不忘初心4024536600095
如今房價很高，處於歷史高位；國際環境很複雜，經濟不確定性增加；國內產能過剩問題會日益明顯，未來眾多企業降薪裁員概率不小。在這種大背景下，有點閒錢提前還房貸也許是更好的選擇。
太長遠的時間不說，起碼五年內，創業的成功率會很低，靠譜的投資選擇會很少。與其考慮留著錢投資或者創業，不如先把房貸還了降低債務壓力。
如今能達到5%以上年利率的基本都是民營銀行五年期存款，或者是在五年期存款基礎上的現金管理類產品。
存款利率5.45%確實不低，但是五年的時間太長了，資金在五年內無法使用，這中間又有多少機會成本？
房貸利率不管是4.99%還是4.90%，相當於央行貸款基準利率基本沒有變化。如果未來有決心抑制房價上漲，不排除會有較大幅度加息行為，漲到6%也很簡單，畢竟之前高的時候還不止6%。
目前絕大多數房貸都是採用了等額本息的還款方式，每個月還款金額一樣。好處是可以更好的規劃家庭收入，前期壓力較小，壞處則是前幾年還的基本都是利息，只有非常少的本金。如果貸款買房不到五年時間，那麼有閒錢一定選擇提前還款，能夠大大減輕還款壓力，還能節省不少的利息。
假如是貸款100萬元20年，在第五年的時候提前還款20萬元，則月還款額從6594元下降為5007元，節省7.9萬元利息。如果在第二年的時候提前還款20萬元，則月還款額下降為5231元，能節省10.4萬元利息。
20萬元如果存5年，按照5.45%的利率，也只有5.45萬元利息。五年的時間總共還款39.6萬元，其中23萬元都是利息。這麼多的利息給了銀行，不覺得非常可惜嗎？
等還款七八年後利息已經還了大半的時候再去提前還款，實際已經沒有多大意義了。與其去考慮存貸款息差賺取那一點差額，不如先減輕還款壓力，提升生活品質。畢竟，這年頭騙局那麼多，一時衝動這筆閒錢被人騙沒了怎麼辦！
財智成功
首先，你的銀行貸款利率不會是4.99，央行5年以上（不含）基準貸款利率是4.9，銀行執行利率的時候要不給你基準利率或者上浮5%、10%等，4.99是上浮1.8，這種情況基本沒有這個可能，建議你去銀行先核實一下貸款利率，照你所說應該是4.9，你沒記清楚。
其次，你的5年期存款5.45，按正常來說是大額可轉賬存單才有這麼高的利率，這個是有起點金額的，一般要20萬起，低於這個金額是拿不到這麼高的存款利率的，當然，有些民營銀行為了攬儲會有現金管理類的產品可以達到這個利率，這個起點金額比較低。
第三，要看你銀行房貸的還款方式，如果你選擇的是等額本息的方式還款，前期你還的更多的是利息，後期本金才比較多，所以要看你貸款的期限。假設你的貸款期限是20年，你還了1年，5年，10年，15年的情況是不一樣的。如果你還款期限比較短，提前還可以減少前期的利息，如果你已經還了很久，再還意義就不大了，因為利息你已經付了，已經沒有必要提前還了，還不如吃存款利息。
如果你選擇的是等額本金，前期貸款還款壓力大，可以提前還一部分本金。
綜上所述，建議你先弄清楚題目中的貸款利率和存款產品的要求。多數情況下建議你做存款不要提前還款。
鵠衝鳥
當然是存銀行了，存銀行肯定更划算。題中4.99%的利率感覺上應該是4.9%的基準利率。下面就按照4.9%的基準利率來計算，4.9%的房貸年利率是非常划算的了，不建議你提前還房貸，考慮各種因素，提前還房貸都是比較吃虧的。下面來分析一下。
4.9%的房貸年利率很划算
首先說，你這個4.9%的房貸年利率是非常划算的貸款利率了。一般來說，房貸都是個人能夠從銀行融到的最大一筆錢，這筆錢你只要按時還每月的月供就好了。只要你按時還月供，那麼你在銀行的信用等級就會不斷提升，在將來如果你信用等級較高，肯定會給你帶來很多好處的。
而且，4.9%的貸款利率也就是基準利率，還是非常划算的，甚至比很多銀行定期存款的年利率還要低一些，因此，提前還貸款肯定是很不划算。
提前還貸款不僅違約，而且也不是很划算
如果你想提前還房貸，說白了，你就算違約了。畢竟提前還貸款，是違背了貸款合同的，你這樣還要繳納一定的違約金，而且提前還貸款辦理起來也還是比較麻煩的。
還有就是，你提前還貸款並不是很合適，因為大家都知道，等額本息計算出來的分期付款數額，開始的時候都是還的利息多，而還本金較少的。這樣如果你提前還貸款，可能會很吃虧的。
比如下表中計算的貸款20年100萬元，2019年元月首次還款，2019年12月提前一次還清，可以看到已還利息是48327.62元，還本金是30205.67元，如果提前還款應該還96.9794萬元。如果不算違約金，那麼你實際上貸款11個月下來還款104.833萬元，你的貸款實際利率為4.833/100*12/11=5.272%，這還沒有算上違約金的數額，如果在算上違約金，你的貸款年利率會更高一些。
有閒錢可以存5年期定期，更划算
如果不提前還貸款，那麼有閒錢了就可以存5年期定期存款，比如你說的5.45%的年利率，有的五年期年利率會更高一些，最高的達到了5.8%。這些存款也受到國家存款保險制度的保障，可以說比較安全。
如果你有100萬元的資金存在下表所示的年利率5.8%的存款產品裡面，那麼如果也是存20年，跟貸款年限一樣，那麼20年下來，那麼你能夠多賺多少錢呢？我們來算一下。
存銀行20年，存5年定期四次，那20年本息之和=100*（1+0.058*5）^4=276.92萬元。
貸款100萬需要還本息之和=157.0665萬元。
兩者的差額=276.92-157.0665=119.856萬元。
是不是看著有點震驚了，你貸款100萬元按月還款，然後把自己的100萬存在銀行5.8%的五年期存款上面，20年之後，竟然能夠多出來119.856萬元。
這下，你還會提前還款麼？肯定不會了吧。
綜上所述，如果你房貸年利率為4.9%，你有閒錢還是存款肯定更划算，只需要按期還款就好了。上面也算了很多，相信你現在心裡也有數了。
睿思天下
4.99%
目前我國的房貸利率簽訂一般都是上浮（下浮）5%、10%、15%......按照5%的差額不斷累積上去的,如果你的貸款利率為4.99%，那麼你的貸款期限應該為1-5年期的，因為一到五年的基準貸款利率為4.75%，4.99%約為基準上浮5%。而其他兩個期限（1年期、五年期以上）的都無法匹配4.99%。
兩者的利息差
4.99%的貸款利率，以最長的五年計算，我們假設貸款100萬元，那麼等額本息的還款方式下，總利息約為13.2萬元；等額本金（每月還款金額遞減）的還款方式下，總利息約為12.68萬元。
5.45%的存款利率，100萬元的五年利息之和是多少呢？100*5.45%*5=27.25萬元。
單從利息上看，存款的利息遠遠高於貸款的利息，應該存款更好。
正常情況下，我們都知道貸款的利息肯定會高於存款的利息，但是為什麼上述計算出來的結果卻是反過來的呢？這是因為無論等額本息還是等額本金，你每個月的還款金額都包括部分本金，歸還掉的本金並不計入下一期計息，隨著每期本金的下降，你的還款利息是越來越低的，最後一期本金甚至只剩下1萬多元；而對於銀行存款而言，你的本金卻一直都是100萬元，這就是為什麼存款的利息會高於貸款的利息了。
是否要提前歸還？
無需提前歸還，特別是等額本息的情況下（等額本息前期主要歸還的是利息）。銀行的房貸計息規則跟借唄的計息規則是一樣的，每期的利息是按照剩餘的本金計算（跟信用卡分期的計息規則不一樣，信用卡分期的計息規則是每期歸還部分本金，但是每期的計息都是按照最初的本金額進行計息，而不是剩餘的本金計息）。
所以說5.45%的存款利率情況下，不要去提前歸還你4.99%的房貸利率，特別是貸款利率為公積金貸款的3.25%，這個利率更是絕無僅有的，提前歸還，等於得不償失。
此外不提前歸還，一旦有好的投資機會，你還有機會參與，而提前歸還了，則什麼參與的機會都沒有。當然瞭如果貸款利率遠高於存款利率（比如你的貸款利率超過6%），那麼就建議你提前歸還了，畢竟目前穩妥的投資要超過6%的並不多。
鯉行者
銀行5.45%而房貸才4.99%，存款收益已經能夠完全覆蓋貸款支出，毫無疑問現階段存銀行會優於選擇提前還款。
好處一：賺取息差收益。
做個簡單的數學運算題，5.45%-4.99%=0.46%，意思是隻要我們將這部分錢存到銀行，在還完房貸之後，每年還可以無風險收益0.46%。以100萬為例，每年可以獲得4600元收益，相當於借銀行的錢不僅買房不需要支付利息，還能夠從中賺到收益，何樂而不為？這就是一個典型的加槓桿賺錢方式。
好處二：一筆大的備用金。
在人的一生當中，有很多不可預見使用錢的地方，例如突然有個好的賺錢機會，突然家裡有人生病需要用錢等，要是有一筆資金能夠隨時可以調配是一件非常有價值，有意義的事情。
樓主所說的5.45%存款應為最近民營銀行推出比較火的智能存款產品，具有靠檔計息功能，即按存款期限的不同而給出計息利率不同。若真的出現提前取款出來救急，可以很少的損失利率。
好處三：隨時還款選擇權。
銀行出現5.45%這麼高的存款利率，主要原因是民營銀行的金融創新，以及將互聯網的打法引入銀行領域，通過高利率先獲客，在前期推廣採用讓利機制，後期再通過其他產品獲利。
採用存銀行方案之後，第三個好處就是能夠兼顧賺錢、應急的基礎上，還能夠隨時選擇提前還款。例如五年之後，如果沒有更高的理財產品能夠覆蓋貸款利率，那麼就可以到那個時候選擇提前還款。
從以上三個方面分析，因為現階段銀行存款能夠覆蓋貸款所要支出的利息，加上其他若干好處，所以無需急著提前還貸款，最佳的選擇是將資金存銀行。
大南山伯爵，NUS博士後，資深金融人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財知識，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。
大南山伯爵
存款利率比貸款利率還高，按理來說應該提前還款才對，但是考慮到你5.45%的利率是建立在5年定期的基礎上，實際上提前還房貸會更划算。
我們簡單來算下提前還款少付的利息和不提前還款存款產生的收益就知道。
在回答這個問題之前，首先需要確認下你的房貸利率，目前房貸基準利率是4.9％，銀行會在基準利率的基礎上上下浮動一定的比例，通常是上浮或下浮5％，10％，15％，20％，25％，30％，像你利率4.99％相當於在基準利率的基礎上上浮1.836％是比較另類的，如果沒猜錯的話，你實際的房貸利率應該是4.9％，所以我們就以4.9％的利率作為參考進行分析。
我們假設你在2015年12月辦理100萬貸款，還款方式等額本息，還款期限30年。2016年1月10日第一次還款，那到了2019年1月，你貸款本金還剩952639元，貸款利息還剩766915.57元，如果你把剩餘的本金全部還清，那可以節省這部分利息。
假如你沒有提前還款而是把錢放在銀行存款，然後利用這筆存款本金以及產生的利息來還房貸，而且前提是你沒有其他收入來源，完全是依靠這筆存款來還房貸。
考慮到你每個月都還月供，而存款是定期5年，定期是不能提前支取的，提前支取你會損失大部分利息。所以在每一個存款週期之前，你必須把這個週期之內的月供提交準備好。
按照每個月的月供5307.27元計算，一個定期存款週期之內，要還的月供總共是5307.27×60=318436.2元，當然這個錢你不用一下還完，只需要按月償還就可以，剩下的錢你可以放在一些貨幣基金或者智能存款賬戶上，這樣可以隨存隨取。我們就按照年化利率4%計算，那要償還5年318436.2元的月供，你只需要準備290000元左右就可以。
也就是說每個5年週期之內，你都必須從存款本息當中拿出29萬塊錢出來，剩餘的繼續存5年期的定期存款，那到了2044年後，你存款的本息已經不足以償還月供。
通過上面簡單計算，我們可以得出結論，如果是5年的定期存款，資金使用率太低，不能讓複利發揮最大的能量，所以即便5.45%的存款利率比貸款利率還要高，但是提前還款實際上是更划算的。如果換成一年定期存款利率是5.45％，那存款會更划算。
貸款教授
如果你理財收益率高於房貸利率，說明資金在你手裡產生正收益，肯定不能提前還房貸，我就是這樣的。
我買第二套房的時候，房貸利率是4.9%，其實當手裡有一定資金，完全可以不貸款，但是我的理財收益都超過4.9%，沒有取出來的必要。而且用公積金貸款，是可以用公積金還款的，貸款會更划算。
俗話說“無債一身輕”，所以，手裡有現金的話，很多人會糾結是否需要提前還房貸，在這裡說一下我的觀點，希望對您有幫助。
房貸一般有公積金貸款和商業貸款兩種方式，只要按期繳納公積金的人，一般都可以申請公積金貸款，利率比較低，還可以用公積金還房貸。所以，公積金貸款一般是非常划算的，有錢也不要還房貸。
按照現行規定，公積金的存款利率按定期一年期存款利率執行，也就是年化1.5%，如果不買房，裡面的資金是無法提前支取的，只能按1.5%獲得利息。
眾所周知，我們就是把錢存在餘額寶裡，每年都有2.5%的收益，比公積金利息高多了，但是如果不買房，你是沒法把公積金賬戶裡的錢取出來的，如果用公積金貸款，就相當於把公積金取出來了。
貸款後到公積金管理中心辦理一個公積金還貸手續，每月就可以用公積金賬戶還房貸，這樣，每月的工資就可以省下來理財，只要利率超過1.5%，貸款就是划算的。理財收益率超過1.5%，簡直太簡單了。
如果象題主說的，理財收益率達到5.45%，比貸款利率還要高，那就等於公積金的錢不光為您還貸，還在為您打工賺錢，那就更好了，提前還貸顯然不合適啊。
記住，如果您是商業貸款，有沒有好的理財渠道，可以提前還貸。但是，只要理財收益率超過貸款利率，就沒有必要提前還款。
互金直通車
這個問題還用問嗎？當然是不要提前還房貸，把錢存在銀行啊。
房貸利率是4.99%，應該不是近兩年買的房子。目前銀行房貸基準利率是4.9%，自2018年以來，首套房貸平均上浮10%左右甚至更高，二套房貸利率平均至少上浮20%左右。2018年底以來房貸利率有所下調，但幅度不是很明顯，大部分城市仍然是首套上浮10%、二套上浮20%。
上海市的房貸利率這兩年在全國一直都是最低的，首套房平均上浮5%左右，也就是在5.145%左右。你的房貸利率4.99%比較接近這個利率，有可能部分銀行的房貸利率更低一些，也有可能是前幾年房貸利率打折的時候買的房子。
銀行存款利率普遍偏低，但是民營銀行、農信社這些小銀行的存款利率還是非常高的，比如億聯銀行的5年期智能存款有2款，有一款利率可以達到5.45%，另一款甚至可以達到6%以上。
有些人對民營銀行和農信社不太信任，尤其是民營銀行，認為沒有實體網點，銀行很容易倒閉。首先這種想法本來就有誤解，民營銀行也是銀行，破產倒閉的風險是極低的，即使破產了，你買的是銀行存款啊，只要是存款就都受《存款保險條例》保護，50萬元以內的存款是可以得到全額保障的。
銀行貸款是我們能借到的最便宜的錢，相對於其它借貸產品來說，利率真的是非常低了。我們應該保證手上有一定的現金流，可以隨時支取，或是應對突發情況，如果你把手上的錢都拿去還房貸，萬一遇到意外需要用錢怎麼辦呢？現在這個社會借錢可是太難了。
所以，綜上兩點：一是存款利率高於貸款利率，手上的錢存在銀行拿利息更划算；二是手上應該保有一定的現金流。我不建議你提前還房貸，最好把錢拿去存起來，或是買理財產品，只要存款或理財的收益能覆蓋房貸利率，那你就是賺的。
小斯筆記
1、有些朋友說4.99是上浮1.8個點不可能，實際上這是可以實現的，現在差異化利率，利率都是一個點一個點談的。
2、不管房貸利率多少，存款利率多少，我一般給人的建議都是不要還。房貸是普通人能夠獲得的最大金額又最廉價的資金，你還了房貸以後再到銀行貸款，再沒這麼低利率。重新買房貸款，那畢竟少。
3、你這個不會是五年期之內的房貸吧？4.99是五年內的基準4.75上浮5，我在江湖這麼多年，雖然少見，還真有人按揭就貸五年的，利率低啊。
4、現在的問答，問題越來越隨性，問的存款利率也好，貸款利率也好，都不符合實際。
5、有利差的情況下，手上有錢最合適。
6、留著房貸抵個人所得稅
7、關注我
郎峰徐迅
又是一個數學沒學好的孩子，你五年定期5.5是一次性結算，而房貸看起來是4.99，但分期付款的實際利息遠高於這個數！
舉個例子，車貸三年12個點，是不是等於每年4點利息？如果你說是，那趕緊回去溫習一下數學！
