本文是房地產帶鹽人的第78篇文章。
新出爐的濟南土拍消息，今天（10月30日），濟南天橋區鍋爐廠C地塊拍出。由正榮、力高、弘陽、中海四家企業參拍，最終力高地產競得。
該地塊成交價摺合樓面價格8101元/㎡，溢價率12.37%，總體經濟指標如下：佔地34290㎡，容積率2.5，計容建築面積85725㎡。
可以說此次力高成功拿下鍋爐廠地塊，成為“背鍋俠”，應該說總體上是合算的。當然背鍋俠只是開玩笑的說法，力高地產進入濟南很早，多年來雖有五六個項目先後落地，然而總體開發速度和規模都沒有體現出先發優勢。目前有未來城、瀾湖郡、雍泉府等項目在售，所以此次拍地拿下新地塊補充也是力高的一個策略性選擇，畢竟各大品牌房企佈局濟南很多都比力高晚，但是土儲和市場佔有率則遠遠領先。
山東尤其是濟南也是力高在北方佈局的重點，除了江西、福建之外，基本上濟南是力高最重要的市場之一。除了今天拍下的鍋爐廠地塊，力高還和金羚聯合拿下了民天麵粉廠地塊，該地塊位於濟南西部，機床二廠以西，屬於周圍城市居住密集，原有交通受制於機床二廠，後來二廠路拓寬後有所改善，也是板塊內為數不多的住宅地塊。
再來看下今天參與競拍的其他幾家，似乎有動力但是拿地的決心魄力不足，當然也跟各家企業現實情況有關。
正榮地產號稱改善大師，想做溢價和改善產品，但無奈面對當前價格敏感度較高的市場情況，需要增加更多項目跨度；同時正榮進入濟南屬於起點很高，一出手就在新東站片區拿下7塊地，不過都是聯合拿地，且地塊都是在相鄰地方，銷售壓力、定價等騰挪空間有限。而且由於聯合拿地的各方包括萬科、金茂、旭輝、碧桂園等各家大咖，正榮的存在感不是那麼明顯，此次競拍應該說是急需另外拿塊土地自己搞的，然而還是稍遜一籌。
新東站片區配套建設要求很高
再就是弘陽，發端於南京的弘陽地產，近兩年快速擴張，不僅僅將總部搬到了上海，而且連續招兵買馬開啟擴張。弘陽的情況是缺地，進入濟南沒有項目，所以此次更是躍躍欲試。估計下一次競拍還會看到他們的身影。
最後說中海地產，總體在競拍中就佛系的多了，一來中海以超級大盤為主的開發模式決定了它的土地儲備是足夠的，濟南南北兩個龐大的項目，尤其是華山瓏城後續可開發規模和配套成熟度正是好時候。所以中海屬於有棗沒棗打一杆子。
最後我們來看一下鍋爐廠地塊的情況：
地塊區域位置：
根據掛牌文件，開發條件如下：
1、出讓保證金必須用外幣，這個跟招商條件有關，成交後保證金結匯轉為出讓金的一部分。
2、競得人需要配建、代建的設施：無償建設建築面積不小於500㎡的社區養老設施用房，不小於300㎡的社區衛生服務站。這條就是常規面積配套，壓力不大。
還需要無償建設不小於1400㎡的社區綜合服務設施用房，以及一座建面不小於1200㎡的室內副食品市場。
地塊內需要無償代建一個6班的幼兒園，這幾個的確是想算賬的，尤其是幼兒園有光照要求，周圍建築退讓距離規劃設計的時候得考慮。
總體而言該地塊出讓要求屬於近兩年濟南市場常見的條件，配套代建、無償建設都是計入開發成本的。鍋爐廠地塊未來的利好就是眼前正在進入落地的濟南北跨發展，北部的交通進一步開工建設。
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