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前天一刷朋友圈，看到不少中介都在发一条消息：
三环边，品质住宅，工抵房一口价9188元/㎡
看到这条消息以后真的感觉暴击，9千多都能在郑州买房了，价格一下子回到三年前了吗？
要知道现在南龙湖核心区均价也得9千-1万，航空港区均价1万，绿博目前也是1万，就连荥阳东均价也得8千+……
我们再往外看，许昌，洛阳，开封，这些地市的核心区的价格也差不多在9千以上，这个价格买到郑州真的是很划算啊！
赶紧询问具体详情：
129平
首付15%：10888元起
首付30%：10299元起
一次性：9188元起
99—118平
首付5%：12388元起
首付30%：12288元起。
剩余首付一年半，分三次。
原来是工抵房，需要全款，在特价房频出的时期，我们总要问一句值得吗？
不妨来算算。
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这个项目在二七运河新区，我们来看周边楼盘的价格：
从图中可以看出这个片区的均价为1.3万，但是在二七区调研一圈发现，小户型是比较好卖的，而大户型一直是销售难题，昌建君悦府（昌建翡翠苑），从产品来看是比较偏改善的，在精装1.33万的基础上曾经推出1.2万的特价房，而区域内均价1.28万的楼盘125、136平的房源也推出1.15万的价格，泰宏建业国际城也推出大面积1.1万起……
我们再来看开头这个盘的129平，全款9188起的价格，看着9字头确实吸引人，不过我们要明白，全款比按揭房价要打8折左右才算还行的。
我们按照1.33万的价格来算，9188确实可以。但是要按照二七区竞品楼盘大面积1.15万算，是刚刚好的一个价格，占的便宜并不多。
其实全款看起来并没有那么划算的，我们再来看按揭的129平，1万出头价格还是可以。而99-118平的价格在1.23万，当然跟开盘价1.33价相比低了1千，但是跟周边相比也就是低了几百块钱。
算完价格，我们再来看周边是否存在有利因素和不利因素：
对于二七运河新区来说，地铁7号线和9号线都会经过这个片区，而在5年地铁规划中，7号线是存在，我们测一下距离，从该项目到7号线直线距离是1公里，我们都知道真正的地铁盘1公里算是最大范围了，这个盘的实际距离舒适度也是一般的，不过也算是有地铁总比没有好。
再来看看小区规划，小区一共3栋楼，体量不大，而且本次开盘为紧邻南四环的那一栋楼。高架对于一个小区特别是某栋楼影响是比较大的。我们就以卢浮公馆二手房价格为例，挨着陇海高架比没有挨着的楼栋要便宜1-2千左右。
楼盘规划图（红色框内为特价楼栋）：
对于这个刷屏的小区来说，性价比并没有视觉冲击力那么强，所以大家一定要冷静！
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对于工抵房，我们并不陌生！年初，惠济区率先打破格局，某开发商以工抵房的名义，从精装1.6万，直降3千，精装1.3万对外出售，一时间点燃了郑州楼市，直接怼懵竞品未入市的新盘，怼哭买了该盘的置业顾问！接着同区域的楼盘：
正商家河家：之前精装1.4万，二期直接开始毛坯1.25，到现在1.35万左右的洋房，目前为止一直保持着价格优势；
中海湖滨世家：入市时间为惠济区价格战时期，首次开盘精装1.4万，位置和性价比也不错，去化率也给了它反馈；
锦艺四季城：在这个时期也推出1.35万的特价房，融创中原宸院大户型1.1万起等等逐渐降低了大家的预期。这一波结束以后，又来一波；
和昌林与城：价格有1.2万直接全款7500，吸引不少人围观；
融创大河宸院：精装12000降至毛坯10500（捆绑1200精装）；
……
惠济区预期直线下降，而在顶峰时期，均价1.5万直接降价到1.35万，下降10%。而这个时期的南区，特别是管城区从1.4万涨到1.5万，某些楼盘上涨了6%。不信我们来看：
富田九鼎公馆：由于地铁4号线以及三环边的加持，楼盘一入市就不少人趋之若鹜加上管南在售楼盘不多，开盘价格直接1.45万，后期加推到现在1.55万，去化显示都不错。
绿都澜湾：去年价格维持1.4万，过年新加推价格直接1.5万，10月加推价格1.55万，也是一路上涨。
鑫苑国际新城，年初也是一直保持1.45万的均价不变，融创城首开也是均价1.4万（大面积有优惠），片区价格相对坚挺。
而二七区运河新区，一直是库存量比较大的区域，在别人都在涨价的时候，才忙着去库存，2018年二七区供地是排名第二的，到2019年供地排名倒数第二，明显减少供地规模。
虽然说库存量大，但是我们以在售楼盘融侨悦澜庭的价格为例来看，在惠济区战火燃烧的时候，它的价格变化不大，有点微涨，基本算是平衡在1.28万。
融侨悦澜庭的价格变化图：
其实对于目前南区的价格，我曾经说过，不具有持久性，会松动，特别是管南的价格，这不，正在写着的时候看到绿都澜湾发出了住宅含车位还有首付10%的广告宣传，变相的在价格中增加增项。而二七区早在绿地城推出1.1万的特价房的时候就注定还会有其他盘跟风。
看到这也许你会说，一个工抵房的作用有这么大吗？
在楼市下行的时候，它很有可能成为销售业绩的利器，并且带来蝴蝶效应。4
最近的楼市是寂静的，但是在这寂静之下，如何吸引购房者，以什么样子的名义提前抢收，变成各个开发商之间较量的重点，毕竟年底回款，回款，回款才是当务之急。
目前我们周口老乡在这方面做的就不错，在今年情况不乐观的“金九银十”中，恒大打折销售全国楼盘，9月销售831亿创下新高，而按照今年业绩会上公布的6千亿销售算，1-9月份已经完成全年目标的四分之三。而正在高周转的融创也传来了天津总部，员工内购打折的消息……
未来三个月，对于购房者可以用“狂欢”两个字形容，但是这个时候也是最难购买的时候，因为乱，房价上涨的时候闭着眼睛买都是涨的。所以对于当下的郑州来说，一定要远离远郊盘，因为降价的时候你自己都害怕。
如果，你想要买三环-四环之间的房源我们不妨等等，因为接下来三个月这里会是主战场，特别是一些距离主城比较远，无规划无配套落地的新区。反而在三环内，碰见特价房可以仔细考虑下，就可以下手，因为三环内的楼盘不多了。
当下郑州哪些区域会特价房频出，应该关注哪些开发商，时刻捡漏？感兴趣可以私信我。
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