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前天一刷朋友圈，看到不少中介都在發一條消息：
三環邊，品質住宅，工抵房一口價9188元/㎡
看到這條消息以後真的感覺暴擊，9千多都能在鄭州買房了，價格一下子回到三年前了嗎？
要知道現在南龍湖核心區均價也得9千-1萬，航空港區均價1萬，綠博目前也是1萬，就連滎陽東均價也得8千+……
我們再往外看，許昌，洛陽，開封，這些地市的核心區的價格也差不多在9千以上，這個價格買到鄭州真的是很划算啊！
趕緊詢問具體詳情：
129平
首付15%：10888元起
首付30%：10299元起
一次性：9188元起
99—118平
首付5%：12388元起
首付30%：12288元起。
剩餘首付一年半，分三次。
原來是工抵房，需要全款，在特價房頻出的時期，我們總要問一句值得嗎？
不妨來算算。
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這個項目在二七運河新區，我們來看周邊樓盤的價格：
從圖中可以看出這個片區的均價為1.3萬，但是在二七區調研一圈發現，小戶型是比較好賣的，而大戶型一直是銷售難題，昌建君悅府（昌建翡翠苑），從產品來看是比較偏改善的，在精裝1.33萬的基礎上曾經推出1.2萬的特價房，而區域內均價1.28萬的樓盤125、136平的房源也推出1.15萬的價格，泰宏建業國際城也推出大面積1.1萬起……
我們再來看開頭這個盤的129平，全款9188起的價格，看著9字頭確實吸引人，不過我們要明白，全款比按揭房價要打8折左右才算還行的。
我們按照1.33萬的價格來算，9188確實可以。但是要按照二七區競品樓盤大面積1.15萬算，是剛剛好的一個價格，佔的便宜並不多。
其實全款看起來並沒有那麼划算的，我們再來看按揭的129平，1萬出頭價格還是可以。而99-118平的價格在1.23萬，當然跟開盤價1.33價相比低了1千，但是跟周邊相比也就是低了幾百塊錢。
算完價格，我們再來看周邊是否存在有利因素和不利因素：
對於二七運河新區來說，地鐵7號線和9號線都會經過這個片區，而在5年地鐵規劃中，7號線是存在，我們測一下距離，從該項目到7號線直線距離是1公里，我們都知道真正的地鐵盤1公里算是最大範圍了，這個盤的實際距離舒適度也是一般的，不過也算是有地鐵總比沒有好。
再來看看小區規劃，小區一共3棟樓，體量不大，而且本次開盤為緊鄰南四環的那一棟樓。高架對於一個小區特別是某棟樓影響是比較大的。我們就以盧浮公館二手房價格為例，挨著隴海高架比沒有挨著的樓棟要便宜1-2千左右。
樓盤規劃圖（紅色框內為特價樓棟）：
對於這個刷屏的小區來說，性價比並沒有視覺衝擊力那麼強，所以大家一定要冷靜！
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對於工抵房，我們並不陌生！年初，惠濟區率先打破格局，某開發商以工抵房的名義，從精裝1.6萬，直降3千，精裝1.3萬對外出售，一時間點燃了鄭州樓市，直接懟懵競品未入市的新盤，懟哭買了該盤的置業顧問！接著同區域的樓盤：
正商家河家：之前精裝1.4萬，二期直接開始毛坯1.25，到現在1.35萬左右的洋房，目前為止一直保持著價格優勢；
中海湖濱世家：入市時間為惠濟區價格戰時期，首次開盤精裝1.4萬，位置和性價比也不錯，去化率也給了它反饋；
錦藝四季城：在這個時期也推出1.35萬的特價房，融創中原宸院大戶型1.1萬起等等逐漸降低了大家的預期。這一波結束以後，又來一波；
和昌林與城：價格有1.2萬直接全款7500，吸引不少人圍觀；
融創大河宸院：精裝12000降至毛坯10500（捆綁1200精裝）；
……
惠濟區預期直線下降，而在頂峰時期，均價1.5萬直接降價到1.35萬，下降10%。而這個時期的南區，特別是管城區從1.4萬漲到1.5萬，某些樓盤上漲了6%。不信我們來看：
富田九鼎公館：由於地鐵4號線以及三環邊的加持，樓盤一入市就不少人趨之若鶩加上管南在售樓盤不多，開盤價格直接1.45萬，後期加推到現在1.55萬，去化顯示都不錯。
綠都瀾灣：去年價格維持1.4萬，過年新加推價格直接1.5萬，10月加推價格1.55萬，也是一路上漲。
鑫苑國際新城，年初也是一直保持1.45萬的均價不變，融創城首開也是均價1.4萬（大面積有優惠），片區價格相對堅挺。
而二七區運河新區，一直是庫存量比較大的區域，在別人都在漲價的時候，才忙著去庫存，2018年二七區供地是排名第二的，到2019年供地排名倒數第二，明顯減少供地規模。
雖然說庫存量大，但是我們以在售樓盤融僑悅瀾庭的價格為例來看，在惠濟區戰火燃燒的時候，它的價格變化不大，有點微漲，基本算是平衡在1.28萬。
融僑悅瀾庭的價格變化圖：
其實對於目前南區的價格，我曾經說過，不具有持久性，會鬆動，特別是管南的價格，這不，正在寫著的時候看到綠都瀾灣發出了住宅含車位還有首付10%的廣告宣傳，變相的在價格中增加增項。而二七區早在綠地城推出1.1萬的特價房的時候就註定還會有其他盤跟風。
看到這也許你會說，一個工抵房的作用有這麼大嗎？
在樓市下行的時候，它很有可能成為銷售業績的利器，並且帶來蝴蝶效應。4
最近的樓市是寂靜的，但是在這寂靜之下，如何吸引購房者，以什麼樣子的名義提前搶收，變成各個開發商之間較量的重點，畢竟年底回款，回款，回款才是當務之急。
目前我們周口老鄉在這方面做的就不錯，在今年情況不樂觀的“金九銀十”中，恆大打折銷售全國樓盤，9月銷售831億創下新高，而按照今年業績會上公佈的6千億銷售算，1-9月份已經完成全年目標的四分之三。而正在高週轉的融創也傳來了天津總部，員工內購打折的消息……
未來三個月，對於購房者可以用“狂歡”兩個字形容，但是這個時候也是最難購買的時候，因為亂，房價上漲的時候閉著眼睛買都是漲的。所以對於當下的鄭州來說，一定要遠離遠郊盤，因為降價的時候你自己都害怕。
如果，你想要買三環-四環之間的房源我們不妨等等，因為接下來三個月這裡會是主戰場，特別是一些距離主城比較遠，無規劃無配套落地的新區。反而在三環內，碰見特價房可以仔細考慮下，就可以下手，因為三環內的樓盤不多了。
當下鄭州哪些區域會特價房頻出，應該關注哪些開發商，時刻撿漏？感興趣可以私信我。
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