其中，舊村改造項目7個，包括深圳市南山區大沖城中村綜合開發項目、茂名市舊塘村改造項目、南海區廣佛國際商貿城中心區改造項目、文衝城中村改造項目、陽江市排後村改造項目、東城區牛山鍾屋圍舊村項目、坂田天安雲谷項目。

舊廠房改造項目7個，其中佛山市2個，分別是佛山市容桂恆鼎工業園改造項目、佛山市天富科技城項目；中山市2個，分別是中山大涌紅木文化博覽城項目、中山市張家邊企業集團有限公司舊廠房改造項目。在舊城鎮改造方面，佛山祖廟東華里片區改造項目、湛江市華都匯項目、陽江市百利廣場改造項目等列入案例彙編。

以下選取3箇舊村改造案例，以供學習借鑑之用。

深圳市南山區大沖城中村綜合開發項目——拆除重建和局部綜合整治相結合的更新模式

深圳市南山區大沖城中村改造項目（以下簡稱“本項目”）是目前廣東省內最大的城中村整體改造項目。項目佔地 68.5萬平方米，涉及近 1000 戶原村民、300 多戶非村民的動遷、約7萬居住人口的搬遷及 1500 多棟房屋（近 110 萬平方米）的拆除，由華潤置地（深圳）有限公司作為實施主體。

大沖村改造前為城中村 , 地處深南大道沿線城市景觀帶上，毗鄰科技園。村內樓房密集、小巷狹窄、街道凌亂、居室昏暗，與周邊現代、整潔的城市風貌形成鮮明反差。村民的“握手樓” 存在一定的消防隱患，公共設施匱乏，成為基層社會難點。

原大沖集體經濟的發展主要來源於集體商鋪、廠房的出租，但隨著金融危機的來襲，很多工廠紛紛撤離大沖甚或搬到租金更便宜的地區甚至倒閉，集體經濟備受衝擊。村民長期依賴收取房租為生 , 過於安逸的生活催生了大批“收租二代”。

主要做法

本項目採取拆除重建和局部綜合整治相結合的更新模式。對拆遷用地範圍內現有建築實行整體拆除重建，由改造實施主體負責。對現狀朗景園居住小區、大王古廟、鄭氏宗祠實行綜合整治。

在實施過程中，採用“政府主導、市場化運作、股份公司參與”的運作模式。通過對現狀的深入調研，兼顧相關各方面的利益，使舊村改造與市場經濟結合，保證改造開發有一定的合理利潤，有效帶動改造實施主體的積極性，更快推動舊村地區的改造，使規劃具有可操作性。

2007 年 3 月 19 日，華潤集團和大沖股份公司簽訂合作意向書，大沖舊改正式拉開帷幕。

2008 年 7 月，南山區政府派出 30 餘人的駐點工作組，進駐大沖村指導和協調合作雙方開展工作。在村民、政府、企業三方中 ,“村民受益”被擺在了首要位置。大沖舊改 , 村民可以獲得貨幣補償和物業補償。大沖舊改依靠政、企、村三方團隊及主流民意的支持，攻堅克難，推動著大沖舊改一步一步向前邁進。

在規劃思路方面，本項目將整村納入改造，以單元利益統籌為抓手，確定了“整體推進、分期實施”的工作思路推進改造工作。致力於將本項目打造成為深圳乃至全國城市更新項目的標杆和典範，成為與深圳市未來形象相適應的超大規模、新型、時尚、現代化的商業商務中心及居住社區，成為深圳高新區和華僑城旅遊景區的重要配套基地。

項目拆遷用地面積 47 萬平方米，開發建設用地面積 36 萬平方米。項目整體規劃計容建築面積達 280 萬平方米。分兩期實施。其中，住宅 1385350 平方米（含保障性住房 53600 平方米、物業服務用房 1650 平方米）、商業 283360 平方米、酒店 81500 平方米、辦公 722500 平方米、公寓 262790 平方米、公共配套設施 64500 平方米。此外，地下綜合商業開發建設規模為 35000 平方米。見《經濟技術指標一覽表》。

經濟技術指標一覽表

經濟技術指標一覽表

改造完成後，配套設施完備，功能齊全，大王古廟和鄭氏宗祠兩個歷史建築的重建，為大沖人守住了精神家園和歷史記憶。

配套政策

深圳市在 2009 年 10 月頒佈了《深圳市城市更新辦法》，提出了“城市更新”這一概念， 在傳統舊城改造的基礎上強化了完善城市功能、優化產業結構，處置土地歷史遺留問題、提升低效用地潛力、促進社會經濟可持續發展等內涵，並圍繞“城市更新單元”進行了政策和機制的多項創新，開始系統推進有關工作。

以《深圳市城市更新辦法》和《深圳市城市更新辦法實施細則》，為城市更新政策的兩大核心， 並在計劃立項、規劃審批、用地出讓等各環節均出臺了配套政策，包括計劃申報指引、規劃審批規則、規劃編制技術規定、用地審批規則等操作性規程，明確辦理流程。

同時，深圳市還出臺了保障性住房配建規定、舊屋村認定辦法、歷史用地處置辦法等專項規定；結合各年度最新工作形勢還出臺了指導意見、暫行措施等政策性文件解決具體問題。這些文件既有綜合性、又有針對性，內容各有側重，共同推動了城市更新工作的制度化和規範化。

此外，深圳市制定出臺了《深圳市城市更新單元規劃容積率審查技術指引（試行）》，推動城市更新規劃管理的規範化，確立基礎建築面積、轉移建築面積、獎勵建築面積的容積率測算規則， 並要求在城市更新單元規劃中設專篇明確項目的開發時序、拆遷捆綁責任、公共設施落實方案等。

改造前全景

建成效果圖

案例點評

深圳市大沖村改造項目是目前廣東省內最大的城中村整體改造項目，本項目採取拆除重建和局部綜合整治相結合的更新模式，在實施過程中，採用“政府主導、市場化運作、股份公司參與”的運作模式，配套了多項政策措施。通過對現狀的深入調研，兼顧相關各方面的利益，使舊村改造與市場經濟結合，保證改造開發有一定的合理利潤，有效帶動改造實施主體的積極性，更快推動舊村地區的改造，使規劃具有可操作性，為省內其他城市提供了借鑑樣本。

文衝城中村改造項目

文衝（石化路以西）的現狀城中村，位於廣州市黃埔東路以北、石化路以西、烏湧河以東、萬科城市花園以南，總用地面積約 50.49 公頃。改造範圍內共有 1916 戶，4896 人，現狀總建築面積為 60.19 萬平方米，現狀毛容積率 1.27，建築毛密度 38.9%。改造後項目規劃總建築面積 201.15萬平方米，計算容積率建築面積 151.42 萬平方米；其中，復建安置區計算容積率建築面積 76.96萬平方米，融資區計算容積率建築面積 74.46 萬平方米。項目按照“自主開發，整村改造”的模式實施改造，已於 2009 年開工建設，項目預算總投資約 89.73 億元。項目包括 6 個地塊（詳見下圖），具體如下：

2009 年 6 月 4 日，蘇澤群常務副市長主持召開市“城中村”改造工作領導小組會議，會上通過《文衝（石化路以西）城中村改造方案》，文衝村改造正式啟動。

項目主要手續歷程

1．2002 年“撤村改居”開始構思城中村改造，主動開展城中村改造的摸查和前期工作， 做了大量的可行性研究，編制《文衝舊村改造新村建設規劃》。

2．2006 年委託編制《文衝石化路以西城中村改造方案》。

3．2007 年，文衝經聯社成立專門的城中村改造辦公室和工作領導小組，並編制項目改造方案和拆遷補償安置方案。

4．2008 年對項目改造方案進行表決並一致通過。

5．2009 年廣州市政府確定文衝石化路以西城中村改造項目為全市 52 條全面改造城中村名單之一。2009 年 6 月廣州市城中村改造工作領導小組會議（穗府會紀〔2009〕151 號）批覆改造方案。

6．2010 年文衝經聯社組織表決通過《文衝石化路以西城中村改造拆遷補償方案》，並開始與村民簽定拆遷補償安置協議。2 月 26 日獲得廣州市規劃局《關於原則同意城中村改造方案的覆函》( 穗規批〔2010〕51 號）。

7．2012 年 1 月 31 日獲得《關於同意文衝石化路以西城中村改造規劃方案調整的覆函》（穗規批〔2012〕18 號）。

8．2016 年 11 月 23 日獲得《關於同意文衝石化路以西城中村改造規劃方案調整的覆函》（穗國土規劃批〔2016〕75 號）。

產權情況

文衝城中村改造項目總用地面積約 50.49 公頃，其中現狀保留養殖水面 4.18 公頃，河流水面 1.97 公頃，其餘 44.34 公頃為建設用地。改造範圍內土地原為文衝經聯社及有關生產社的權屬集體用地，根據廣州市城市更新有關政策，項目全部用地已完成集體建設用地轉國有建設用地審批手續，並由市國土部門按有關規定和程序將全部復建安置區約 26.62公頃用地劃撥至項目改造主體廣州黃埔文衝城中村改造投資有限公司，將全部融資區約 23.87 公頃用地協議出讓給項目改造主體廣州黃埔文衝城中村改造投資有限公司。

改造情況

項目改造後，回遷房屋全部為電梯高層洋房，建築質量良好，建築密度約為 17%，社區配套公共服務設施建築面積近 6 萬平方米，中學、小學、幼兒園、居民健身場地、肉菜市場等設施一應俱全，社區居住條件得到極大改善；村集體物業面積從12萬平方米增加至17萬平方米， 通過統籌規劃，高端打造，結合良好的交通地理區位，以及主流群體的消費習慣，引入租金收益更高的休閒娛樂、餐飲購物等業態，構建多元化綜合商業體，集體收入將大幅提高。項目注重保護有歷史價值的建築物，文衝碉樓、陸氏大宗祠及周邊歷史建築原地保護修繕，並在此處規劃大型文化休閒廣場，使得舊村原有的歷史文化脈絡得以有效的傳承。

項目改造模式

1．改造類型：政府主導，文衝集體經濟組織自主改造，成立全資子公司為改造主體。

2．資金來源：政府不投入，改造成本全部由融資地塊協議出讓取得改造資金。

3．文衝集體經濟持續發展：改造後村集體利益不受損、居民生活水平漸步上升，為保障文衝集體經濟可持續發展，規劃在復建現有12萬平方米集體物業基礎上，另額外增加 4.7 萬平方米的復建村集體物業。

改造成效

1．建設成效

項目於 2010 年 6 月正式啟動簽約工作，截止目前，文衝（石化路以西）城中村改造拆遷補償安置協議的同意率達 93%；截止至目前，已搬遷並拆除的房屋有 2025 棟，佔比 82%，未搬遷房屋有 470 棟，佔比 18%。

（1）回遷安置房交付和建設情況。本項目已累計向村民交付了 33.9 萬平方米，共 2808 套回遷安置房，包括一期 B1-B3 棟、二期 B4-B6 棟、三期 G1 棟、四期 H3 棟、五期 C3C4 棟及六期 I5 棟，佔本項目回遷安置房住宅總建築面積比例為 77%。目前正在建設施工的回遷房共 11.6萬平方米（共 822 套），其中七期 H9H10H11 棟（6.5 萬平方米、372 套）已結構封頂，四期H4H5H6 棟（5.1 萬平方米、450 套）已施工至正負零。另外，受拆遷影響未開工的住宅部分約12.16 萬平方米（四期 H1H2 棟、五期 C1C2 棟及八期 H7H8 棟，合計 920 套）。截至目前，該項目安置房已動工建設比例達 85%，回遷安置房住宅部分已累積交付比例達 77%，已簽約居民每戶至少分到 1 套 2 居室以上的房屋。

（2）公建配套建設情況。本項目已建成並驗收移交的公建配套共計 2.12 萬平方米 ( 廣大附中 J1 棟、消防站 XF1 棟、文化活動站、公交站及垃圾站 )；正在建設安置區地塊四內獨立佔地的 1 所小學 J2 棟、1 所幼兒園 J3 棟，用地面積 2.29 萬平方米，建築面積 1.78 萬平方米。二者共計佔本項目公建配套面積的比例約 67%。

（3）古建文保修繕情況。項目文物保護總共 35 處，總建築面積 9517 平方米，現已完成文物建築 11 座，面積 4380 平方米；其中原地修繕 6 座，面積 1195.4 平方米，遷建重建 4 座，面積 757.6 平方米；新建文化中心面積 2427 平方米。

（4）融資房建設情況。項目共完成融資房銷售面積約 15.42 萬平方米，佔融資區總建築面積比例 14.35%。

2．改造對產業轉型升級和城市擴容提質的影響

文衝（石化路以西）城中村改造項目改造前 1916 戶，人數 4986 人，改造後居住人口將達到 3 萬多，建築總面積將從 60.19 萬平方米擴容到 199.25 萬平方米。改造前簡單的集體物業模式轉變為現代化商業集中圈，主要為集體物業地塊三規劃方案編制時充分考慮東側緊臨沃爾瑪、地鐵5號線文衝站的利好（計劃將地塊引入集中商業地下室），在地塊東側佈局了集中商業與辦公樓，由此形成商業、辦公、大型生活配套、交通的組團並製造大沙東商圈的活躍節點，極大提升集體物業的價值。城市主幹道黃埔東路的商業建築（地塊四商業部分 L-8、L-9 棟與融資地塊六 I5 棟）統一規劃， 提升城市界面的形與品質，並按統一運營為基調進行整體商業業態規劃與落位，提升商業綜合競爭力。文衝古建築群規劃修繕建成後，古建築群將成為民眾觀賞休閒、文化交流和活動經營的好場所，提升了以“文化”為主題的品質社區，成為打造城市特色名片的重要資源。

主要措施

在改造原則上，按照“政府政策主導，文衝集體經濟組織為改造主體；政府不投入，改造成本全部由拍賣地塊所取得的資金來承擔；轉制社區集體利益不受損、轉制社區居民生活水平不降低、保障轉制社區集體經濟可持續發展”的原則統籌謀劃。

在改造模式上，前期採用“搬積木”形式滾動發展。將多個地塊進行“拆、建、補”，即把一號地塊的村民先臨遷出去，建成新樓後，再把他們安置回來，同時也把二號地塊的拆遷村民安置進來，跟著再拆二號地塊，二號地塊建好後，接著是三號、四號地塊、以此類推；根據工作進展實際情況，目前採取的模式是“拆卸動遷成熟一片，見縫插針建設一片”。在改造模式上還將舊城更新安置與城中村改造融資密切結合，既解決了舊城改造安置用地難問題，又為整個城中村改造提供了資金支持。

在總體規劃上，採用商住分離的模式。改造後的地塊將分為三個部分，一是居民的回遷安置地塊，用來建設居民的回遷房；二是文衝的集體物業建設地塊，用來建設文衝集體經濟項目； 三是拍賣地塊，用來建設商品房、商業區等。商業建築主要集中在大沙東路、黃埔東路主幹道及地鐵 5 號線文衝站周邊，形成繁華的商業氛圍。住宅建築沿原有魚塘、河涌水系形成點式佈局。主要公共建設配套設施包括了 2 所幼兒園、1 所中學，1 所小學、居民健身娛樂場所、文化站以及變電站、消防站等。安置房的戶型要求，由回遷戶代表參與設計，並建造多套面積不同戶型的板房，供改造地塊的居民現場觀看，提出相關修改意見。安置房設計新穎，結構合理，功能齊全，並帶有簡潔裝修。保留 0.12 萬平方米的古建築物，以陸氏大宗祠為中心，形成約 3 萬平方米的古建築群休閒文化廣場。

在創新工作機制上，從區公、檢、法、司等部門抽調人員組成區城中村改造工作組，派駐到文衝、橫沙和茅崗等舊村改造項目一線，重點突破動遷難題，全力確保社會穩定。工作組嚴格落實“五同”制度，與社區人員同工作、同學習、同生活、同加班夜訪、同研討，採取“聽、查、看、問、訪”等方式，收集和掌握村民的思想動態和訴求，定期向區有關部門彙報反映，有效發揮“連心橋”作用。工作組成員採取先易後難、以點帶面、多管齊下的方法，打政策牌、感情牌， 算經濟賬、未來賬，取得村民的信任、理解和支持。在徵地拆遷的攻堅階段，主動約請重點對象， 會同社區幹部和經濟社社長當面溝通，促進分歧達成一致，有效發揮“潤滑劑”作用，有效促進項目簽約動遷和動工建設加快實施。

存在問題和原因

由於文衝等舊村改造項目成本核算中並無考慮城市基礎設施配套費，且項目難以符合棚戶區改造相關標準和要求，導致文衝項目後續復建安置區物業無法辦理城市基礎設施配套費減免手續，對項目改造資金平衡和建設實施造成影響。

東城區牛山鍾屋圍舊村項目

東城區牛山鍾屋圍舊村“三舊”改造項目位於東莞市東城區牛山社區莞長路西側，東莞市第一中學及高級中學東南部，項目改造範圍共 19.07 公頃，改造後實際出讓面積 10.7 公頃。

項目改造前為鍾屋圍村民宅基地，建築質量普遍較差，且村內道路破敗，生活配套嚴重缺乏， 逾九成原居民已遷離，村內居住大量“三無”人員，並開設很多無證經營小作坊，亂髒差嚴重， 給周邊學校及附近村民帶來了嚴重的環境問題和社會治安問題，市政府及相關部門均要求對該地塊進行徹底整改。為全面落實好上級指示，提高片區城市形象，給周邊居民及師生營造良好的生活學習環境，東城街道大力推進該項目改造。項目於2012年啟動，由東莞市東城區牛山股份經濟聯合社和東莞市卓越天城房地產開發有限公司（下稱卓越天城公司）通過村企合作模式進行改造。項目於2016年4月完成土地出讓，一期於 2018 年 4 月竣工，目前已全部預售；二期於 2018年5月動工 , 目前正在建設及預售；回遷房於 2019 年 4 月竣工，目前已完成分配。

產權情況

項目原土地權屬人為東城區牛山股份經濟聯合社（實際合作主體應為東城街道牛山經濟聯合社鍾屋圍分社，因2013年9月30日起，東城街道所有分社均不再具有法人資格，因此由經聯社代行使相關權利義務，實際上本項目“三舊”改造所得集體收益全部歸分社所有，分社具有完全的自主支配權和所有權），根據《東莞市集體經濟組織與企業實施“三舊”改造操作指引》（東府辦〔2015〕108 號）要求，原土地權屬人引入企業實施改造，並確認二級開發主體為卓越天城公司，目前 10.7 公頃二類居住用地已依法辦理土地使用權協議出讓。

項目改造前為村民宅基地，缺乏道路、綠化等規劃配套。改造後規劃用途為二類居住、公園、道路、綠化等，項目分兩期實施，規劃建築面積約36.25萬平方米，容積率為 3.4，總投資約32億元。

改造情況

目前，項目已完成改造，已建成建築面積 36.25 萬平方米的居住小區及建築面積 85950.36 平方米的回遷小區，大大改善片區人居環境。

在開發成效方面，一是群眾的獲得感更加充實了。通過項目徵地拆遷，農村集體獲得土地出讓金返還款 2.05 億元、臨街商鋪 1000 平方米以及位於項目內的社區管理用房 350 平方米， 使過去相對欠發達的集體經濟組織獲得了可持續發展的動力。拆遷群眾獲得的徵地補償款超過 3000 萬元，回遷房面積超過 8.5 萬平方米，群眾的幸福感和獲得感顯著提升。

二是城鄉發展更加協調。通過片區改造，舊村整體面貌得到徹底改善，農村人居環境大幅改善， 補足了配套設施短板，提升了社會治理水平。由街道財政出資對項目部分“拆三留一”的公共用地區域以及回遷房周邊區域的路網、市政、綠化等基礎設施進行建設。同時，引導項目開發商通過異地捐建的方式，為東城無償建設了花園小學、社衛大樓等公建配套設施。

三是改造思路更加開闊。通過項目的改造，改變以往政府大包大攬的改造模式，轉變為政府統籌、尊重農村集體、村民等權利人的自主改造權、引入市場主體參與的模式。在政府投入較少人力、財力的情況下，完成了舊村改造，完善了公建配套，解決了各種歷史遺留問題、社會治理難題， 實現了各方共謀、共建、共享。

主要措施

（一）注重發揮農村集體的自主性

改造項目充分利用省 " 三舊 " 改造政策中農村集體自願申請將集體建設用地轉為國有建設用地的特殊政策，賦予了農村集體在改造中的自主權，避免了以往政府徵拆產生的對立矛盾。經股東代表大會表決同意後，牛山經濟聯合社申請將項目地塊由集體建設用地轉為國有建設用地，並於 2013 年 8 月 23 日取得了省徵地批覆，然後協議出讓引入企業合作改造。在改造過程中， 通過股東代表會議、公開公示等程序，充分保障了農村村民的參與權、知情權。通過項目徵地拆遷， 農村集體獲得土地出讓金返還款 2.05 億元、臨街商鋪 1000 平方米以及位於項目內的社區管理用房 350 平方米，使過去相對欠發達的集體經濟組織獲得了可持續發展的動力。

（二）注重調動市場主體的積極性

鍾屋圍項目採取集體經濟組織與企業合作改造模式實施，既引入了熟悉地方情況的本土開發企業東莞市卓越天城房地產開發有限公司開展前期拆遷協商，也引入了實力雄厚、品控過硬的品牌開發商萬科集團、中天集團進行後期建設管理，充分利用市場化的拆遷談判機制，高效、平穩地解決了300多戶村民的拆遷難題，充分撬動市場資金解決舊村改造的資金難題，項目改造資金基本來自市場投資，避免了舊村改造給地方政府造成的巨大財政壓力。

（三）注重充分履行政府的角色職責

引入市場機制實施改造不是意味著政府放手不管，而是須要轉變政府在改造活動中的角色、職能。鍾屋圍改造項目中，東城街道辦事處由以往徵地拆遷的唯一主導方轉變為“三舊”改造的協調者、監督者、引導者。在前期徵拆階段，政府主要扮演協調者的角色，如徵拆面積的公開丈量和確定，絕大多數群眾合理訴求的轉達，少數“釘子戶”的溝通工作等；在項目建設階段

存在問題和原因

“三舊”改造容易因少數人不合理的利益訴求而陷入僵局，但目前政府、企業對此均缺乏依法依規的有效解決手段。（本文來源：廣東省自然資源廳/廣東省“三舊”改造典型案例彙編）

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