阳光总在风雨后55586
2020年青岛将会保持横盘！
政策因素
国家近半年来两次提到房住不炒，政策导向明显，一边收紧房地产资金来源，一边出台各种限购限售政策。
山东人向来是讲求政治的，国家政策会加紧落实。楼市未来将不会疯狂，但也不会降价，未来楼市讲究一个“稳”字，通过通货膨胀，和工资物价上涨，慢慢消化泡沫，使房价平稳落地。
青岛房地产自身形式
我们在来看青岛房地产目前的形式，大家应该明显能感受到目前接到房地产中介电话频率有所增加。
以我个人为例，1年前去李沧区某大型房企楼盘时，职业顾问爱答不理，并且声称自己是高端改善型住宅，没有一定资金就不要买了....而到了今年一天至少要接到该楼盘中介的两个电话，每天都新推出一批特价房。
房子确实是不好卖了。
一方面是因为政策调控，房价有所下降，购房者买涨不买跌，纷纷持币观望。
另一方面目前楼市库存确实巨大，17年到18年房地产企业疯狂拿地，商品房集中在今年上市，竞争惨烈。
最重要的一点，青岛目前的房价已经处于高位，一些地区的楼盘早就透支了涨价的空间，随着炒房者的退市，刚需人群确实有些难以承受。
所以，因为市场的原因，房价已经很难再疯长了。
房企自身战略
青岛市区内刚刚拍出了几块土地，这种稀缺土地按说会得到疯抢，可结果是大房企并没有介入，几块土地全部底价成交。
证明房地产企业已经不在无脑拍地，开始有所选择。
融创孙宏斌表示，"拿地方面，公司下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。"。 同融创相比，富力的态度更简洁——暂停拿地。
房地产企业对于市场和政策显然更加敏感，他们对于市场的悲观，显然会使市场回归理性。
而底价拿地本身也会降低房屋售价。
综合几个方面的因素，我判断2020年以及较长的一段时间青岛的房市将会以稳为主，不会有大的涨跌。
雨泊涵
虽然作为坚定的房价看涨派，但是对2020年的房价，我的看法还是很坚定的：持平，微跌。
下一轮上涨，个人估计会出现在2022-2023年，甚至更久。而且还会跟之前一样，暴涨、翻倍。这里先立个flag，下面说原因。
第一，2016-2018年，刚涨过一轮，虽然在国家、青岛市的政策控制之下停止上涨，但目前房价收入比依然处于高位。
我在很多回复里都说过，中国的房地产实际上是通货膨胀的接盘侠，是M2的蓄水池。衡量中国房地产是否存在泡沫，关键要看当地的房价收入比。而从90年代房改，住房市场化开始，青岛市的房价收入比一直都是2-4之间，也就是2-4个月社平工资买1平方米房子。
个人算出来是青岛房价收入比围绕一个略低于3（2.7-2.8）的数上下波动。可能数据来源不同算出来的数值会有不同，但不影响上一句话的结论。有心可以自己算。
房价收入比20年来没有大的变化，意味着“房价虽然涨的快，工资上涨也不慢”，二者基本上是你追我赶的。
房价自从2018年高位转向，到目前跌去20%左右，但相比2015年，房价收入比明显依然处于高位。所以，我的判断是房价依然会横盘震荡，略微调整。
第二，房价不是国家出政策的当天就开始上涨的。市场会有一个反应时间。就我的观察，可能要有半年-1年。
譬如说，国家2014年底就推出主要城市地产去库存政策了，而房价上涨从2015年底才开始。2017年时候国家的政策已经是严厉打压了，众所周知青岛的房价一直涨到2018年下半年。
所以现在国家、青岛市对限购限贷政策并未有任何放开的前提下，2020年青岛楼市有大变动的概率基本上不存在。
一句话，就算现在政策转向，等到市场做出反应，也至少是2020年底了。还是没得大变化。
作为政策制定方，上面一方面不能容忍富人拿办厂、经商、科研的钱投入房地产——这叫房地产侵蚀实体经济——另一方面，对于房地产带来的水泥、钢铁、建筑、家装、电器等行业的发展和就业需求，亦不能视而不见。
这就决定了，政策的制定一定是阶段性的，有张有弛。有些时候刺激，有些时候打压。
综上所述，对于青岛的房价，我个人判断，认为在青岛社平工资达到9000-10000元的时候才有可能开始下一轮上涨。社平工资达到8000元之前，房价大概率是涨不动的。但是之后怎么样，就很难说了。
讲到这里，作为刚需，投资客，是否出手，何时出手，相信大家心里也就有秤了。
