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前言 | Preface
2017年7月25日、26日，浐灞东三环两块土地分别经过256轮和126轮竞拍，堪称当年的西安“第一拍”。
我们注意到，当时两块土地楼面价已超过2016年浐灞住宅均价。根据竞拍要求，这块土地有着诸多的要求，包括：商业自持、住宅现房销售以及义务教育设施代建。如今，曾经的“西安第一拍”地块即将入市，同时，时隔两年的城市东部发生了什么？
目前，中国TOP10房企已悉数进入西安，“大佬时代”局面已定。未来，西安楼市新闻不断。
回顾 | 256轮的“西安第一拍”
2017年7月25日，第一块土地经过256轮角逐，被碧桂园以最高限价6.55亿摘得，溢价率达150%。
根据我们对西安土地市场的长期观察，限于各种因素，许多“地产大佬”们只能通过收购、合资、入股等方式进行布局。核心原因，就是
西安主城区对外少有成规模的净地。这意味着，摘得地块的资本方可避免城改拆迁与安置的各种“头疼”问题。条件良好的土地，大部分开发商都非常关注。这次土地出让模式，率先采用“网上+现场竞地价”的基础上，实施了以下方式：
土地挂牌情况说明（地块①）
▶位置：浐灞生态区东三环以西、世博中路以南。
▶占地：净用地面积76899.18㎡（折合115.349亩，不含代征道路14.689亩、代征绿地4.28亩）。
▶容积率：不大于2.0不小于1.5
▶指标：最高限价65508万+商业自持面积 12303平米+住宅现房销售面积140635.5平米+义务教育设施代建费32543.85万
如果单从总价和常规亩单价折算，此地块地价尚可。不过，如果考虑到各种限制性的因素——尤其是对于房地产这种高周转的行业而言，就是另外一番场景。
有业界人士计算，此地块，若考虑到教育配套、附加商业自持和住宅现房销售等，拿地成本将进一步增加，按动态计算时间、资金和运营成本，大致增加1.2-1.5亿（保守估计），实际成交单价应为11.5亿，
折算成交单价为997万元/亩，楼面地价达7477元/㎡。随后的第二天，碧桂园再次以126轮竞价拿下其东侧地块。除溢价率150%代价外，还有25800㎡商业自持面积、住宅现房销售185661㎡，承担义务教育设施代建费2570元/㎡。
126轮竞拍的“碧桂园·香湖湾1号”◎公开信息
以“绿色立区”的浐灞，它的综合容积率低于市中心区域。结合建筑规范，目前这两块被碧桂园分别以256和126轮竞拍拿下的土地，整体规划已经出炉。
消费升级时代，人们更愿意为高品质产品买单。低容积、低密度的产品已成为西安的“宠儿”——这也是浐灞与其它区域最大的不同。根据目前市场行情， 浐灞生态区2019年主流房价早已万元起步，目前低密度产品均价已超过16000元/㎡。
现实 | 西安进入“大佬时代”
有一种说法，决定房地产市场的因素有三种：短期看政策、中期看土地、长期看人口。这几年，新一线城市崛起的时代也是城市群崛起的时代。
折射到土地市场，对于西安而言也不例外：
2016年12月，西安东二环一块137亩地创造18.5亿价格，楼面地价达7212元/㎡；时隔八个月，战场便从东二环转到了东三环，诞生了256轮竞拍；2018年11月7日，具有国企背景陕西一家房企，以48.558亿代价拿下南二环东段旁388亩商住用地。
西安“历代地王”分布图◎CHENGJI
“地王”的诞生，必将影响楼市价格。据公开新闻报道，从2016年新年伊始，房价在上海等一线城市带动下疯涨。然后，是合肥、南京、苏州、厦门等所谓“四小龙”。在传导效应下，其它热点城市轮番上涨，一些热点城市房价实际涨幅远高于统计数据。
楼市是跷跷板：一头是“民生”，一头是“经济”。经济的波动，率先体现在楼市上。
据相关机构估算，2018年房地产行业占GDP比重或达到20%。实际上，国际货币基金组织计算，中国房地产投资占GDP比重已超过20%。
楼市的热度几十年未减◎来源/网络
所以，近几年西安楼市的变化，并非只是单纯的个案。除了“紧缩性城市”之外，在整个全国范围楼市都是成为经济规律：
一是早期在“去库存”大政策下，房地产政策全面放松，基本回到2008年“救市”水平。二是超乎预期的货币宽松政策：比如，2016年全年新增贷款12.65万亿，个人住房贷款增加5.68万亿占新增贷款比重几乎占一半。三是在巨大资产缩水的压力下，国人重金进入楼市，投资投机比例大幅度上升。
2016年12月19日，“房住不炒”为后来中国楼市定下基调。滞后于沿海和东部发展的西安，价格因素在2017年开始集中显现，直至目前。
区域 | “时间换空间”的浐灞
在很多公开场合，我们对浐灞的看法：应该用时间换空间，绿色换未来。 浐灞，做好自己，不要太着急！
上世纪末，西安主城区范围都还未超过唐长安城。直到二十世纪初，快速城镇化运动下浐灞逐渐成为主城区范围。在当时城市发展模式下，“生态区”的浐灞，“青山绿水”没有价值。所以，一直有人质疑浐灞的未来。直到世园会结束后，依旧有此声音。
没有绿色生态，肯定缺乏友好和可持续发展。浐灞虽距离钟楼直线仅十余公里，区域发展进程和人口增长，是靠环境资源的吸引以及城市发展的自然推动——这，走的是长线。
西安东轴上的重要节点◎浐灞官微
这次，大西安“三轴三带多中心”空间结构，将塑造城市的未来形态与格局。三条“虚实结合”的城市轴线，将成为确立建设秩序的载体和城市图腾。
早在五六十年代，东西两翼就成为城市功能的分区，当年以发展工业为主。如今，工业北进、科创向南的超级大都市西安，东、西两翼分别代表了城市最新的战略规划和发展方向。这些规划，也成为西安走出“围城时代”，进入“八水时代”的重要标志。
根据公开消息，西安丝路国际会展中心和圆桌会议中心等国家级项目，将是新时代大西安国际化新形象、大型高端国际会议举办地及外事活动承办地。
西部最大的国际会展中心◎丝路国际会展中心官微
西安丝路国际会展中心实景◎丝路国际会展中心官微
从北京雁栖湖国际会议中心、到钱塘江畔的杭州G20会议再到西安灞河畔的丝路会展中心……如今，
一座城市最国际化平台与城市最佳生态环境的结合，也可以说是“绿水青山就是就金山银山”的写照。资本，就是发展的风向！“第一拍”显示出全国资本在竞逐西安和浐灞，也是城市板块位移的体现。
目前，西安主城区开发基本完毕。城市的发展，也将从最初的粗放型走向精细化、从中心城区走向多板块、从高密度走向更宜居化……在“汽车和地铁时代”，交通和时间因素已解决，这些也必将影响城市的区域发展理念。
文=雨林
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