走進位於東城街道塹頭社區的裕光外貿創意產業園，裕光金融中心、外貿體驗中心等幾棟充滿設計感的現代化大樓映入眼簾，與周邊老城區建築對比鮮明。“這裡原是新樓工業園，上世紀80年代的廠房，陳舊老化，產業低端，空置率三分之二，是社區環境、治安死角。”塹頭社區黨工委書記鍾林輝感慨著眼前的變化。
從早年的廢舊工業園，如今變身為創意產業園，不僅改變了既往園區的破舊的容貌，讓它與城市環境更能融合為一體，更因改變了用途，租金上漲，收益更高，村（居）民更滿意。位於東城街道塹頭社區的裕光外貿創意產業園的新生，是東莞“三舊”改造的一個成功範例。
我市“三舊”改造的項目，主要是上世紀80年和90年代的建築物，有些已經不堪使用，急需加快進行改造，否則，不僅影響村民和社區居民的利益增長，浪費資源，而且，由於長年的閒置，也可能成為城市中“髒亂差”的死角，影響城市環境和城市品質。但由於牽扯的利益太多，“三舊”改造的難度大，多年來，進展並不盡如人意。
其實，在珠三角城市群中，四大城市——廣州、深圳、佛山和東莞——都存在著這一問題。在這幾個城市中，多年來呼喚加快“三舊”改造步伐的聲音不絕於耳，各城市力推的各種“三舊”改造方案多種多樣、汗牛充棟，可是一談到進展，負責的相關部門幾乎異口同聲：有進展但速度不夠快，難讓市民滿意。
一個大勢將是“三舊”改造的加速器。粵港澳大灣區戰略的實施，無疑將為珠三角城市群帶來加快發展的機遇，廣州、深圳、佛山和東莞四城，最可能成為資本青睞的投資熱點。而投資熱點的來臨，讓城市土地更為稀缺。伴隨因稀缺而來的土地升值，與匹配相關各方利益關照的新體制機制的生成和運作，“三舊”改造有可能進入加速推進的時間窗口。
現代資本流動的一個特點常常違揹我們的常識：在一般人看來，不發達的地方是資本流動的窪地，理應成為最吸引資本流入的地方，但實踐卻反其道而行之。就全球領域看，美國，這個世界最發達的經濟體，卻長年成為國際資本流入數一數二的國家；在中國各城市群中，珠三角城市群的發達名列前茅，雖然當年吸引外部資本流入要素資源的價格已經變得高昂，但仍舊佔據國際資本和國內資本流入最多的區域之一。一個解釋在於，欠發達地方，單個或數個資源要素的價格低廉，但全部資源要素組合起來的價格可能就高，且生成的複合效益則不多，有些甚至難覆蓋成本。相反，越是發達的地方，產業集群越發達、供應鏈越強勁、物流更通暢、銷售渠道更靈便，更可能讓全部資源要素的價格組合更低廉，特別是更可能讓全部資源要素釋放的效率更高效益更佳。
可以預期的是，大灣區戰略的實施，將促動資本加速進入大灣區城市，在這種情況下，東莞“拓空間”、優化產業空間具有必然性，另一方面，由於土地稀缺所導致的地價升值，也可能讓“三舊”改造涉及的各方利益得到增長，如此，“三舊”改造得以加速進行的車輪更可能得到“利益之油”的潤滑而加速行進。
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