財富全放進去。放進去以後，就不能指望房子跌，因為房價一跌，原來的資產就可能因此變成負資產，97年亞洲金融危機時的教訓重現。
這種現實就讓港府急得火燒眉毛，決定放出大招，除了一成首付購房，還有以下措施。
一，大幅增加過渡性房屋項目，在未來三年合共提供10000個單位，以疏解居住環境惡劣和長時間輪候公屋家庭的壓力，政府為此預留資金費增加至50億港元。
二，為非公屋、非綜援的低收入住戶，包括輪候公屋人士，提供生活津貼，將於下個年度先後發放兩次。
三，研究重建香港房委會旗下的工廠大廈作為公營房屋，增加出租公屋的供應。
四，目前39個“租者置其屋計劃”屋邨中，約有42000個未售出單位，平均定價約為評估市值的二折，為進一步滿足公屋租戶的置業要求，加快出售這些單位。
五，2019年將繼續出售合共約8600個居屋和“綠置居”單位，預計2020年可高達約12000個。
六，今年繼續推出3000個“白表居屋（既無私人樓宇，又不滿足公屋申請者的人士）第二市場計劃”，以滿足更多白表人士的置業需求。
七，將在2020年第一季出售安達臣道一幅私人住宅用地，落地第二個“首置”（首次購房）先導項目，用賣地條款規定發展商除興建私人住宅單位外，須興建約1000個“首置”單位，並以低於市價賣給合資格人士。
四
不難發現，香港在放寬購房條件、增加土地供應、保證低收入人群做了很多工作。
但也帶了了一些質疑。這在推動全民購房的同時，也是在推動房價的增長，加劇居民生活壓力、甚至導致銀行風險。
對此，解局君認為不用憂慮。
中國老太太和美國老太太的故事眾人皆知，同樣為房子付出了一生，但是美國老人卻住了一輩子新房，而中國老人到死也沒有住過。
好的政策就是應該讓人們儘早住上好房子、過上好日子，而不是非要人們奮鬥一輩子而毫無收穫。
試問沒有金融福利，有幾個人買得起房？
工薪階層？剛畢業的大學生？別說掏光6個錢包、就是掏光8個錢包恐也無濟於事。
而一成首付購房，不過是允許人們提前把未來20年、30年的收入放到今天來消費罷了。
隨著貨幣持續貶值，晚買不如早買。
對於金融風險，有人說說首付比例這麼低，如果房價下跌，出現大規模壞賬怎麼辦。
解局君認為，現在全球經濟萎靡不振，香港遊行，大陸客減少，放開住房政策就是為了平息矛盾，刺激樓市和經濟。
事實上銀行很精明，房貸會做壓力測試，而不是任性放貸。
銀行看到了城市住宅是優質資產，願意給人們更多貸款，只不過之前政策不允許。
而且，降低首付買房，說明人們有住房需求。
這個房子就值這個價格，就是不需要一分錢首付，它的價格該漲也會漲。
金融政策越寬鬆，房屋價格越高，房屋的供應量也就越大，人們能夠獲得房子的機會就越多。反之，取消按揭，就沒人買房了，房價更低。
顯然，不單純是這個邏輯。
五
此外，港府還強調，住房問題要多管齊下。
1，可能具有發展潛力，但未納入新發展區或其他發展項目，大部分屬私人擁有的新界棕地，估計約450公頃。
截至目前，政府已知會收回的私人土地約700公頃，預計其中400多公頃會在未來五年間收回，遠多於過去五年收回的20公頃。
3，填海造地。包括中部水域填海發展交椅洲人工島和其他維港以外近岸填海的選項。在“明日大嶼願景”計劃下的中部水域填海，可創造大片新增土地，是一箇中長期增加土地的重要措施。
這意味著港府又要和四大家族開戰了。
香港四大家族為首的私人財團，不停在囤地，但是卻不蓋房子，這就是一個巨大的矛盾。
根據美林報告，截至2019年6月末，香港四大開發商恆基兆業、新鴻基、新世界和長實地產共計持有農地面積約955萬平方米。其中，恆基兆業持有426萬平方米，新鴻基持有288萬平方米，新世界持有157萬平方米，長實地產持有84萬平方米。
香港的居住難問題日趨嚴重。公屋申請平均輪候時間已升至5.4年，有10萬人住在“棺材房”和“劏房”，港府也是壓力山大。
隨著李嘉誠將資產撤出大陸、轉移歐洲，就連上面也坐不住了。
前不久，港府出臺了《收回土地條列》的法案，用意不言自明。
9月12日，人民日報發文《解決住房問題，香港不能再等了！》，支持港府決定。
要知道，今天上面對香港的職權和影響可不是1997年剛回歸時候了。
所以，四大家族紛紛主動捐地或表態。
9月底，四代家族之一的新世界集團總經理鄭志剛表示，無償捐出27萬平方米土地用於興建公共房屋，希望紓緩香港社會房屋短缺問題。
隨後，“四大家族”中的另外一家，新鴻基的郭家代表人物郭炳也表示：支持港府的決定，收回農地以加快興建公營房屋。
同樣位列香港四大地產商的恆基地產發言人表示，該公司會樂意配合港府收地。
而李嘉誠家族雖然一直沒有表態也沒有捐地，只是說會認真考慮。但是在10月4日正式發聲，李嘉誠基金會決定拿出10個億來扶持香港中小型企業，以此緩解社會壓力，也算了捐了。
綜合這些要素來看，未來幾年香港的住宅供應將會比以往大大增加，房地產市場的供需失衡問題有望得到緩解。
可以看到的是，未來幾年香港的房價應該會步入下行區間，民眾的居住問題有望得到極大的改善。
這一切，值得我們期待！
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