在澳大利亚，如果有人和你说，两种职业不可靠，一个是房产中介，一个是二手车销售，千万不要奇怪。
并不是想要一竿子打死谁，而是对最近几年，澳大利亚房产销售乱象，做一个小小的总结。
当真不能买了？如果是纯投资，暂时打消这个念头吧。
壹 · 房价暴涨领跑全球？真的
在很多房产销售的广告中，对于澳大利亚房产的描述通常都是：
过去50年里，澳大利亚房地产是全球投资回报最佳的资产之一，平均价格上涨了60多倍
这话说的还真没错，2009年以后，澳大利亚房价，一直是G20里面涨幅较高的。
为什么会涨？不得不承认，外国人在澳大利亚买房，确实是推动房价上涨的一个重要因素。
然而真正的罪魁祸首，是政府对房产市场的政策导向，和低利息环境。
科普一下，澳大利亚2008年以后，是如何刺激楼市的：
居民首套刚需购房，最早奖励7000澳元，之后提高到14000澳元。若购买新建住房，补贴达21000澳元。
在2008年前后，对20-30万澳元，就可以买一套房子的澳大利亚人来说，这不算小数。
另外，本地人首付只需要5%，就可以和开发商交换合同，贷款前5年只需还利息。
贰 · 当真暴跌？也是真的
房价是从2018年开始触顶回落？有时候数据一旦被平均，就看不到真相。
澳大利亚这几年，房子涨价主要是因为二手house拍卖，撑起的这个涨点，再说明白点——有地。
顺带科普一下，在澳大利亚，外国人（超过12个月临时签证，且签证到期离开时必须售出）只能买新房，不能买二手房，也不能参加房屋拍卖。
买地建房？必须先由律师向FIRB申请，没中介什么事儿。
这也就是为什么房产中介，会给你强烈推荐新公寓，告诉你投资回报率是多么的诱人。
早个三五年，在悉尼墨尔本投资公寓其实都有的赚，但市场已完全饱和。
2017年，房地产研究公司Corelogic在一份物业调查报告“Pain and Gain”（《痛苦与收获》）中就强调：
2013年以来，在墨尔本公寓转卖后亏损的概率，比house要高6.5倍，布里斯班是6.4倍，首都领地更是高达14.5倍。
相较于house，投资公寓亏损的可能性更大，因为house具有更大的潜在土地价值，不可复制，而公寓的价值通常来自地理位置，可复制。
地产最狂热的时候，基本上只要是中国人，当地的大学生、导游、律师，甚至商场销售员，都在卖房子，显然这个市场是不需要的。
根据澳大利亚统计局公布的房价数据，在过去一年，澳大利亚整体房价水平下跌了5.1%。
其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼，更是直接下跌了13.2%。
要知道当年金融危机时期，澳大利亚房价的跌幅也不过4.6%。
公寓的情况更糟糕，悉尼和墨尔本市中心公寓已下降15%。
叁 · 谁才是原罪？供需看成败
导致澳大利亚，尤其悉尼和墨尔本房市“雪崩”的原因有几点：
1、大量公寓和住房投放市场导致供过于求
2、受政策影响外国投资者纷纷离场
这些大家最近应该在各种文章中，看到详尽的解释。
我只想补充几点。
必须关注空置率。
中国人在澳大利亚投资房地产，主要是墨尔本和悉尼，这两座城市的空置率较5年前提高了19%和15%，而它们占到澳大利亚房地产总值的三分之二以上。
公寓的接盘侠在哪里？
找不到，赚了也只是账面而已，所有费用清算，结果还是亏，关键是有价无市呀！
这些年澳大利亚虽然失业率在下降，但是2004年以来，全职就业的占比是下降的，说明越来越多的人只能找到兼职。
各大银行及各大借贷机构，这两年纷纷开始对借贷人进行更严格的评估，使得贷款申请，变得越来越难，导致澳大利亚房贷审批量暴跌。
肆 · 汇率！最容易被忽视
很多人只把眼睛盯着房价，忽略了汇率。
比起房价下跌，汇率下跌更可怕。
目前的汇率是1澳元换4.75元人民币，而在2012年汇率是1澳元兑换6.6元人民币。
也就是说7年时间，澳元贬值了28%。
所以，海外置业，汇率因素一定要考虑进去。
伍 · 四个定时炸弹，随时爆
NO1. 炸弹
根据2018年的统计，澳大利亚家庭债务占可支配收入185%，家庭债务的利息支付占收入的比重9%以上。
别忘了，澳大利亚之前有贷款前5年，只需还利息的福利，只有在房产升值的情况下，仅付息贷款才有意义。
但现在房价开始下跌，将导致许多仅付息借款人，陷入负资产状态，这意味着他们的贷款价值超过了房产贬值的价值，一波违约潮难以避免。
NO2. 炸弹
澳大利亚政府更新移民政策，绿卡配额从原来的19万下调到16万。
每年最少有2.3万名移民，需要被安排到大城市以外地方居住和工作3年，才可取得永久居民资格。
据英国《卫报》3月报道，当局计划把墨尔本、珀斯、悉尼和黄金海岸4地，定为新移民不能实时定居的城市。
NO3. 炸弹
如果工党在5月18日的大选中获胜，就将对“负扣税”制度进行大刀阔斧的改革！
负扣税，本质上是政府鼓励房产投资的一种税务补偿。当租金收入不能覆盖支出（贷款利息和房地产折旧），可以抵销投资者的所得税，
也可以理解为合理避税。一旦改革，可以想象的会推动房租上涨，房价下跌。
NO4. 炸弹
有可能在6月底出台的资本利得税，将会直接吞掉你利润的一大部分。
有人肯定会说，最近悉尼和墨尔本的房租都在涨。呵呵，房子买不起，就只能租了，供需关系变化。
然而即便如此，澳大利亚热点城市，热点地段的租金回报率，也就在5%左右，这还没有扣除各种政府费用。
很多中介最擅长的就是拿着house的涨幅数据，让你去买公；用热点地区的租金，套在所谓的潜力楼盘上。
是乐观吗？也许是无耻吧。
最后石榴叔重复一遍，对于在澳大利亚买房的观点。
如果不是为了移民，而是纯投资，一定要慎重再慎重。打死都不要碰公寓。
真想买，也不是现在。
-END-
海外房产系列：
全网搜索，都是海外房产必涨的软文，我们给你一点不一样的观点，帮你打破信息不对称，远离韭菜
《 》
《 》
《 》
《 》
《 》
《 》
《 》
閱讀更多 石榴詢財 的文章
