陽光總在風雨後55586
2020年青島將會保持橫盤！
政策因素
國家近半年來兩次提到房住不炒，政策導向明顯，一邊收緊房地產資金來源，一邊出臺各種限購限售政策。
山東人向來是講求政治的，國家政策會加緊落實。樓市未來將不會瘋狂，但也不會降價，未來樓市講究一個“穩”字，通過通貨膨脹，和工資物價上漲，慢慢消化泡沫，使房價平穩落地。
青島房地產自身形式
我們在來看青島房地產目前的形式，大家應該明顯能感受到目前接到房地產中介電話頻率有所增加。
以我個人為例，1年前去李滄區某大型房企樓盤時，職業顧問愛答不理，並且聲稱自己是高端改善型住宅，沒有一定資金就不要買了....而到了今年一天至少要接到該樓盤中介的兩個電話，每天都新推出一批特價房。
房子確實是不好賣了。
一方面是因為政策調控，房價有所下降，購房者買漲不買跌，紛紛持幣觀望。
另一方面目前樓市庫存確實巨大，17年到18年房地產企業瘋狂拿地，商品房集中在今年上市，競爭慘烈。
最重要的一點，青島目前的房價已經處於高位，一些地區的樓盤早就透支了漲價的空間，隨著炒房者的退市，剛需人群確實有些難以承受。
所以，因為市場的原因，房價已經很難再瘋長了。
房企自身戰略
青島市區內剛剛拍出了幾塊土地，這種稀缺土地按說會得到瘋搶，可結果是大房企並沒有介入，幾塊土地全部底價成交。
證明房地產企業已經不在無腦拍地，開始有所選擇。
融創孫宏斌表示，"拿地方面，公司下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。"。 同融創相比，富力的態度更簡潔——暫停拿地。
房地產企業對於市場和政策顯然更加敏感，他們對於市場的悲觀，顯然會使市場迴歸理性。
而底價拿地本身也會降低房屋售價。
綜合幾個方面的因素，我判斷2020年以及較長的一段時間青島的房市將會以穩為主，不會有大的漲跌。
雨泊涵
雖然作為堅定的房價看漲派，但是對2020年的房價，我的看法還是很堅定的：持平，微跌。
下一輪上漲，個人估計會出現在2022-2023年，甚至更久。而且還會跟之前一樣，暴漲、翻倍。這裡先立個flag，下面說原因。
第一，2016-2018年，剛漲過一輪，雖然在國家、青島市的政策控制之下停止上漲，但目前房價收入比依然處於高位。
我在很多回復裡都說過，中國的房地產實際上是通貨膨脹的接盤俠，是M2的蓄水池。衡量中國房地產是否存在泡沫，關鍵要看當地的房價收入比。而從90年代房改，住房市場化開始，青島市的房價收入比一直都是2-4之間，也就是2-4個月社平工資買1平方米房子。
個人算出來是青島房價收入比圍繞一個略低於3（2.7-2.8）的數上下波動。可能數據來源不同算出來的數值會有不同，但不影響上一句話的結論。有心可以自己算。
房價收入比20年來沒有大的變化，意味著“房價雖然漲的快，工資上漲也不慢”，二者基本上是你追我趕的。
房價自從2018年高位轉向，到目前跌去20%左右，但相比2015年，房價收入比明顯依然處於高位。所以，我的判斷是房價依然會橫盤震盪，略微調整。
第二，房價不是國家出政策的當天就開始上漲的。市場會有一個反應時間。就我的觀察，可能要有半年-1年。
譬如說，國家2014年底就推出主要城市地產去庫存政策了，而房價上漲從2015年底才開始。2017年時候國家的政策已經是嚴厲打壓了，眾所周知青島的房價一直漲到2018年下半年。
所以現在國家、青島市對限購限貸政策並未有任何放開的前提下，2020年青島樓市有大變動的概率基本上不存在。
一句話，就算現在政策轉向，等到市場做出反應，也至少是2020年底了。還是沒得大變化。
作為政策制定方，上面一方面不能容忍富人拿辦廠、經商、科研的錢投入房地產——這叫房地產侵蝕實體經濟——另一方面，對於房地產帶來的水泥、鋼鐵、建築、家裝、電器等行業的發展和就業需求，亦不能視而不見。
這就決定了，政策的制定一定是階段性的，有張有弛。有些時候刺激，有些時候打壓。
綜上所述，對於青島的房價，我個人判斷，認為在青島社平工資達到9000-10000元的時候才有可能開始下一輪上漲。社平工資達到8000元之前，房價大概率是漲不動的。但是之後怎麼樣，就很難說了。
講到這裡，作為剛需，投資客，是否出手，何時出手，相信大家心裡也就有秤了。
