楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
大家好，这里是【房投学堂】，我是唐宋。
1
贵妇流买房记
什么是CEO盘？
BIG HOUSE，大别墅，大豪宅！
几年前，圈内某大佬有篇文章，
是写CEO盘的，至今印象深刻。
文章里写了几个故事：
统称“贵妇流买房记”：
贵妇流，指哪些人?
或官员之妻，
或商人之妇，
或女强人本尊!
话说，某贵妇——
麻将桌上听别人说“贵金属热”，
第二天直接甩了1000万买贵金属；
麻将桌上听别人说“创业板上市”，
第二天就砸800万股票搏爆击
麻将桌上听别人说“某豪宅盘需验资500万才接待”
第二天就杀上门去买下三套……
必须感叹一句：
贵妇流，真英雄也！
在某些时刻，果敢决断，
能为人生争取很多机遇，
但，也有很多时候，
这种行为，也会付出巨大的代价，
性格没有好坏之分，
但，多掌握一些知识，
却能为这种果敢决断的性格
带来更专业的指引，
比如说，买房知识。
2
香港顶豪往事
1996年，B哥钟镇涛被其夫人的床头风吹懵，
花了1.5亿元买了4套豪宅，
其中2套还是半亿别墅，全是一水的顶豪，
半亿——当时的钱很值钱，
远非今天的半亿可比，
二十多年时间，通货膨胀至少十倍，
你可以换算一下值多少……
结果，一场97金融风暴，
不到6个月，顶豪物业价值就跌了一半。
高杠杆买豪宅的B哥破产，
利滚利欠下2.5亿巨债，
直到多年后才翻身……
无独有偶，
同样的情况发生在张柏芝身上。
2011年正值投资热潮，
张柏芝砸出1.06亿元买下一间山顶豪宅，
一举创下当时的豪宅房价新纪录。
到2014年楼市下滑，
她的豪宅即时贬值严重，
账面亏损达1503万。
3
一个投资共识
不同的人物，同一个故事。
都在印证众多房投老炮儿的一个投资共识：
BIG HOUSE，大别墅，大豪宅，
不是好的投资品！
因为其“最核心价值”，
在于的是享受，是面子……而不是投资。
其估值，也是因被世人羡慕，而极度高估的。
大别墅，大豪宅，
并不像“刚需物业”一样价值坚挺，
在楼市一片上涨时，这种风险还看不出来，
但楼市一旦下行，
其“不抗风险”的弊病，就会首先暴露出来，
会成为最先大幅下跌的物业，
几乎没有任何抗风险的能力。
只因为，在楼市下行期，
几乎不会有接盘侠的富豪们买这类二手顶豪，
不管你放再低的价格，
也只能是”有价无市”
如此，一旦你在金融危机期间
急需变卖资产套现救命时，
这幢豪宅大别墅，就可能只是一堆砖头，
不能给你带来任何变现和融资的能力。
4
大别墅，四大难
租不出，卖不动，变现慢，融资差
大别墅四大难：
租不出，卖不动，变现慢，融资差
1、租不出
大别墅，如果你自己不住，
是不会花力气去装修的，
因为，一套大别墅装修下来的钱，
也够再买一套小三房了。
所以，只有空置，长草……
因不装修，所以也不能出租，
而即使装修了，也难以出租，
所以，还是只有空置，然后长草……
2、卖不动
卖过大别墅的人，心里苦，
难啊，真是太难了……
每一两个月，中介可能才带一批看房客
每半年，才有一个愿意坐下来聊聊价格的
一年到头，可能才有一个诚意的……
两年，好吧，又降了200万，
终于卖出去了……
一套大别墅，如果不跳楼价抛售的话，
平均售出时间是：两年。
当然，这还是指位置好的别墅，
如果遇到位置偏远的大别墅，
可能，就只有永远长草的命运了。
3、变现慢
写到此处，发现
“变现慢”与“卖不动”
的意思很接近，
有故意凑够“四大难”之嫌，
但细想想，又不完全一样，
卖不动，是真的卖不动，
郊远区的别墅，
在中介挂盘十年卖不动的也大把。
这个就是真“卖不动”。
而变现慢，则指中心别墅和近郊别墅，
虽然能卖出，但卖出平均周期是两年，
这种才是“变现慢”。
4、融资差
也有人要反驳，
老唐，我觉得你说的不对。
别墅卖不动，我还能融资啊？
是的，在卖别墅的楼盘案场，
售楼小姐给你讲的最多的一句话，就是：
别墅可以融资！
对此，房投老炮们还是那个观点：
在楼市好的时候，
你怎么融资，银行都可能会批给你。
但是，请注意但是：
一旦遇到楼市下跌
或是遇到金融危机，
你真正需要拿钱救命、救企业的时候，
银行就对你关上了大门。
银行，是纯纯纯的商业机构，
最是要评估风险的，
对于没有“抗风险能力”的物业，
银行会是第一个对你说，NO！
5
我喜欢CEO盘，又想投资，怎么办？
有办法！
其实CEO盘，
并不是所有户型，都是超大面积。
即使是在超级豪宅区，
开发商同样会设计一些不超豪宅面积的户型，
比如，松山湖锦绣山河豪宅区，
也有少量不超144平的三房四房，
比如，保利红珊瑚别墅大盘，
同样也有不超过144的各种户型，
比如，某科皇某某宫，
也有不超144的四房……
东莞的很多豪宅别墅大盘，
都有小于144以下的户型产品，
可以做为投资的目标。
为什么要讲到144这个数字？
这是因为，政策上对豪宅面积的定义，
是以建筑面积144平米为界线
超过144平的，一律按豪宅标准，
买家如果是第二套，首付必须要6成。
不超过144平的房子，一律按普通住宅，
买家如果是第二套，首付可以按4成。
而一般能买大户型的家庭，
至少都已经是第二套。
那么，首付6成与首付4成，
有什么区别？
可谓是，一个天，一个地。
能接受首付6成的家庭，
与能接受首付4成的家庭，
完全不是一个数量级。
对于东莞目前动辄三四百万一套的房子而言，
相差的两成，单单首付就相差七八十万，
这就像高考分数划线一样，
每多一分，都会把上百万的考生刷下来，
房子的首付也是一样，
每多十万元，都会挡住上百万的接盘侠家庭，
所以，房子这事，首付越低，
接盘侠的基数最多，你就越容易卖出，
越容易卖出，交易量越旺盛，
房子就越容易升值，
也就越适合成为投资客的首选。
这也是为什么，房投老炮
一般只选择144平米以下房子做投资的原因了。
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纯实操、讲干货、说人话，不扯淡
堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】
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